Der Healthcare-Investmentmarkt Deutschland hat für das Jahr 2025 ein Transaktionsvolumen von 1,4 Mrd. € verbucht. Dies ist angesichts des weiterhin durch makroökonomische Unwägbarkeiten und geopolitische Risiken geprägten Investmentumfelds ein solides Ergebnis. Obgleich das Resultat immer noch weit unterhalb des langjährigen Durchschnitts notiert, konnte eine signifikante Umsatzsteigerung um 18 % gegenüber dem Vorjahr registriert werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Positiv zu werten ist, dass die Transaktionsfrequenz das zweite Mal in Folge gegenüber dem Vorjahr angezogen hat. Die Dealstruktur wird weiterhin maßgeblich durch Einzeldeals bestimmt. So haben Portfoliodeals einen geringeren Anteil (38 %) als im langjährigen Schnitt (Ø 10 Jahre: 55 %) zum Gesamtumsatz beigetragen. Hingegen tragen Einzeldeals mit rund 850 Mio. € einen höheren Beitrag in der Nähe des langjährigen Durchschnitts bei.
„Der einzige und mit Abstand größte Deal des Jahres ist der Pflegeheim-Portfolioverkauf der Deutsche Wohnen AG an die Stadt Hamburg. Das Portfolio wechselte für einen Preis im mittleren dreistelligen Millionenbereich den Besitzer“, erklärt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Angesichts der bereits abgeschlossenen Preisfindungsphase und des stabilen Finanzierungsumfelds ist die Spitzenrendite auch in der zweiten Jahreshälfte konstant bei 4,90 % anzusetzen.
Pflegeimmobilien können eine Ergebnissteigerung gegenüber dem Vorjahr verbuchen und kommen auf einen leicht erhöhten Marktanteil von 65 %. Der zuvor benannte Portfoliodeal zeichnet hier für einen hohen Ergebnisbeitrag verantwortlich. Absolut betrachtet notiert das Investmentvolumen (888 Mio. €) der Sub-Assetklasse jedoch weiterhin deutlich unter dem zehnjährigen Durchschnitt (Ø10 Jahre: knapp 1,7 Mrd. €). Für Gesundheitsimmobilien wurde mit 300 Mio. € weniger Volumen als im Vorjahr registriert. Hingegen konnte die Sub-Assetklasse Betreutes Wohnen gegenüber dem Vorjahr zulegen und verzeichnet mit rund 186 Mio. € auch absolut betrachtet ein Ergebnis nur leicht unter dem langjährigen Durchschnitt.
Bei den Marktanteilen nach Deal-Größenklassen ist eine breite Verteilung des Investmentvolumens festzustellen: Insbesondere durch den benannten Portfoliodeal trägt das Segment großvolumiger Deals über 100 Mio. € mit 28 % am stärksten zum Transaktionsvolumen bei. Das Größensegment zwischen 50 und 100 Mio. € zeichnete für deutlich mehr Volumen als im Vorjahr verantwortlich und konnte mit 283 Mio. € ein Ergebnis im Bereich des langjährigen Durchschnitts verbuchen. In der Gesamtbetrachtung ist der Markt jedoch nach wie vor kleinteiliger strukturiert als in den Vorjahren. So sind Deals im Schnitt 25 Mio. € (Ø10 Jahre: 32 Mio. €) groß, wobei dieser Wert maßgeblich durch den Portfoliodeal nach oben revidiert wurde.
Aufgrund der aktuell häufig schwierigen wirtschaftlichen Realisierbarkeit, hoher Baukosten und Betreiberrisiken gibt es derzeit nur wenige Neubauprojekte. Der daraus resultierende angebotsseitige Engpass ist auch ein Grund dafür, dass Investoren häufig nicht das für sie passende Produkt (Lage, Qualität, Risikoprofil) finden.
„Die Fundamentaldaten des Healthcare-Investmentmarkts sind jedoch grundsätzlich sehr attraktiv. Vor dem Hintergrund eines schwachen makroökonomischen Umfelds präsentiert sich der Markt als wenig konjunkturabhängig. Auch kurz- und mittelfristig bestehen gute Aussichten aufgrund der zunehmenden Überalterung der Gesellschaft, wodurch die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen in Konsequenz weiter steigen wird“, prognostiziert Christoph Meszelinsky.
Angesichts eines stabilen Finanzierungsumfeldes sowie der im Abschluss befindlichen Konsolidierungsphase dürfte die Markterholung in diesem Jahr an Breite und Fahrt gewinnen. Aktuell befinden sich noch einige große Transaktionen in der Vermarktung oder in Vorbereitung, die voraussichtlich im Jahresverlauf zum Abschluss kommen werden. Unter diesen Vorzeichen erscheint ein Ergebnis im Bereich des langjährigen Durchschnitts (rund 2,5 Mrd. €) als zu ambitioniert, ein Anstieg in Richtung der 2-Mrd.-€-Marke jedoch als durchaus realistisch. Sofern wieder mehr Premiumprodukt gehandelt wird, ist aus heutiger Perspektive eine erste leichte Renditekompression bis Jahresende wahrscheinlich.
