Eine Vielzahl an kleineren und mittleren Transaktionen hat dem deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien zum Jahresauftakt einen kräftigen Schub gegeben. Insgesamt 83 Abschlüsse sorgten für ein Transaktionsvolumen von 1,44 Milliarden Euro. Das ist die höchste Zahl an Verkäufen in einem ersten Quartal seit 2021 und das höchste Volumen seit 2022. Im Vergleich zum Vorjahr legt der Umsatz um 16 Prozent zu, die Dealzahl wuchs von 56 auf 83.
Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany: „Wir haben in den ersten drei Monaten einen sehr agilen Markt gesehen, in dem viele Objekte verteilt auf alle Nutzungsarten gehandelt wurden. Darunter waren zahlreiche Transaktionen, die bereits im Schlussquartal 2025 auf den Weg gebracht und nun abgeschlossen wurden. Dass das Transaktionsvolumen nicht höher ausfiel, liegt daran, dass Großabschlüsse jenseits der 100 Millionen Euro selten waren. Zwar wurden genau wie im Vorjahr zwei Transaktionen dieser Größenklasse registriert, doch erzielten diese diesmal zusammen 370 Millionen Euro, nachdem es im Vorjahr noch 610 Millionen waren.”
Erneut bestimmten Fachmarktprodukte das Geschehen und erzielten zusammengenommen 63 Prozent des Gesamtvolumens. Dabei entfielen 30 Prozent auf den Lebensmittelhandel, 24 Prozent auf Fachmarktzentren und weitere neun Prozent auf Non-Food-Fachmärkte. Daneben erzielten Geschäftshäuser ein Fünftel des Volumens und liegen so vor Shoppingcentern mit 14 Prozent und Warenhäusern, die diesmal nur drei Prozent beisteuerten. „Für das laufende Jahr gehen wir davon aus, dass Shoppingcenter ihren Anteil weiter ausbauen werden. Mehrere Objekte befinden sich derzeit im Vermarktungsprozess“, sagt Sarah Hoffmann.
Generell setzten die Investoren auf Sicherheit und investierten 53 Prozent in Core-Immobilien sowie weitere 37 Prozent in Core-plus. Value-Add (zwei Prozent) und opportunistische Objekte (sieben Prozent) spielten nur eine Nebenrolle. Generell ist zwar im Risikosegment viel internationales Kapital verfügbar, doch sind die Kaufgelegenheiten aktuell begrenzt.
Auf der Käuferseite machten Asset- und Fondsmanager mit 47 Prozent des Transaktionsvolumens erneut den Löwenanteil aus, gefolgt von Immobilienunternehmen mit 22 Prozent und Corporates mit elf Prozent. Auf der Verkäuferseite war der Abstand zwischen Asset- und Fondsmanagern und Immobilienunternehmen von 27 Prozent zu 20 Prozent hingegen deutlich geringer.
Deutsche Akteure dominierten den Markt im ersten Quartal mit 77 Prozent Anteil auf der Käufer- und 69 Prozent auf der Verkäuferseite. Per saldo erweiterten sie so ihre Bestände um 118 Millionen Euro. „Die Nachfrage aus dem Ausland ist weiterhin hoch, doch fokussieren sich diese Akteure auf größere Volumina, die im ersten Quartal noch nicht in die Bilanz eingeflossen sind. Jedoch sind derzeit einige großvolumige Objekte in der Vermarktung und hier ist eine sehr starke Nachfrage internationaler Investoren zu beobachten, die einen Markteintritt oder den Ausbau ihrer Bestandsportfolios prüfen“, analysiert Hoffmann.
Die Spitzenrenditen blieben weitgehend konstant. Allein einzelne Fachmärkte legten um zehn Basispunkte auf sechs Prozent zu. Shoppingcenter verharrten bei 5,9 Prozent und Fachmarktzentren bei 4,6 Prozent. Auf den Hauptgeschäftsstraßen führt München mit 3,2 Prozent das Feld an.
