Flächenumsatz verfehlt Vorjahresniveau nur knapp
Trotz eines guten Schlussquartals ist der Flächenumsatz auf dem Münchner Büromarkt im Jahr 2025 leicht gesunken. Insgesamt wurden Vermietungsabschlüsse über 589.300 m² registriert. Das sind fünf Prozent weniger als im Vorjahr (619.600 m²) und als im Fünfjahresschnitt (618.600 m²). Im Vergleich zum zehnjährigen Durchschnittswert (736.800 m²) fällt die Differenz allerdings schon deutlicher aus.
Die Marktaktivität hat sich von Quartal zu Quartal erhöht. Mit 207 Abschlüssen und einem Umsatz von 173.600 m² war das vierte Quartal das stärkste. „Und das, obwohl der ein oder andere größere Abschluss es bis Jahresende nicht mehr über die Ziellinie geschafft hat“, unterstreicht Fritz Maier-Hartmann, Senior Team Leader Office Leasing und Niederlassungsleiter JLL München. In Summe handelt es sich um rund 75.000 m², die für einen entsprechenden Umsatz in den ersten Monaten 2026 sorgen werden.
Im Gesamtjahr 2025 wurden 682 Anmietungen registriert, 36 weniger als im Vorjahr (718). Etwas mehr als jeder Zweite entfiel auf die Größenklasse kleiner 500 m². Sechs Abschlüsse übertrafen die Marke von 10.000 m², darunter die Anmietung von Siemens im Werksviertel mit rund 33.000 m² sowie die Thüga AG mit 14.000 m² im Bruckmann-Quartier, Ecke Nymphenburger Straße 84-86, Lothstraße 3-5. Am nachgefragtesten waren die Teilmärkte Innenstadt (126.200 m²), Osten (113.200 m²) und Westend (59.100 m²).
„Nicht nur die absoluten Toplagen sind in der Innenstadt begehrt, sondern auch gut angebundene Viertel und Straßenzüge wie zum Beispiel das Werksviertel. Alles, was sich jedoch außerhalb der Stammstrecke der S-Bahn befindet, tut sich schwer und hat mit strukturellem Leerstand zu kämpfen“, sagt Maier-Hartmann. So fällt die Leerstandsquote mit 16 Prozent und 13,2 Prozent mit Abstand am höchsten in den Teilmärkten Umland-Nord und Umland-Ost aus. Über den Gesamtmarkt hinweg beträgt die Quote 8,5 Prozent.
In den sehr guten Innenstadtlagen sind die verfügbaren Flächen dagegen rar, was weiter Druck auf die Spitzenmieten ausübt. Diese ist binnen eines Jahres um mehr als fünf Euro gestiegen und hat mittlerweile die Schwelle von 60 Euro/m² erreicht. Maier-Hartmann rechnet mit einer Fortsetzung dieser Entwicklung: „Insbesondere die Gruppe der unternehmensbezogenen Dienstleistungen sorgt dafür, dass die Spitzenmiete nach oben getrieben wird.“
Für 2026 rechnet Maier-Hartmann mit einem weiteren Anstieg auf 62 Euro/m². Die Prognose für den Flächenumsatz liegt bei 680.000 m². Bei den Fertigstellungen wird derweil ein Rückgang von 296.000 m² im Jahr 2025 auf 190.400 m² erwartet.
