Die deutschen Innenstädte sind gefragt wie selten in den vergangenen Jahren, die Handelskonzepte expansiv und so hat der Immobilienmarkt für Einzelhandelsflächen einem außergewöhnlichen Jahresauftakt ein erneut starkes Quartal folgen lassen. Insgesamt 285.900 m² setzte der Markt im ersten Halbjahr um. Dabei war das zweite Quartal mit 133.700 m² zwar etwas schwächer als das erste mit 152.200 m² – doch nehmen diese beiden Quartale Rang eins und drei in der Tabelle der stärksten Einzelquartale seit Anfang 2020 ein. Auch die Zahl der Anmietungen blieb konstant hoch: Mit 251 Abschlüssen im zweiten Quartal stehen nach dem ersten Halbjahr 548 zubuche – das sind 43 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.
Aniko Korsos, Head of Retail Leasing JLL Germany: „Bereits zum Ende des vergangenen Jahres hatte sich abgezeichnet, dass der Markt aus seinem konstanten Flächenumsatzkorridor von rund 100.000 m² nach oben ausbrechen würde. Ein Grund dafür ist, dass überdurchschnittlich viele Großflächen angemietet haben – teils durch etablierte, aber auch neue Konzepte. Inwieweit dies Einmaleffekte sind oder sich der Markt auf einem nun höheren Flächenumsatzniveau einpendelt, müssen die kommenden Quartale zeigen. Fakt ist jedoch, dass Handelskonzepte Expansionschancen ergreifen, wenn sie sich ihnen in Toplagen bieten.“
Vor allem Abschlüsse in der Größenordnung zwischen 1.000 m² und 2.000 m² haben dem ersten Halbjahr ihren Stempel aufgedrückt und so den Flächenumsatz befeuert. Auf diese Größenkategorie entfällt etwa jede achte Vermietung und insgesamt knapp ein Drittel (32,3 Prozent) der vermieteten Fläche. Nachdem im ersten Quartal 2025 die Vermietungsleistung der Größenordnungen zwischen 1.000 und 2.000 m² und ab 2.000 m² aufwärts noch gleichauf lag, was vor allem durch Nachnutzungen von Galeria-Flächen geprägt war, erreichte das zweite Quartal seine Spitze der Vermietungsleistung bei Flächen zwischen 1.000 und 2.000 m², auf die rund 37 Prozent der Fläche entfiel.
In dieser Größenklasse hatte das Segment Gastronomie/Food mit 31 Prozent der Fläche den größten Anteil am Vermietungsumsatz, noch vor dem Textilsegment, welches 26 Prozent erreichte. Im Bereich Gastronomie/Food waren in dieser Größenkategorie vor allem Lebensmittelhändler vertreten, das Restaurantsegment spielte nur eine untergeordnete Rolle. Besonders aktiv war das Konzept Go Asia, welches asiatische Lebensmittel anbietet. „Diese Entwicklung zeigt, dass auch weiterhin die Innenstädte für Märkte aus dem Lebensmitteleinzelhandel interessant sind“, erklärt Korsos den Trend.
Neben den Großanmietungen fanden auch zahlreiche kleinere Abschlüsse statt, jeder zweite Abschluss entfiel auf die Größenklassen kleiner als 250 m². Auch hier lag der Bereich Gastronomie/Food mit 38 Prozent der angemieteten Fläche in dieser Größenklasse auf Platz eins vor dem Textilsegment (25 Prozent). Hier dominierten neben Systemgastronomen wie Pommes Freunde und Burgermeister auch Restaurants das Geschehen des ersten Halbjahres.
Im Größensegment der mittelgroßen Flächen zwischen 250 und 1.000 m² hingegen lag der Textilbereich noch knapp vor Gastronomie/Food auf Platz eins, was den Flächenumsatz angeht. Etwa 25 Prozent der Fläche in der Größenklasse entfiel auf die Textilhändler. Jedes zweite davon stammt aus dem Bereich Young Fashion. Am expansivsten darunter waren im mittleren Größensegment New Yorker, Only und Guess mit Neuanmietungen und Flächenerweiterungen.
Über alle Flächengrößen hinweg hat der Textilhandel zwar seine Vorreiterposition bei den Neuanmietungen verteidigt, doch mit 29 Prozent ist der Anteil erneut gesunken, nachdem die Branche vor wenigen Quartalen noch oberhalb der 40-Prozent-Marke gelegen hatte. „Mit dem Ende der Pandemie waren viele Textilhändler zunächst großflächig auf Expansionskurs, während die Nahversorger nach ihrer Expansionswelle während der Pandemie zunächst ihr Tempo gedrosselt haben und seit Jahresbeginn wieder offensiver unterwegs sind. Damit balanciert sich das Verhältnis wieder etwas aus“, ordnet Korsos die Veränderung ein.
Auf die zehn bedeutendsten Einzelhandelsmärkte in Deutschland entfielen im ersten Halbjahr 2025 rund 46 Prozent des Flächenumsatzes und etwa 55 Prozent der Transaktionen. Damit steigt der Anteil dieser Metropolen nach einigen Quartalen wieder an. Stärkster Markt unter den Hochburgen war die Hauptstadt Berlin mit 41.100 m², wo das Vermietungsergebnis gegenüber dem Vorjahreshalbjahr verdoppelt werden konnte. Erst mit großem Abstand folgen Hamburg (18.400 m²) und Frankfurt (16.600 m²), die im Vorjahresvergleich beide zulegen konnten. Schwächer als im Vorjahr waren München (minus 31 Prozent) und Düsseldorf (minus zwölf Prozent).
Mit Blick auf die Spitzenmieten gibt es in den 1a-Lagen der Metropolen sowohl in Düsseldorf als auch in Frankfurt eine Aufwärtsbewegung. In beiden Märkten steigt der Spitzenwert zum Halbjahr 2025 von 270 EUR/m²/Monat auf 280 EUR/m²/Monat. Auch wenn die Vermietungsleistungen in den beiden Städten zuletzt in der Breite eher mäßig waren, so gibt es dort – vor allem in Düsseldorf – eine beständige Nachfrage zahlungsbereiter Nutzer nach Top-Flächen in den besten Lagen, die zu diesem Mietanstieg führen. An den übrigen acht Märkten bleiben die Mieten unverändert.
