Für institutionelle Investoren im Wohnsegment waren lange Zeit die Faktoren Lage, Mietdynamik und Finanzierungsbedingungen transaktionsentscheidend. Seit einigen Jahren rückt mit zunehmender Tendenz ein weiterer Parameter in den strategischen Fokus: die Energieeffizienz von Gebäuden. Sie entwickelt sich vom „Nice-to-have“ zu einer entscheidenden Determinante für Cashflow-Stabilität, Exitfähigkeit und regulatorische Resilienz.
Immobilienwerte sinken deutlich mit jeder schlechteren Effizienzklasse
Grundsätzlich basiert die Performance von Wohnimmobilieninvestments auf zwei Säulen: laufende Mieterträge und Wertentwicklung. Beide werden zunehmend durch die energetische Qualität beeinflusst. So zeigt eine Studie von Wüest Partner¹ einen klaren, linearen und statistisch belastbaren Zusammenhang zwischen Energieeffizienzklassen und Marktwerten. Basis sind rund 1,38 Millionen deutsche Wohn- und Gewerbeinserate aus der Zeit zwischen dem dritten Quartal 2023 und dem zweiten Quartal 2025. Demnach sinken mit jeder schlechteren Effizienzklasse sowohl Preise als auch Mieten messbar. Im Wohnsegment reduziert sich die Kaltmiete im Durchschnitt um 0,22 Euro pro Quadratmeter je Effizienzklasse. Die durchschnittlichen Kaufpreise bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sinken je Effizienzklasse um 107 Euro pro Quadratmeter, bei Mehrfamilienhäusern um 118 Euro pro Quadratmeter.
In eine ähnliche Richtung weist eine Analyse von ImmoScout24² zu Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, die die Preisentwicklung der im Portal inserierten Objekte zwischen dem ersten Quartal 2021 und dem vierten Quartal 2025 untersucht. Demnach steigen die Preise für Wohnungen mit Energieeffizienzklasse A in diesem Zeitraum deutschlandweit um 13 Prozent. Mit Klasse B liegt der Preiszuwachs nur bei vier Prozent. Unsanierte Wohnungen mit den Klassen F, G und H verlieren im gleichen Zeitraum vier bis zwölf Prozent an Wert.
Niedrige Betriebskosten werden zum Wettbewerbsfaktor
Die Bedeutung von Nachhaltigkeit verschiebt sich weg von einem abstrakten ESG-Kriterium hin zu einer klar quantifizierbaren wirtschaftlichen Größe. Ineffiziente Gebäude laufen zunehmend Gefahr, zu sogenannten „Stranded Assets“ zu werden. So führen die seit Beginn des Irankriegs stark gestiegenen Energiepreise dazu, dass Betriebskosten noch stärker in den Fokus der Mieter rücken und damit zu einem entscheidenden Wettbewerbsfaktor werden. Weiterhin erhöhen regulatorische Rahmenwerke wie EU-Taxonomie und ESG-Berichtspflichten den Druck auf Bestandshalter, energetische Defizite systematisch anzugehen. Gleichzeitig berücksichtigen Kapitalmarktakteure energetische Risiken zunehmend explizit in ihren Bewertungs- und Finanzierungsmodellen. Gebäude mit schlechter Effizienz unterliegen einem strukturellen Bewertungsabschlag. Banken und Kapitalgeber differenzieren zunehmend nach energetischer Qualität. Sie gewähren für ineffiziente Bestände eingeschränkter Kredite, sofern keine Repositionierung geplant ist.
Vor diesem Hintergrund wird Energieeffizienz zunehmend zu einem integralen Bestandteil institutioneller Investmentstrategien – und zwar entlang des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Dies beginnt bereits beim Ankauf, bei dem energieeffiziente Neubauten oder neuwertige Bestände bevorzugt werden, um zukünftige Capex-Risiken zu begrenzen. Gleichzeitig gewinnt das aktive Asset Management an Bedeutung, da energetische Optimierungen im Bestand einen wesentlichen Beitrag zur langfristigen Wertsicherung und Entwicklung, wie auch der Exitfähigkeit des Assets leisten. Parallel dazu fließen Energiekennzahlen immer stärker in die Portfoliosteuerung und Risikobewertung ein.
Der aktuellen Marktentwicklung hat INDUSTRIA mit ihrem neuen Fondskonzept Rechnung getragen. Ziel ist es, neben Investitionen in energieeffiziente Neubauprojekte gezielt auch Bestandsobjekte mit energetischem Optimierungspotenzial zu erwerben. Durch die Umsetzung entsprechender Modernisierungsmaßnahmen innerhalb eines definierten Zeitraums kann die Energieeffizienz der Immobilie nachhaltig verbessert, der Energieverbrauch reduziert und die langfristige Wettbewerbsfähigkeit der Objekte gestärkt werden. Damit verbindet das Fondskonzept die Chancen eines aktiven Asset Managements mit den zunehmenden Anforderungen institutioneller Investoren an Nachhaltigkeit, Resilienz und langfristige Werthaltigkeit von Immobilieninvestments.
Energieeffizienz reduziert Investitionsrisiko
Vor dem Hintergrund steigender Energiepreise wird sich der Trend zu effizienten Wohnimmobilien weiter verstärken. Parallel dazu fließen Energiekennzahlen immer stärker in die Portfoliosteuerung und Risikobewertung ein. Energieeffizienz wirkt auf zentrale Risikodimensionen institutioneller Immobilieninvestments – von Cashflow-Stabilität über Capex-Planbarkeit bis hin zu Exitfähigkeit und Finanzierungszugang. Sie ist damit ein zentraler Hebel zur Sicherung und Steigerung von Immobilienwerten.
Quellen:
¹ Wüest Partner: Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte. Verfügbar unter: https://www.wuestpartner.com/de-de/produkt/die-wirkung-von-nachhaltigkeit-auf-immobilienwerte-2/?
² ImmoScout24: Unsanierte Wohnungen verlieren an Wert. Verfügbar unter: https://www.scout24.com/news-medien/news/detail/unsanierte-wohnungen-verlieren-an-wert
