Hamburger Premiumwohnungen: Quadratmeterpreis fällt auf Sechsjahrestief

Das sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des Premiumimmobilienmaklers DAHLER, der das Transaktionsgeschehen in den Teilmärkten Alster-Ost, Alster-West/Eppendorf, Alstertal/Walddörfer, Eimsbüttel/Altona/St. Pauli, Elbvororte, HafenCity, Niendorf-Schnelsen und Rahlstedt ausgewertet hat. Für die Analyse des Hamburger Premiumsegments wurden Kauffälle von Eigentumswohnungen mit einem ausgewiesenen Quadratmeterpreis ab 10.000 Euro sowie von Wohnungen, bei denen kein Quadratmeterpreis angegeben war und die mindestens eine Million Euro kosteten, berücksichtigt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern flossen Kauffälle ab einem Kaufpreis von einer Million Euro in die Auswertung ein. Als Grundlage für die Analyse wurden die Daten des amtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg verwendet, die die tatsächlich realisierten Transaktionen in der Hansestadt abbilden.

Im ersten Halbjahr 2026 wurde in den untersuchten Teilmärkten des Hamburger Premiumwohnungsmarkts ein Gesamtumsatz von circa 268,4 Millionen Euro erzielt, was einem Minus von 14,3 Prozent im Vergleich zu H1-2025 entspricht.⁴ Der höchste Quadratmeterpreis konnte mit 24.825 Euro für eine Eigentumswohnung in Harvestehude erzielt werden. Die höchste Gesamtsumme betrug rund 6,9 Millionen Euro und wurde für eine Wohnung in Eppendorf bezahlt.

Im Premiumsegment des Marktes für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg die Zahl der Transaktionen im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 – damals waren es noch 171 – um 1,8 Prozent auf 174.

Der Gesamtumsatz im Premiumsegment des Marktes für Ein- und Zweifamilienhäuser lag in H1-2026 bei rund 331,7 Millionen Euro und somit um 1,5 Prozent höher als im ersten Halbjahr 2025. Für die Ermittlung der Umsatzsumme wurden die Teilmärkte* Alster-Ost, Alster-West/Eppendorf, Alstertal/Walddörfer, Eimsbüttel/Altona/St. Pauli, Elbvororte, HafenCity, Niendorf-Schnelsen und Rahlstedt berücksichtigt. Im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2025 gab es ein Minus von 17,9 Prozent. Der höchste Verkaufspreis konnte mit 7,5 Millionen Euro in Eppendorf erzielt werden.

„Die Verkaufszahlen zeigen, dass der Hamburger Premiumimmobilienmarkt trotz eines weiterhin anspruchsvollen Umfelds funktioniert. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern wurden im ersten Halbjahr mehr Transaktionen registriert, bei den Eigentumswohnungen fiel der Rückgang moderat aus. Das Finanzierungsumfeld bleibt ein wichtiger Faktor. Nach der jüngsten Zinserhöhung der EZB ist nicht davon auszugehen, dass die Finanzierungskosten kurzfristig deutlich an Bedeutung verlieren. Umso wichtiger sind realistische Preisvorstellungen auf Verkäuferseite sowie Lage und Qualität der Immobilie“, kommentiert Björn Dahler, Gründer und Geschäftsführer des Premiumimmobilienmaklers DAHLER. „Der Rückgang des durchschnittlichen Quadratmeterpreises für Premiumwohnungen auf 12.355 Euro macht zudem deutlich: Käufer prüfen heute sehr genau, ob Preis, Lage und Qualität einer Immobilie zueinanderpassen, und sind kaum noch bereit, überhöhte Preisvorstellungen mitzugehen. Wir sehen aber auch, dass zu marktgerechten Preisen weiterhin Transaktionen stattfinden. Das zeigt, dass grundsätzlich Kaufbereitschaft vorhanden ist.“

