Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
„Die tendenzielle Aufwärtsbewegung des Investmentgeschehens im Residential-Markt setzt sich weiter fort, auch wenn es zwischen den einzelnen Quartalsergebnissen durchaus etwas größere Schwankungen geben kann“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Verantwortlich hierfür ist dabei weniger eine sich verändernde Nachfragesituation als vielmehr das jeweils aktuell zur Verfügung stehende Angebot. Dies gilt insbesondere für das Segment großvolumiger Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich.“ Das erklärt auch, warum im dritten Quartal ein spürbar geringeres Investitionsvolumen erzielt wurde als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Es fehlte vor allem an größeren Transaktionen über 100 Mio. €, von denen im letzten Quartal lediglich drei registriert werden konnten. An der aus Investorensicht grundsätzlichen Attraktivität von Wohnungsinvestments ändern die teilweise leicht volatilen Investmentumsätze allerdings nichts. Die unverändert großen Nachfrageüberhänge auf vielen Mietermärkten, insbesondere in den attraktiven Metropolen, garantieren auch für die nächsten Jahre stabile Mieteinnahmen und gleichzeitig Wertsteigerungspotenziale. Unterstrichen wird diese Einschätzung nicht zuletzt durch tendenziell eher steigende Preise, die sich in den nächsten Quartalen in leicht sinkenden Renditen widerspiegeln könnten.
„Das Investitionsvolumen mit gewerblichen Immobilien liegt nach den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres bei 17,5 Mrd. € und damit nur unwesentlich niedriger als im Vorjahr. Seit Mitte des Jahres ist allerdings eine spürbare Belebung der Märkte zu registrieren, die sich auch im erzielten Transaktionsvolumen niederschlägt, das in den vergangenen drei Monaten bei gut 6,1 Mrd. € lag und damit rund 7 % höher als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Insgesamt bleibt aber festzuhalten, dass die Anfang des Jahres erhoffte Umsatzsteigerung bislang noch nicht im erwarteten Umfang stattgefunden hat. Verantwortlich hierfür sind mehrere Einflussfaktoren. Hierzu gehört unter anderem auch die nach wie vor sehr verhaltene Entwicklung der Gesamtwirtschaft. Eine Initialzündung, die zu steigenden Investitionen geführt hätte, nicht zuletzt im Zusammenhang mit dem angekündigten, mehrere hundert Milliarden Euro schweren Sondervermögen für Infrastruktur- und Umweltschutzmaßnahmen sowie die Schaffung erheblicher finanzieller Spielräume für Verteidigungsausgaben, ist bislang ausgeblieben. Hierzu passt auch, dass sich der ifo-Index im September entgegen aller Erwartung wieder leicht auf 87,7 Punkte verschlechtert hat. Von der Konjunkturseite gab es im laufenden Jahr demzufolge kaum Unterstützung. Hinzu kommen die unverändert großen globalen Unsicherheiten, sodass die nicht vorhandene Planungssicherheit für Unternehmen weiterhin Bestand hat. Auch dies hemmt zusätzliche Investitionen, die nötig wären, um ein beschleunigtes Wirtschaftswachstum auszulösen. In diesem unverändert schwierigen Umfeld ist der mehr oder weniger stabile Investmentumsatz insgesamt als Erfolg zu werten“, erläutert Marcus Zorn.
„Erfreulich ist auch, dass das gewerbliche Investmentvolumen trotz der weiterhin schwierigen Konjunktur und der ungewissen globalpolitischen Gemengelage im dritten Quartal spürbar zugelegt hat. In dieser Entwicklung spiegeln sich unterschiedliche Marktaspekte wider. Eine wichtige Voraussetzung für steigende Umsätze ist das erheblich größere Angebot an Investitionsmöglichkeiten, das sich bereits seit längerem abgezeichnet hat und jetzt zunehmend zum Tragen kommt. Zum anderen zeigt sich immer deutlicher, dass sich die Einschätzungen auf Verkäufer- und Käuferseite bezüglich der weiteren Marktentwicklung zunehmend annähern. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der realistischen Preisniveaus. Die abwartende Haltung vieler Marktakteure löst sich zunehmend auf, wodurch das Investitionsgeschehen ebenfalls gestärkt wird“, ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Nachdem Büroinvestments als langjährig dominierende Assetklasse in den vergangenen zwei Jahren die Spitzenposition verloren hatten, liegen sie aktuell wieder an erster Stelle beim Transaktionsvolumen. Mit einem Gesamtumsatz von knapp 4,47 Mrd. € tragen sie gut ein Viertel zum Resultat bei. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einer Zunahme um rund 23 %. Zu diesem Ergebnis haben mehrere Entwicklungen beigetragen. Hierzu gehört nicht zuletzt eine positive Bilanz der Nutzermärkte, die im bisherigen Jahresverlauf mehr Büroflächenumsatz verbuchen konnten als im Vorjahr. Hierzu passt auch, dass sich die Meldungen häufen, dass die Homeoffice-Quote tendenziell wieder etwas rückläufig und eine weitere Zunahme dieser Arbeitsform nicht absehbar ist. „Das Vertrauen der Investoren in eine langfristig stabile Nachfrage nach Büros beginnt wieder zu steigen. Ein Indiz hierfür ist auch, dass wieder mehr großvolumige Abschlüsse getätigt werden, die in den vergangenen beiden Jahren absolute Mangelware waren. Als Beispiel stehen die Verkäufe des Upper West in Berlin oder des Atlantic Hauses in Hamburg. Insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen bereits fünf Deals im dreistelligen Millionenbereich erfasst, die zusammen deutlich über eine Mrd. € zum Investmentumsatz beigetragen haben. Auch die aktuell in Verhandlung befindlichen Transaktionen unterstreichen das zunehmend positive Sentiment in dieser Assetklasse. Wir halten es für wahrscheinlich, dass noch vor Jahresende signalgebende Core Assets erfolgreich endverhandelt sein werden“, erläutert Nico Keller.
