Invesco Real Estate
H2
Das Wirtschaftswachstum in Europa zeigt erste deutliche Anzeichen für eine Erholung im Verlauf von H2 2024 und 2025. Hinzu kommt, dass die EZB Anfang Juni eine erste Zinssenkung vorgenommen hat. Die marktseitigen Erwartungen hinsichtlich der Zinsschritte der EZB wurden im Verlauf von H1 2024 zurückgenommen, allerdings wird von mindestens einer weiteren Senkung in H2 2024 und folgenden Zinsschritten im Jahresverlauf 2025 ausgegangen. Aus Immobiliensicht ist vor allem wesentlich, dass die mittelfristigen Zinsaussichten weitgehend unverändert geblieben sind.
In Europa haben sich die Immobilieninvestmentmärkte inzwischen an das veränderte Zinsumfeld angepasst, wobei sich die Immobilienrenditen im Verlauf von Q2 2024 weitgehend stabil zeigten. Darüber hinaus ist die Fundamentalsituation in der Immobilienbranche in den meisten Sektoren nach wie vor robust, da anhaltende Mietnachfrage auf ein begrenztes Flächenangebot trifft, was in einem Aufwärtsdruck der Mieten mündet. Unser strategischer Ausblick orientiert sich an soliden langfristigen Werttreibern, die sowohl Flächennachfrage als auch Mietwachstum generieren. Wir konzentrieren uns auf einige Leitthemen und legen unser Hauptaugenmerk auf renditestarke Investitionsmöglichkeiten in Märkten mit knappem Flächenangebot.
Unserer Meinung nach haben die europäischen Immobilienbewertungen die Talsohle bereits erreicht. Mit der Erholung des BIP und sinkenden Zinsen sind die Aussichten für Immobilien positiv.
Positive Umfragedaten deuten darauf hin, dass sich das BIP der Eurozone aus der allgemeinen Stagnation des Jahres 2023 lösen dürfte und sich 2024 und 2025 wieder beschleunigt, auch wenn das Wachstum in den einzelnen Ländern weiterhin uneinheitlich ausfällt, was die allgemeine Erholung eindämmt. Für Immobilien wird dieses Umfeld eines stetigen, aber uneinheitlichen Wachstums zu einer differenzierten Mietnachfrage führen. Unsere Investitionsstrategien zielen darauf ab, diejenigen Investitionsmöglichkeiten zu
identifizieren, die unserer Meinung nach von stärkerer Mietnachfrage und anhaltender Liquidität des Investmentmarktes profitieren werden. Wir konzentrieren uns daher weiterhin auf diejenigen Immobiliensektoren, in denen die Nachfrage durch drei wichtige langfristige Wachstumstreiber unterstützt wird:
- Nachfrage aufgrund des demografischen Wandels und der Urbanisierung
- Positionierung von Objekten im Hinblick auf strengere Effizienz- und
Nachhaltigkeitsanforderungen - Technologischer Fortschritt
Wir fokussieren uns auch weiterhin auf Investitionsmöglichkeiten mit hohem inhärenten Wert („deep value”), während sich die Marktwerte nach den jüngsten Verwerfungen stabilisieren.
Investitionsausblick H2 2024
Die europäischen Immobilienrenditen verzeichneten zwischen Anfang 2022 und Q1 2024 eine deutliche Korrektur, aber die Marktevidenz deutet darauf hin, dass die Preisanpassung nun abgeschlossen ist und sich die Immobilienrenditen im zweiten Quartal 2024 deutlich stabiler zeigten. Für diejenigen Märkte, die im Anlagefokus von IRE stehen, zeigten die von CBRE publizierten Marktrenditen zwischen Januar 2022 und Juni 2024 eine durchschnittliche Aufwärtsbewegung von 107 Basispunkten, obwohl fast 10 % dieser Märkte bereits eine gewisse Kompression aufweisen, was auf eine Überkorrektur hindeutet. Bei den Märkten mit einem Renditeanstieg von 100 Basispunkten oder mehr, handelt es sich zum Teil um Märkte, die zu Beginn die niedrigsten Renditen zeigten sowie um zweitklassige Objekte oder um Sektoren, in denen sich das Einkommensprofil wesentlich verändert hat, wie z. B. Wohnungsmärkte, in denen Mietobergrenzen eingeführt oder angepasst wurden.
Während die Spitzenrenditen im Jahr 2023 eine negative, bewertungsbedingte Renditeverschiebung erfuhren, blieben die Mieten in den meisten Sektoren bemerkenswert robust. Die Aktivität auf Mieterseite ist weiterhin stark, da die Nachfrage nach den besten Qualitätsflächen dazu geführt hat, dass die Spitzenmieten weiter gestiegen oder im schlimmsten Fall stabil geblieben sind.
