Gute Marktdynamik, aber kaum größere Anmietungen
Der Stuttgarter Büromarkt hat im ersten Halbjahr 2026 nicht an die Performance des Vorjahres anknüpfen können. Mit einem Flächenumsatz von 68.300 m² fällt das Vermietungsergebnis um ein Drittel niedriger aus als im ersten Halbjahr 2025. Auch der fünf- und zehnjährige Mittelwert wurde in ähnlicher Größenordnung verfehlt.
Ausschlaggebend für den Rückgang war die geringe Zahl größerer Anmietungen. Lediglich drei Abschlüsse schafften es über die Marke von 2.500 m². Im Vorjahr wurden noch sieben Abschlüsse in dieser Kategorie gezählt, darunter zwei oberhalb von 10.000 m². Die größte Anmietung im ersten Halbjahr 2026 kam durch ein IT-Unternehmen zustande, das eine Fläche von knapp 7.000 m² anmietete. Zwei von drei Mietabschlüssen fiel in die Kategorie kleiner 500 m².
„Schaut man sich die Zahl der Mietabschlüsse an, war die Marktaktivität mit 104 Deals im ersten Halbjahr sogar noch etwas höher als im Vorjahr. Das unterstreicht, dass die Nachfrage vorhanden ist und der Markt funktioniert“, analysiert Georg Charlier, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart. Am gefragtesten sind nach wie vor hochwertige Flächen in den Teilmärkten Vaihingen-Möhringen und City. Zusammen vereinen sie fast die Hälfte des Gesamtumsatzes auf sich. Die aktivsten Branchen sind EDV (25 Prozent) und unternehmensbezogene Dienstleistungen (elf Prozent).
Neue Flächen kommen in Stuttgart derzeit so gut wie keine auf den Markt. Im ersten Halbjahr wurden dem Markt lediglich 700 m² hinzugefügt – im Vorjahr waren es noch 21.900 m² gewesen. Im Bau befinden sich aktuell 52.100 m² Bürofläche, die sich auf die Teilmärkte Vaihingen-Möhringen (22.300 m²), City (17.600 m²) und Feuerbach (12.200 m²) verteilen.
Der Leerstand ist mit 5,8 Prozent über das gesamte Marktgebiet zwar relativ konstant geblieben. Abseits der zentralen Lagen registriert Charlier jedoch eine Ausweitung des Flächenangebots. „In peripheren Lagen sehen wir zum Teil einen deutlichen Angebotsüberhang mit Leerstandsquoten zwischen zehn und 15 Prozent – das ist etwas Neues für Stuttgart. Für Gebäude mit C-Qualität in Drittlagen gibt es keine Nachfrage. Die Eigentümer dieser Objekte müssen über Umnutzungen nachdenken.“
Für den weiteren Jahresverlauf erwartet Charlier eine Fortsetzung der Marktdynamik mit dem ein oder anderen größeren Vertragsabschluss. „In der Pipeline sind mindestens zwei Handvoll Flächengesuche zwischen 2.500 und 5.000 m² sowie darüber. Es ist ordentlich Bewegung im Markt.“ Insgesamt prognostiziert er für 2026 einen Flächenumsatz von rund 175.000 m². Die Spitzenmiete dürfte von aktuell 37 Euro/m² bis Jahresende moderat auf 38 Euro/m² steigen.