Nur knapp dahinter und nahezu gleichauf folgen Logistikobjekte und Einzelhandelsimmobilien auf den Plätzen zwei und drei mit einem Umsatzanteil von jeweils knapp 24 %. Logistikobjekte zeichnen für insgesamt knapp 4,17 Mrd. € Investmentumsatz verantwortlich. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verlieren sie damit nur rund 5 %. Die im ersten Halbjahr noch vergleichsweise moderaten Umsätze mit Portfoliotransaktionen haben im dritten Quartal deutlich angezogen. Aktuell entfallen fast 29 % des Ergebnisses auf Paketverkäufe, was einem Volumen von 1,2 Mrd. € entspricht. Zu den fünf bislang getätigten Abschlüssen im dreistelligen Millionenbereich tragen vier Portfolio-Deals bei, wohingegen bisher nur ein Einzelabschluss in dieser Größenklasse registriert wurde.
Auf vergleichbarem Niveau bewegen sich Retail-Investments mit knapp 4,14 Mrd. € Investmentumsatz und damit etwa 16 % weniger als im Vorjahr. Die mit Abstand größte Transaktion im bisherigen Jahresverlauf stellt die Übernahme der Porta-Gruppe durch XXXLutz im hohen dreistelligen Millionenbereich dar. Mit Ausnahme dieser Transaktion zeigt sich das Marktgeschehen deutlich kleinteiliger als üblich, was auch den geringeren Investmentumsatz insgesamt erklärt. Mit Abstand am meisten angelegt wurde in Nahversorgungsobjekte mit hohem Lebensmittelanteil und Fachmärkte, die zusammen fast zwei Drittel zum aktuellen Retail-Volumen beitragen. Erneut vergleichsweise viel investiert wurde mit über 660 Mio. € in Shoppingcenter. Der vorsichtige Aufwärtstrend in diesem Marktsegment hat sich also fortgesetzt.
Auf dem vierten Platz folgen Hotel-Investments. Das bereits seit Längerem gestiegene Interesse auf Investorenseite spiegelt sich mittlerweile auch im Transaktionsvolumen wider. Mit einem Gesamtumsatz von fast 1,43 Mrd. € haben Hotels ihr Volumen um knapp 44 % gesteigert. Damit bewegen sie sich wieder auf dem Niveau der Jahre 2021 und 2022. Zum aktuellen Investitionsvolumen mit gewerblichen Immobilien steuern sie gut 8 % bei. Ähnlich erfolgreich gestaltet sich die Entwicklung bei Healthcare-Immobilien. Mit einem Investitionsvolumen von knapp 1,18 Mrd. € konnten sie sogar um mehr als 63 % zulegen, was einem Umsatzanteil von fast 7 % entspricht. Auch in dieser Assetklasse fällt das Ergebnis spürbar besser aus als in den beiden Vorjahren.
Gut drei Viertel des Investmentvolumens resultiert aus dem Verkauf von Einzelobjekten. Damit bewegen sie sich in etwa auf dem Niveau der beiden Vorjahre. Insgesamt zeichnen sie bislang für knapp 13,4 Mrd. € des Umsatzes verantwortlich. Demzufolge haben Portfolios etwa 4,1 Mrd. € zum Resultat beigesteuert, was einem Anteil von 23,5 % entspricht. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konnten Pakettransaktionen ihren Beitrag um knapp 5 % steigern. Trotzdem ist ihre Umsatzbeteiligung noch weit entfernt vom langjährigen Durchschnitt, der bei knapp einem Drittel liegt. Den höchsten Umsatzanteil verbuchen Einzelhandelsportfolios mit gut 1,9 Mrd. €, gefolgt von Logistikpaketen, die auf 1,2 Mrd. € kommen. Trotz des deutlich gestiegenen Investmentvolumens mit Bürohäusern konnten im laufenden Jahr noch keine signifikanten Portfolioabschlüsse in dieser Assetklasse erfasst werden.