Ausblick
Mit Blick auf die Zukunft basiert unsere House View auf der Erwartung, dass Immobilienrenditen nach der jüngsten Marktkorrektur eine Phase der Stabilität verzeichnen werden.
Die aktuellen Preisniveaus entsprechen zwar den historischen Bandbreiten auf den europäischen Märkten, liegen jedoch am unteren Ende. Daher gehen wir davon aus, dass eine Abwärtsbewegung der Renditen eine geringere Rolle für den Wertzuwachs von Immobilien spielen wird, zumindest so lange die langfristigen Zinsen nicht weiter sinken als derzeit erwartet, so dass sich die Spreads dem langfristigen Durchschnitt annähern.
Die europäischen Immobilienkapitalmärkte haben in den letzten 24 Monaten einen erheblichen Schock erlitten, aber die Situation auf den Vermietungsmärkten blieb in den meisten Märkten und Sektoren robust. Dies ist das Ergebnis einer nach wie vor
soliden Flächennachfrage und eines insgesamt begrenzten Angebots. Zunehmendes Vertrauen, wie z. B. der Composite-Leitindikator der OECD zeigt, wird die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen und damit das Mietniveau und das Mietwachstum weiter stützen. Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass das Mietpreiswachstum in ganz Europa in den letzten zwei Jahren selbst bei den qualitativ hochwertigsten Flächen geringer war als die Gesamtinflation (oder die Baukosteninflation), so dass die Erschwinglichkeit für die Nutzer real erhalten bleibt.
Um die besten Gesamterträge im Vergleich zum jeweiligen lokalen Marktumfeld zu erzielen, ist daher der Fokus auf die Steigerung des Mieteinkommens und die Stütze durch säkulare Nachfragetreiber notwendig, die eine Abschwächung des Konjunkturzyklus abfedern können. Aufgrund der großen historischen Diskrepanz zwischen den Märkten mit der besten und den Märkten mit der schlechtesten Entwicklung ist es außerdem notwendig, durch Marktauswahl eine positive Differenzierung bei der Performance zu erzielen. Unsere House View für das Jahr 2025 umfasst daher vier Kernpunkte:
- Die Renditen haben sich an die Finanzierungskosten angepasst, aber die Kapitalnachfrage bleibt ein zu beobachtender Bereich. Wir gehen im Basisszenario davon aus, dass sich die Renditen nach der jüngsten Korrektur stabilisieren werden. Dennoch ist anzumerken, dass die bisherige Anpassung eher die Entwicklung der Fremdkapitalkosten widerspiegelt als längerfristige Ungleichgewichte bei der Kapitalverfügbarkeit. Eine weitere Preiskorrektur könnte sich ergeben, wenn ein Missverhältnis zwischen dem Profil des Kapitals, das wir in Immobilien investieren möchten, und der Art der Objekte, die auf den Markt gebracht werden, besteht.
- Stabile Renditen erfordern Einkommenswachstum als Ertragstreiber. Eine Phase langsameren Wirtschaftswachstums bedeutet, dass nicht alle Immobiliensektoren die
gleiche Nachfrage verzeichnen. Wir stützen uns daher auf die bereits erwähnten langfristigen Wachstumstreiber, die strukturellen Rückenwind zur Einkommenssteigerung bringen können. Solange das Verbrauchervertrauen schwach ist, werden wir Branchen und Sektoren meiden, die von diskretionären Ausgaben im Massenmarkt abhängig sind. - Der wachsende regulatorische Druck in Bezug auf Nachhaltigkeit führt zu Chancen und Risiken. Die Nachfrage nach energieeffizienten Flächen mit Nachhaltigkeitszertifikaten steigt, während das Angebot gering ist. Wir versuchen daher, entsprechende Objekte in Märkten zu entwickeln, um Engpässe auszugleichen. Das Risiko „gestrandeter“ Immobilien wird mittelfristig dazu führen, in Schieflage geratene Objekte - insbesondere von Eigentümern, die unter den gestiegenen Fremdkapitalkosten leiden - repositionieren zu können.
- Chancen ergeben sich aus der Volatilität. Historisch gesehen waren die Renditen in den
Jahren nach einer Marktkorrektur am höchsten. Wir gehen daher davon aus, dass sich für
diejenigen Marktteilnehmer, die im aktuellen Umfeld weiterhin agieren und ihre Strategien unter den derzeitigen Marktbedingungen umsetzen können, auch künftig
Investitionsmöglichkeiten ergeben.
