Der Hamburger Immobilienmarkt zeigt sich zum Jahresbeginn 2026 in einem Spannungsfeld aus strukturellen Herausforderungen und ersten Anzeichen einer Stabilisierung. Während der Wohnungsmarkt weiterhin von einem deutlichen Angebotsdefizit und steigenden Mieten geprägt ist, erholt sich der Wohneigentumsmarkt spürbar, bleibt jedoch anfällig für wirtschaftliche Unsicherheiten. Gleichzeitig befindet sich der Büromarkt in einer Phase der Neuausrichtung: Hochwertige Flächen in zentralen Lagen profitieren vom anhaltenden „Flight-to-Quality“-Trend, während ältere Bestände zunehmend unter Druck geraten. In diesem Kontext werden Flex-Office-Konzepte wieder attraktiver. Parallel gewinnen flexible Nutzungskonzepte, Mixed-Use-Entwicklungen und die Transformation bestehender Gebäude, wie die Gewerbeentwicklungen „Am Holstenwall“ und „Thalia-Haus” zeigen, weiter an Bedeutung für die Stadtentwicklung und das Angebot bedarfsorientierter Nutzungskonzepte. Das sind die zentralen Ergebnisse der Pressekonferenz zum Ausblick 2026 auf den Hamburger Immobilienmarkt mit Unternehmensvertretern von CELLS, Colliers, Dahler, HIH Invest und neworld.
Mietwohnungsmarkt mit spürbarem Preisanstieg
Der Hamburger Wohnungsmarkt bleibt klar von einem strukturellen Nachfrageüberhang geprägt. Während die Zahl der Haushalte weiter wächst, geht der Neubau deutlich zurück – mit der Folge, dass sich das Angebotsdefizit weiter verschärft. Die Entwicklung spiegelt sich bereits in den Mietpreisen wider. Sascha Hanekopf, Regional Manager Hamburg bei Colliers in Deutschland, ordnet ein: „Sowohl im Bestand als auch im Neubau haben wir 2025 deutliche Anstiege gesehen, und auch mittelfristig ist keine Entspannung in Sicht. Während die Bestandsmieten 2025 um 6,6 Prozent anstiegen, haben sich die Angebotsmieten im Neubau mit einer stärkeren Dynamik um 7,6 Prozent auf durchschnittlich 21,95 Euro pro Quadratmeter erhöht, was vergleichbar mit gewerblichen Mieten ist.“ Der anhaltend hohen Nachfrage steht eine weiter rückläufige Zahl an Wohnungsbaufertigstellungen gegenüber. Infolgedessen erwartet Colliers bis 2029 einen kontinuierlichen Mietanstieg von rund 15,8 Prozent im Bestand. „Im Neubausegment ist mit einem Wachstum der Angebotsmieten von jährlich um 3,9 bis 4,0 Prozent zu rechnen“, so Hanekopf weiter.
Wohneigentumsmarkt zwischen Belebung und Unsicherheit
Der Hamburger Wohneigentumsmarkt hat sich 2025 spürbar erholt und verzeichnet wieder steigende Transaktionszahlen. Im Gesamtmarkt legten die Verkäufe von Eigentumswohnungen um 13,4 Prozent und von Häusern um 5,6 Prozent zu. Björn Dahler, Geschäftsführer der Dahler & Company Group, sagt: „Im Premiumsegment fiel das Wachstum mit 15,1 Prozent bei Eigentumswohnungen und 13,5 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern noch stärker aus und zeigt eine deutliche Rückkehr der Nachfrage zum Niveau von 2021.“
Auch die Preise entwickelten sich zuletzt positiv: Der durchschnittliche Preis für Eigentumswohnungen ist gegenüber 2024 um 0,9 Prozent auf 6.348 Euro je Quadratmeter gestiegen. Etwas dynamischer erhöhten sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem Plus von 1,3 Prozent auf einen durchschnittlichen Kaufpreis von 565.000 Euro. „Gleichzeitig bleibt die aktuelle Erholungslage fragil. Denn das gestiegene Angebot trifft auf eine zurückhaltende Nachfrage, die sich wiederum mit der höheren Preissensibilität der Käuferschaft sowie erschwerten Finanzierungsbedingungen für Wohneigentum begründen lässt. Damit steht der Markt aktuell zwischen Belebung und neuer Unsicherheit, mit einer stabileren Aktivität, aber begrenztem Spielraum für weitere Preissteigerungen“, fasst Dahler zusammen.
Auf Transaktionsebene merkt Hanekopf positiv an, dass der Anteil von Wohnungsmarkt-Transaktionen in Deutschland 2025 wieder auf dem Niveau von 2021 lag. Darüber hinaus sprechen die Nachfrage, Kapitalzuflüsse und das Interesse von Investoren für eine weiter positive Entwicklung und solides Transaktionsgeschehen für 2026.
Toplagen gefragt, Bestand unter Druck: Büromarkt im Wandel
Der Hamburger Büromarkt hat sich 2025 trotz herausfordernder wirtschaftlicher Rahmenbedingungen als robust erwiesen, befindet sich jedoch klar in einer Phase struktureller Neujustierung. "Der Hamburger Büromarkt hat 2025 unter schwierigen Rahmenbedingungen solide performt. Wir sehen jedoch eine klare Verschiebung hin zu Qualität", so Hanekopf. Mit einem Flächenumsatz von rund 396.400 Quadratmetern lag das Ergebnis zwar unter den Rekordjahren, bewegt sich aber im historischen Durchschnitt. Gleichzeitig steigt der Leerstand auf 5,5 Prozent, während die Spitzenmiete auf 38,00 Euro pro Quadratmeter zulegt – ein Ausdruck der zunehmenden Marktsegmentierung. Die Durchschnittsmieten betragen 22,30 Euro je Quadratmeter Bürofläche. Die Nachfrage wird von einem breiten Branchenspektrum getragen, insbesondere durch das verarbeitende Gewerbe, Beratungsunternehmen und die öffentliche Hand, die zusammen rund 40 Prozent des Flächenumsatzes ausmachen.