Der Anteil ausländischer Investoren am Marktgeschehen liegt mit gut 44 % weiterhin auf einem leicht überdurchschnittlichen Niveau. Auch dies spricht dafür, dass die deutschen Investmentmärkte wieder stärker in den Fokus global tätiger Anleger rücken. Die höchsten Anteile entfallen dabei wie gewohnt auf europäische Investoren mit 26,5 %, gefolgt von nordamerikanischen Käufern, die knapp 13 % beitragen.
Das Transaktionsvolumen der deutschen A-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt Ende des dritten Quartals bei gut 7,46 Mrd. € und damit etwa 18 % niedriger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Absolut betrachtet wurden damit in den ersten neun Monaten des Jahres gut 1,6 Mrd. € weniger in den großen Metropolen investiert. Bei diesem auf den ersten Blick ernüchternden Ergebnis handelt es sich jedoch um eine Momentaufnahme. Aktuell befindet sich eine Reihe von Transaktionen in der Finalisierungsphase und ist dementsprechend noch nicht im Volumen enthalten. Allein auf vier Großabschlüsse, die sich im weit fortgeschrittenen Ankaufsprozess befinden und mit großer Wahrscheinlichkeit im vierten Quartal zum Abschluss gebracht werden, entfallen rund 1,8 Mrd. €. Am Ende des Jahres werden die A-Standorte deshalb besser dastehen als momentan. Dies gilt nicht zuletzt für einige Städte, die aktuell noch deutliche Umsatzverluste aufweisen. Klar an der Spitze aller Standorte in den ersten drei Quartalen liegt Berlin 2,29 Mrd. € (-14 %). Zu den wichtigsten Transaktionen der Hauptstadt zählte der Verkauf des Upper West. Auf dem zweiten Platz liegt München mit einem Umsatz von gut 1,44 Mrd. € (-30 %). Hierzu beigetragen haben unter anderem die Ankäufe des Mandarin Oriental Hotels sowie vom Sporthaus Schuster nahe des Marienplatzes. Rang drei sichert sich Hamburg, wo fast 1,3 Mrd. € (+27 %) investiert wurden. Dieses gute Ergebnis wird nicht zuletzt auch vom Ankauf eines größeren Pflegeheim-Portfolios durch die Stadt Hamburg beeinflusst. Auf den weiteren Plätzen folgen die beiden rheinischen Standorte Düsseldorf, wo 766 Mio. € (-1 %) umgesetzt wurden und Köln mit 737 Mio. € (-20 %). An ungewohnter Position befindet sich momentan noch Frankfurt mit einem Investmentumsatz von lediglich 551 Mio. € (-56 %). Das Schlusslicht bildet Stuttgart mit 387 Mio. € und einem vergleichsweise moderaten Rückgang von 8,5 %.
Die Spitzenrenditen zeigen sich erwartungsgemäß nahezu vollständig stabil. Die Ende 2024 von fast allen Marktteilnehmern erwartete leichte Renditekompression im Jahr 2025 ist nicht eingetreten. Verantwortlich hierfür ist in erster Linie das Finanzierungsumfeld. So liegen die Kapitalkosten weiterhin höher als erwartet. Gleichzeitig tragen vor allem die steigende Staatsverschuldung großer Volkswirtschaften und die unverändert großen geopolitischen Unwägbarkeiten dazu bei, dass sich die langfristigen Kapitalmarktzinsen kaum entspannen. Im Logistikbereich haben die Spitzenrenditen in der Konsequenz um 15 Basispunkte auf jetzt 4,40 % angezogen. In allen anderen Assetklassen zeigen sie sich stabil. Demzufolge liegen die Netto-Spitzenrenditen für Büros im Schnitt der A-Standorte weiter bei 4,36 %. Teuerster Standort ist nach wie vor München mit 4,20 %, gefolgt von Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. Weiterhin 3,76 % sind durchschnittlich für innerstädtische Geschäftshäuser in den A-Standorten anzusetzen. Für Fachmarktzentren liegt der Wert unverändert bei 4,65 %, und auch bei Discountern/Supermärkten haben 4,90 % weiter Bestand. Auch bei Shoppingcentern (5,60 %) sind keine Veränderungen zu verzeichnen. Gleiches gilt für die Spitzenrendite für Neubauwohnobjekte, die im Schnitt der A-Standorte auf 3,58 % kommen.
