Europäischer Büromarkt 2025: stabiler Flächenumsatz, Investmentmarkt nimmt Fahrt auf

Auch London verzeichnete einen deutlichen Anstieg des Flächenumsatzes (+11 % gegenüber 2024), gestützt von hoher Marktdynamik in den Teilmärkten King's Cross (+35 %) und Southbank (+16 %). Luxemburg und Dublin, die aufgrund ihrer geringeren Marktgröße typischerweise volatiler sind, schnitten 2025 ebenfalls gut ab und verzeichneten ein Plus von 34 % beziehungsweise 14 %.

Die Gesamtleerstandsquote in Europa lag Ende 2025 bei 9,5 %, was einem Anstieg um 50 Basispunkte im Vorjahresvergleich entspricht. Obwohl die Leerstandsquote generell aufgrund einer wachsenden Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage gestiegen ist, variieren die Trends stark nach Standort. In den zentralen Lagen ist die Verfügbarkeit weiterhin begrenzt und dürfte sogar noch weiter sinken, was insbesondere für das Neubausegment gilt, während die Leerstandsquoten in den Randbezirken und bei veralteten Bestandsobjekten stark steigen.

Die durchschnittliche Leerstandsquote in den CBD lag Ende 2025 bei 5,6 %, verglichen mit 11,1 % in den dezentralen Lagen. Seit 2020 läuft die Leerstandsentwicklung in den zentralen Top-Lagen und den weniger gut angebunden Randlagen auseinander. Die Märkte sind zunehmend zweigeteilt. Die ausgeprägtesten Unterschiede gibt es in Barcelona, Paris und Brüssel. So liegt die Leerstandsquote etwa in Barcelona im CBD bei 1,6 %, verglichen mit über 12 % in den Sekundärlagen. „Hybride Arbeitsformen sowie der wieder stärkere Fokus auf Kommunikation und das Treffen von Kolleginnen und Kollegen im Büro treiben unverändert die Nachfrage der Nutzer nach Flächen in etablierten zentralen Lagen. Erreichbarkeit bleibt dabei genauso wichtig wie die Qualität des Objekts", erklärt Etienne Prongué.

Die Spitzenmieten sind in den meisten europäischen Städten weiter gestiegen, gestützt durch den anhaltenden Mangel an Premiumflächen in den absoluten Top-Lagen. Die südeuropäischen Märkte stachen besonders hervor, mit starkem Mietwachstum in Mailand (+11 %), Barcelona (+10 %), Madrid (+6 %) und Rom (+4 %). „Auch auf den deutschen Büromärkten hat der deutliche Nachfrageüberhang im Premiumsegment die Spitzenmieten in den deutschen Top-5-Standorten spürbar steigen lassen. Besonders umfangreich fiel das Plus mit 8 % in München aus. Mit aktuell 58,00 €/m² ist München nun Deutschlands teuerster Büromarkt. Um jeweils 6 % ging es in Düsseldorf auf 46,00 €/m² und in Hamburg auf 38,00 €/m² nach oben, wobei auch in der Hansestadt erste Abschlüsse jenseits der 40 €/m² registriert“, ergänzt Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Im Durchschnitt stiegen die Spitzenmieten im Jahr 2025 in rund vierzig europäischen Märkten um 4,4 %.

Im Jahr 2025 bestätigte der europäische Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien seinen Aufwärtstrend mit fast 177 Mrd. €, was einem Anstieg um 9 % gegenüber 2024 entspricht. In diesem Wachstum spiegelt sich zum einen die generelle Rückkehr der Anleger wider, aber auch ihre im Vorkrisenvergleich zielgerichteteren und selektiveren Anlagestrategien. „Der Büro-Investmentmarkt hat von dieser Entwicklung profitiert und ist nun wieder die stärkste Anlageklasse mit einem Plus von um 13 % und einem erreichten Investmentvolumen von 47 Mrd. € im Jahr 2025. Dieser Schwung wurde insbesondere von großvolumigen Transaktionen in Europas wichtigsten Hauptstädten gestützt", präzisiert Etienne Prongué.

Höhepunkte im vierten Quartal waren der Verkauf des markanten „Can of Ham"-Büroturms (30.000 m²) in London sowie der Verkauf eines 40.000 m² großen Gebäudes an der Avenue Kléber in Paris für mehr als 700 Mio. €. Eine langsam Fahrt aufnehmende Markterholung wurde 2025 in ganz Europa beobachtet. Im Vereinigten Königreich hat sich das Büro-Investmentvolumen auf einem Niveau von 11 Mrd. € leicht beschleunigt (+2 %). UK ist damit mit Abstand der größte Markt, gefolgt von Frankreich und Deutschland, die ein starkes Wachstum bei den Büro-Investments von plus 30 % auf 6,9 Mrd. € beziehungsweise von plus 19 % auf 6,2 Mrd. € verzeichneten. Für Italien wird ein Plus von 12 % auf 2,5 Mrd. € vermeldet und für die Niederlande von 34 % auf 2,3 Mrd €. Auf niedrigem Niveau hat sich das Investmentvolumen in Spanien auf 2 Mrd. € im Vorjahresvergleich verdoppelt.

Das Niveau der Spitzenrenditen hat sich im zweiten Halbjahr 2025 länderübergreifend stabilisiert. Positiv ins Gewicht fiel dabei die im Zielkorridor der Europäischen Zentralbank befindliche Inflationsrate und die auf Sicht stabile Entwicklung des Leitzinses. Auch die expansivere Geldpolitik der Bank of England stützt die Dynamik auf dem Büro-Investmentmarkt.

Die vergangenen Quartale haben die fortlaufende Polarisierung auch auf den Büro-Investmentmärkten bestätigt. Während sich das Preisniveau in den nachgefragtesten Lagen und im Segment der Top-Assets in Europas größten Städten verfestigt hat, sind Preisanpassungen insbesondere bei alten Bestandsgebäuden in schlecht angebunden Lagen unverändert an der Tagesordnung.

„Wie an London und Paris zu sehen ist, kehrt das Investoreninteresse – gestützt durch verbesserte Finanzierungskonditionen – in die europäischen Haupt- und Top-Städte zurück. Bereits im ersten Halbjahr 2025 dürfte die Transaktionsdynamik in UK, Frankreich und Deutschland anziehen. Die Nachfrage nach Core Assets sollte dabei den Druck auf die Spitzenrenditen hochhalten", so Etienne Prongué.