Der Life-Science-Immobilienmarkt in einer neuen Marktphase

Im ersten Halbjahr 2026 wurden Life-Science-Immobilien im Wert von rund 112 Millionen Euro gehandelt. Damit erreichte das Transaktionsvolumen bereits nahezu das Niveau des Gesamtjahres 2025. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies eine spürbare Marktbelebung. Dennoch bewegt sich das Transaktionsvolumen seit dem Ende der pandemiebedingten Sonderkonjunktur im Jahr 2022 auf einem insgesamt deutlich niedrigeren Niveau.

Im Fokus der Investoren stehen hochwertige Core-Produkte in etablierten Life-Science-Clustern. Im internationalen Wettbewerb nehmen dabei München, Berlin sowie die Regionen Rhein-Neckar und Rhein-Main eine Schlüsselrolle ein. Ihre besondere Stärke beruht auf klar abgegrenzten Mikroclustern, in denen Forschungseinrichtungen, Unternehmen und spezialisierte Infrastruktur räumlich eng miteinander verzahnt sind. Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight Colliers Germany, sagt: „Hohe technische Anforderungen, fehlende Standards und eine begrenzte Markttransparenz erschweren vielen Investoren den Marktzugang. Gleichzeitig eröffnen sich dadurch attraktive Chancen für Akteure, die die Besonderheiten dieser Nutzungsart verstehen und sich gezielt im Markt positionieren.”

Technologische Entwicklungen prägen zunehmend die Anforderungen an Life-Science-Immobilien. Insbesondere die seit der ersten Studie deutlich gestiegene Nutzung von Künstlicher Intelligenz verändert Forschungs-, Arbeits- und Nutzungsprozesse und erhöht den Bedarf an flexiblen Labor-, Büro- und Forschungsflächen. Zudem differenziert sich die Nachfrage weiter aus. Spezialisierte Dienstleister übernehmen verstärkt standardisierte Prozessschritte, wodurch unterschiedliche Labor- und Flächenkonzepte an Bedeutung gewinnen. Laborflächen bleiben jedoch unverzichtbar, da Forschung auch künftig auf spezializierte physische Infrastruktur angewiesen ist.

Der Life-Science-Immobilienmarkt bietet Investoren trotz hoher Markteintrittsbarrieren attraktive Chancen. Die ausgeprägte Spezialisierung des Segments, ein Nachfrageüberhang nach Laborflächen sowie das begrenzte Angebot schaffen vielversprechende Renditeperspektiven. Gleichzeitig sorgen langfristige Mietverträge, eine hohe Standortbindung der Nutzer sowie geringe Leerstandsrisiken für stabile Cashflows und ein insgesamt resilientes Risikoprofil.

Ein wesentlicher Grund dafür liegt in der fehlenden Substituierbarkeit von Laborflächen. Forschungs- und Produktionsprozesse sind in der Regel auf physische Infrastruktur angewiesen und lassen sich nur in Ausnahmefällen in flexible Arbeitsmodelle wie Homeoffice verlagern. Zusammen mit dem begrenzten Flächenangebot bei gleichzeitig stabiler Nachfrage führt dies aus Finanzierungssicht zu einer insgesamt positiven Risikoeinschätzung.

Ralf Nöcker, CEO der ESPG AG, fasst zusammen: „Life-Science-Immobilien werden trotz ihrer Eigenständigkeit noch zu oft nach Maßstäben des Büromarktes betrachtet. Dabei positionieren sie sich als eigenständige Nutzungsart innerhalb des Immobilienmarktes, die attraktive Investmentchancen sowohl für spezialisierte Investoren als auch für Anleger auf der Suche nach neuen Wachstums- und Diversifizierungsmöglichkeiten bieten.”

Der vollständige Report steht hier zum Download zur Verfügung: www.colliers.de/life-science-report-2026