Die Perspektiven der Investmentmärkte sind derzeit schwierig einzuschätzen. Verantwortlich hierfür ist eine unübersichtliche Gemengelage in ganz unterschiedlichen Einflussbereichen. Hinzu kommt, dass sich gerade auch im politischen Handeln die Halbwertzeiten von Entscheidungen, Gesetzen und Maßnahmen drastisch reduziert haben und sich die Voraussetzungen für Investitionsentscheidungen innerhalb weniger Tage ändern können. Grundsätzlich lassen sich drei große Aktionsfelder identifizieren, die Einfluss auf die zukünftige Entwicklung der Investmentmärkte haben.
Von besonderer Bedeutung ist die konjunkturelle Entwicklung Deutschlands. Hier besteht eine realistische Chance, dass sich positive Effekte der beschlossenen Sondervermögen ab 2026 sukzessive entfalten und zu einem spürbaren BIP-Wachstum führen werden. Ob hierdurch eine Art Initialzündung ausgelöst werden kann, die dazu beiträgt, den Wachstumsprozess weiter zu beschleunigen, bleibt abzuwarten und wird nicht zuletzt davon abhängen, ob es gleichzeitig gelingt, die Einleitung notwendiger Transformationsprozesse zur Stärkung des Standorts Deutschland nachhaltig umzusetzen. Aus heutiger Sicht spricht viel dafür, dass die Nutzermärkte ab 2026 etwas mehr Rückenwind seitens der Konjunktur erwarten dürften als in den zurückliegenden zwei Jahren. Dies wird sich auch positiv auf die Investmentmärkte auswirken.
Neben den nationalen Entwicklungen spielen verschiedene internationale Einflussparameter eine zunehmend wichtige Rolle für die Märkte. Zu nennen ist hier einerseits die große Unsicherheit bezüglich der globalen wirtschaftlichen Entwicklung und kaum noch vorhandene Planungssicherheit. Insbesondere die Auswirkungen der nur schwer nachzuvollziehenden Zolldiskussion und -anwendung, bergen kaum kalkulierbare Risiken. Aber auch die zunehmende Überschuldung großer Volkswirtschaften sorgt für Konfliktpotenzial und könnte negative Auswirkungen auf das weltweite Finanzsystem haben. Diese latenten Risiken tragen nicht zu stabilen Investitionsbedingungen bei. Hinzu kommen geopolitische Konflikte, deren Ausgang nicht vorhersehbar ist und die vor diesem Hintergrund als Damoklesschwert über der globalen Konjunktur und damit auch den Immobilienmärkten schweben.
Nicht zu vernachlässigen ist aber auch die Stimmung der Unternehmen und Investoren. Diese kann sich durchaus besser entwickeln als es die harten Faktoren erwarten lassen würden. Die Zunahme des Büroflächenumsatzes im laufenden Jahr deutet beispielsweise darauf hin, dass die Zuversicht in den Unternehmen tendenziell wächst. Dementgegen steht der im September überraschend gesunkene ifo-Index. Eine aktuell positive Entwicklung ist, dass die seit längerem vorhandene Erwartungshaltung, dass die Kaufpreise für Immobilien in absehbarer Zeit deutlich steigen, zunehmend an Bedeutung verliert. Vor diesem Hintergrund einer sich wandelnden Markteinschätzung ist in den nächsten Quartalen von steigender Investmentaktivität auszugehen, die auch zu höheren Transaktionsvolumina führen sollte.
Die skizzierten Einflussebenen unterstreichen, wie schwierig es ist, valide Vorhersagen zu treffen. Die mittelfristigen Perspektiven sind aktuell nur im Zuge von Szenarien darstellbar. Das aus unserer Sicht wahrscheinlichste Szenario bleibt weiterhin, dass sich positive Effekte aus nationalen Entwicklungen einstellen werden, die nur bedingt durch übergeordnete Negativtrends überlagert werden. Vor diesem Hintergrund besteht eine realistische Chance, dass sich der im vierten Quartal abzeichnende leichte Aufwärtstrend der Märkte im nächsten Jahr fortsetzen könnte.
„In der kurzfristigen Perspektive gehen wir für das vierte Quartal von einem steigenden Investmentumsatz aus. Grund hierfür ist, dass sich so viele Verkaufsprozesse in weit fortgeschrittenem Verhandlungsstadium und Exklusivität befinden wie schon lange nicht mehr. Hierzu gehören auch eine Reihe von Großabschlüssen, die zusammen bereits für mehrere Milliarden Umsatz sorgen könnten. Vor diesem Hintergrund halten wir weiterhin ein Ergebnis von 35 Mrd. € für Investments in Gewerbe- und Wohnobjekte für durchaus möglich, solange keine kurzfristigen externen Störfeuer auftreten. Bei der Renditeentwicklung ist von einer stabilen Entwicklung im weiteren Jahresverlauf auszugehen“, fasst Marcus Zorn zusammen.