Dass der Anteil von Neubauwohnungen im Hamburger Premiumsegment nur noch bei 34,1 Prozent liegt, ist für Dahler vor allem darauf zurückzuführen, „dass gerade hochwertige Projekte in den gefragten Lagen Hamburgs lange Planungs- und Entwicklungszeiten erfordern, während gestiegene Baukosten und anspruchsvolle Finanzierungsbedingungen die Realisierung neuer Vorhaben in den vergangenen Jahren zusätzlich erschwert haben. Zwar zeigt sich bei den Baugenehmigungen in Hamburg inzwischen wieder eine positivere Entwicklung. Bis sich die Erholung im Wohnungsneubau jedoch auch in einem größeren Angebot fertiggestellter Wohnungen im Premiumsegment bemerkbar macht, dürfte noch Zeit vergehen. Für Käufer bedeutet das, dass hochwertige Neubauangebote in sehr guten Lagen weiterhin ein knappes Gut bleiben.“

• Im ersten Halbjahr 2026 wurden insgesamt 196 Eigentumswohnungen verkauft, was im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr H1-2025 (201) einem Minus um 2,5 Prozent

• Der Gesamtumsatz lag im ersten Halbjahr 2026 bei 268,4 Millionen Euro, dies ist ein Minus um 14,3 Prozent gegenüber dem Vorjahreshalbjahr.
• Die meisten Transaktionen wurden im Teilmarkt Alster-West registriert (72), gefolgt von Alster-Ost (52) und Eimsbüttel (30).
• Im Teilmarkt Alster-West stieg die Transaktionsanzahl am stärksten (+22,0 Prozent zu H1-2025).
• Der höchste gezahlte Quadratmeterpreis betrug 24.825 Euro und wurde für eine Wohnung in Harvestehude Die höchste Gesamtsumme betrug rund 6,9 Millionen Euro für eine Wohnung in Eppendorf.
• Von den 156 Eigentumswohnungen, für die ein Quadratmeterpreis angegeben wurde, wiesen 25 einen Quadratmeterpreis ab 000 Euro pro Quadratmeter auf und 6 einen Preis ab 18.000 Euro pro Quadratmeter.
• Insgesamt waren 63 der 185 verkauften Wohnungen mit bekanntem Baujahr Neubauwohnungen, was einem Anteil von 34,1 Prozent entspricht (minus 10,8 Prozent im Vergleich zu H1-2025).

• Im ersten Halbjahr 2026 wurden insgesamt 174 Immobilien veräußert. Die Zahl der Transaktionen lag somit 1,8 Prozent über dem Niveau des Vorjahreshalbjahres (H1-2025).
• Insgesamt wurden 331,7 Millionen Euro umgesetzt, was einem Plus um 1,5 Prozent im Vergleich zu H1-2025 entspricht.
• Die meisten Transaktionen wurden in den Elbvororten registriert (78), gefolgt vom Alstertal (55).
• Unter den 174 verkauften Häusern kosteten 32 mindestens 2,5 Millionen Euro und eine Immobilie mehr als sieben Millionen Euro.
• Das teuerste Ein- und Zweifamilienhaus wurde mit 7,5 Millionen Euro in Eppendorf veräußert.

*Übersicht Einteilung der Teilmärkte:

Alster-Ost: Alsterdorf, Barmbek-Süd, Eilbek, Hohenfelde, St. Georg, Winterhude, Uhlenhorst Alster-West/Eppendorf: Eppendorf, Groß Borstel, Harvestehude, Hoheluft-Ost, Rotherbaum HafenCity: HafenCity

¹ Ausgewertet wurde das Transaktionsgeschehen in den Hamburger Teilmärkten* Alster-Ost, Alster-West/Eppendorf, Alstertal/Walddörfer, Eimsbüttel/Altona/St. Pauli, Elbvororte, HafenCity, Niendorf-Schnelsen und Rahlstedt. Für die Analyse des Premiumsegments wurden Kauffälle von Eigentumswohnungen mit einem ausgewiesenen Quadratmeterpreis ab 10.000 Euro berücksichtigt.

² Neubau = verkauft im Baujahr oder den zwei Folgejahren

³ Für die Analyse wurden Transaktionen, die bis Mitte des Jahres 2026 beim Gutachterausschuss eingegangen sind, in die Auswertung integriert.

⁴ Für die Ermittlung des Gesamtumsatzes wurden Kauffälle von Eigentumswohnungen mit einem ausgewiesenen Quadratmeterpreis ab 10.000 Euro sowie von Wohnungen, bei denen kein Quadratmeterpreis angegeben war und die mindestens eine Million Euro kosteten, berücksichtigt.