Am deutschen Immobilieninvestmentmarkt wechselten im 1. Halbjahr 2025 Gewerbe- und Wohnimmobilien* für ca. 13,3 Mrd. Euro den Eigentümer. Gegenüber der Vorjahresperiode bedeutet dies einen Rückgang um 13 %. Auch die Zahl der abgeschlossenen Transaktionen lag in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres 12 % unter dem Vorjahreswert. Gemessen am 10-jährigen Durchschnitt fiel das Transaktionsvolumen um 57 % geringer aus, die Zahl der Transaktionen um 55 %. Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets, kommentiert das aktuelle Marktumfeld wie folgt: „Gemessen am Umsatz und an der Zahl der abgeschlossenen Transaktionen war insbesondere das zweite Quartal sehr schwach. Dem gegenüber steht jedoch eine deutlich gestiegene Zahl laufender und sich anbahnender Transaktionsprozesse. Vor diesem Hintergrund kann man davon ausgehen, dass wir im zweiten Halbjahr wieder mehr Transaktionen sehen werden. Offen ist lediglich, wie stark der Anstieg ausfallen wird, da weiterhin zahlreiche Prozesse abgebrochen werden oder stillstehen. Gleichwohl haben sich die Bedingungen für erfolgreiche Abschlüsse zuletzt verbessert: Viele Verkäufer schätzen die erzielbaren Preise mittlerweile realistischer ein, und die Zahl aktiver Käufer ist spürbar gestiegen. Gerade die Gruppe der internationalen Investoren blickt seit der Bildung der neuen Bundesregierung und der von ihr beschlossenen Investitionspakete wieder deutlich optimistischer auf den deutschen Markt.“
Umsatzrückgang in allen Segmenten außer bei Gesundheits-/Sozialimmobilien und Wohnen
Zu den wenigen Segmenten, die gegen den allgemeinen Trend ein Wachstum des Transaktionsvolumens verzeichneten, gehören Wohnimmobilien. Ein Umsatz von 3,2 Mrd. Euro im 1. Halbjahr bedeuten ein Plus von 8 % gegenüber der Vorjahresperiode und gleichzeitig den höchsten Umsatz aller Nutzungsarten. Es folgen Handelsimmobilien (3,0 Mrd. Euro / - 13 %), Industrie-/Logistikimmobilien (2,1 Mrd. Euro / - 33 %) sowie Büros (1,9 Mrd. Euro / - 32 %). Auf Gesundheits- und Sozialimmobilien entfiel ein Volumen von 0,9 Mrd. Euro, was gegenüber dem Vorjahr mehr als eine Verdopplung bedeutet. Dieser Umsatzsprung dürfte sich im weiteren Jahresverlauf relativieren, entfiel doch ein großer Teil des diesjährigen Volumens auf den Verkauf eines Pflegeheimportfolios von der Deutsche Wohnen AG. Auch in anderen Segmenten trugen einige Ausnahmetransaktionen erheblich zum Transaktionsvolumen bei. Insgesamt summieren sich die zehn größten Transaktionen des 1. Halbjahres auf ein Volumen von ca. 3,7 Mrd. Euro, also mehr als ein Viertel des Gesamtvolumens.
Nutzungsartenübergreifender Exit-Überhang, vor allem bei Büros
Bei allen Nutzungen liegt die Zahl der gehandelten Objekte seit nunmehr drei Jahren teils deutlich unter dem Niveau, das am Ende des letzten Zyklus erreicht wurde. Deshalb geht Savills davon aus, dass segmentübergreifend ein latenter Angebotsüberhang besteht, der zunehmend größer wird. Bei Büroimmobilien dürfte dieser Überhang am größten sein, erläutert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills: „In den Jahren 2015 bis 2021 wechselten bundesweit durchschnittlich fast 700 Büroimmobilien pro Jahr den Eigentümer. Seit 2023 sind es weniger als 200 Objekte jährlich. Angesichts einer typischen Haltedauer von drei bis zehn Jahren dürfte sich inzwischen eine vierstellige Zahl an Büros im Besitz von Eigentümern befinden, die bei ausreichender Marktliquidität bereits verkauft hätten. Dieser Exit-Überhang wird zunächst weiter anwachsen. Da jedoch nur wenige Investoren ihren Exit beliebig lange hinauszögern können, dürfte der Verkaufsdruck zumindest für einen Teil der Eigentümer zunehmen.“
Spitzenrenditen stabil, Family-Offices vor neuem Rekordjahr
Bei den wenigen von Savills im letzten Quartal beobachteten Transaktionen im Core-Segment wurden die Spitzenrenditen des Vorquartals bestätigt. Diese liegen deshalb unverändert zwischen 3,6 % für Mehrfamilienhäuser und 5,8 % für Shopping-Center. „Für Top-Produkte sehen wir zumindest bei Volumina im zweistelligen Millionen-Euro-Bereich in den Prozessen wieder mehr Bieter. Gleichzeitig ist die Zahl der potenziellen Investoren in den meisten Segmenten weiterhin begrenzt. Nach wie vor sind es vor allem private Kapitalquellen, die die Zurückhaltung vieler institutioneller Investoren für antizyklische Ankäufe nutzen“, erläutert Nemecek. Im bisherigen Jahresverlauf investierten Privatinvestoren bzw. Family-Offices bereits knapp 2,4 Mrd. direkt und damit fast so viel wie im gesamten Vorjahr. Ein knappes Fünftel des Ankaufsvolumens entfällt auf diese Gruppe. Käme in der zweiten Jahreshälfte ein ähnlich hohes Volumen dazu, wäre das ein neuer Rekordwert. Insgesamt rechnet Savills für das laufende Jahr von einem Transaktionsvolumen zwischen 35 und 40 Mrd. Euro, was etwa dem Vorjahreswert entspräche (36,7 Mrd. Euro).
* nur Transaktionen ab 50 Wohneinheiten