Felix Meyen, Geschäftsführer der HIH Invest, bestätigt aus Investorenperspektive: „Wir sehen, dass der Markt vor allem in den zentralen Lagen weiterhin sehr gut funktioniert. Trotz einer insgesamt zurückhaltenderen Nachfrage vermieten wir hochwertige Flächen nach wie vor zügig und zu attraktiven Konditionen wie beispielsweise in unserem Objekt Hanse-Forum am Axel-Springer-Platz.“ Das vollvermietete Objekt wurde 2018 erworben und verfügt über einen Mietermix verschiedener Branchen sowie ergänzend über Einzelhandelsflächen und ein Fitnessstudio.
Während sich die Nachfrage insgesamt konjunkturbedingt verhaltener entwickelt und viele Unternehmen ihre Flächenbedarfe überprüfen oder reduzieren, bleiben hochwertige, zentral gelegene Büroimmobilien weiterhin stark gefragt. Gerade in den besten Lagen funktioniert der Markt stabil mit soliden Vermietungsleistungen, geringen Leerständen und attraktiven Mietniveaus. "Kapital konzentriert sich auf Core-Objekte in guten Lagen, während periphere oder qualitativ schwächere Bestände stärker unter Druck geraten. Gleichzeitig zeigt sich, dass Hamburg im Vergleich zu anderen deutschen Top-Standorten eine vergleichsweise stabile Leerstandsentwicklung aufweist und weiterhin als resilienter Investmentstandort wahrgenommen wird", so Meyen weiter.
Für 2026 erwartet Colliers vor diesem Hintergrund eine leichte Belebung – bei gleichzeitig weiter zunehmendem Druck auf nicht mehr zeitgemäße Bestandsflächen.
„Am Holstenwall" und „Thalia-Haus”: Neue Nutzungskonzepte für Hamburgs Innenstadt
Der Projektentwickler CELLS richtet seinen Fokus bei seinen aktuellen Hamburger Projekten wie „Am Holstenwall“ und dem „Thalia-Haus” gezielt auf die Konversion und Repositionierung nicht mehr zeitgemäßer oder leerstehenden Bestandsimmobilien. Das ehemalige rund zwölf Jahre leerstehende Haspa-Gebäude am Holstenwall wurde durch Erweiterung und Umstrukturierung von rund 8.000 auf etwa 11.800 Quadratmeter vergrößert und funktional neu organisiert. Ergänzt um umfassende Terrassen- und Aufenthaltsflächen steht das Objekt kurz vor seiner Fertigstellung im zweiten Quartal 2026 und ist bereits zu 83 Prozent langfristig an bonitätsstarke Nutzer vermietet. „Wir greifen bewusst in die bestehende Gebäudestruktur ein, erweitern und ergänzen sie dort, wo es wirtschaftlich und funktional sinnvoll ist, statt abzureißen und neu zu bauen“, so Norman Schaaf, CDO von CELLS.
Das „Thalia-Haus” steht noch am Anfang seiner Transformation. Das ehemalige Kauf- und Parkhaus wird baulich neu strukturiert und zu einem Mixed-Use-Quartier entwickelt. Geplant sind ein 5-Sterne-Hotel mit rund 150 Zimmern, welches bereits über einen Head-of-Term gesichert ist, rund 6.000 Quadratmeter Büroflächen sowie Wohnungen in den oberen Geschossen. Ergänzende Dach- und Gastronomienutzungen stärken die Lage zusätzlich. Als Investor wurde ein isländisches Family Office gewonnen, eine Bauvoranfrage wurde eingereicht, die Baugenehmigung wird bis Jahresende erwartet. „Gerade in innerstädtischen Lagen geht es darum, bestehende Gebäude neu zu positionieren und baulich so weiterzuentwickeln, dass sie unterschiedliche Nutzungen dauerhaft tragen können“, erklärt Schaaf.
Flex-Office als Ergänzung und selektiver Treiber im Büromarkt
Ergänzend zum klassischen Büromarkt gewinnt das Segment der flexiblen Büroflächen weiter an Bedeutung und etabliert sich als fester Bestandteil moderner Nutzungskonzepte. In Deutschland hat sich der Flex-Office-Bestand seit der Pandemie nahezu verdoppelt und umfasst inzwischen mehr als 1 Million Quadratmeter. Auch in Hamburg ist die Nachfrage stabil, insbesondere in zentralen, gut angebundenen Lagen, was den anhaltenden „Flight-to-Quality“-Trend zusätzlich unterstreicht. Seit Jahresbeginn ist der Flex-Office-Anbieter Scaling Spaces mit seinem ersten Standort in Hamburg im Sprinkenhof (Burchardstraße 14) vertreten. "Flex-Office-Angebote werden vor allem von kleinen und mittelständischen Unternehmen sowie Projektteams größerer Unternehmen genutzt, die kurzfristig skalierbare Flächen benötigen oder neue Standorte testen. Viele Unternehmen können aufgrund der volatilen Wirtschaftslage nur noch kurzfristig planen. Genau hier setzt Flex-Office an und bietet die notwendige Flexibilität bei der Laufzeit der Mietverträge und bei den Bürogrößen, die unkompliziert vergrößert oder verringert werden können", sagt Alexander Lackner, CEO von neworld, die die Investoren hinter Scaling Spaces sind. "In Hamburg sehen wir noch viel Potenzial für flexible Büroflächen und können uns auch weitere Standorte in der Hansestadt vorstellen."
