JLL: Unsicherheiten und Kostensteigerungen bremsen Nachfrage nach Büroflächen

Die deutschen Bürovermietungsmärkte präsentierten sich im zweiten Quartal 2026 insgesamt ruhig. Mit einem kumulierten Flächenumsatz von 1,35 Millionen m² in den sieben Metropolen geht das Jahr 2026 in seine Halbzeit und liegt damit rund fünf Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Die Umsatzergebnisse fallen in vielen Städten deutlich unterdurchschnittlich aus – einzelne Märkte zeigen zwar eine leichte Belebung, doch das Gesamtbild bleibt verhalten. „Eigennutzerabschlüsse aus dem öffentlichen Sektor sowie von Großunternehmen stützen die Quartalsergebnisse punktuell, können den strukturellen Rückgang der Marktaktivität aber nicht kompensieren. Die Vermietungspipeline sieht solide aus, ohne jedoch Dynamik zu entfalten. Unsere Jahresprognose halten wir aufrecht und rechnen nach wie vor mit einem moderaten Wachstum im einstelligen Prozentbereich im Vergleich zu 2025“, sagt Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany.

Der moderate Optimismus fußt auf mehreren Faktoren: Nach mehreren Jahren wirtschaftlicher Stagnation mehren sich zur Jahresmitte erste Anzeichen einer konjunkturellen Stabilisierung in Deutschland. Der ifo-Geschäftsklimaindex stieg im Juni auf 85,6 Punkte (Mai: 85,0 Punkte), wobei insbesondere die Beurteilung der aktuellen Geschäftslage zulegte. „Auch die Geschäftserwartungen hellen sich leicht auf, wenngleich das Stimmungsniveau weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt liegt. Vor allem im Dienstleistungssektor – und damit in einem für den Büroflächenmarkt besonders relevanten Wirtschaftsbereich – verbessert sich die Einschätzung der laufenden Geschäftsentwicklung“, stellt Kortmann fest.

Gleichzeitig bleibt das Marktumfeld von Unsicherheiten geprägt. Geopolitische Risiken, die verhaltene Exportdynamik sowie ein weiterhin schwacher Arbeitsmarkt bremsen die Investitions- und Expansionsbereitschaft vieler Unternehmen. „Das ifo-Beschäftigungsbarometer sank im Juni auf 92,3 Punkte und signalisiert anhaltend zurückhaltende Personalplanungen, was sich erfahrungsgemäß mit Verzögerung auch auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirkt“, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Für den Bürovermietungsmarkt ergibt sich damit ein differenziertes Bild: Während sich die konjunkturellen Frühindikatoren allmählich verbessern, bleibt die Flächennachfrage insgesamt selektiv. Unternehmen konzentrieren sich weiterhin auf hochwertige, ESG-konforme und zentral gelegene Büroflächen, während Bestandsobjekte mit geringerer Ausstattungs- und Energiequalität zunehmend unter Wettbewerbsdruck geraten.

Die Marktentwicklung in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ist jedoch heterogen. Die Märkte schwanken zwischen einem Plus von 62 Prozent in Berlin und einem Minus von 49 Prozent in Frankfurt. Gefüttert wird das Plus aus den beiden größten Märkten Berlin und München. In Berlin hat sich eine deutliche Belebung eingestellt und mit vermieteten 386.000 m² liegt die Hauptstadt nun wieder vor München mit 348.000 m². Doch auch in der bayerischen Metropole steht am Ende des ersten Halbjahres ein Plus von immerhin 33 Prozent. Die übrigen fünf Märkte verloren dagegen teilweise deutlich.

„Besonders auffällig ist das weitgehende Fehlen mittelgroßer Abschlüsse. Während die Nachfrage im Segment bis 500 m² nach wie vor gut ist, zeigt sich im mittleren Segment zwischen 1.000 und 2.500 m² eine spürbare Zurückhaltung. Lediglich im großflächigen Segment oberhalb von 5.000 m² ist eine leichte Belebung erkennbar“, beschreibt Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing JLL Germany, das Marktgeschehen. Auch die Branchenstruktur der Abschlüsse ist heterogen; ein klarer sektoraler Schwerpunkt fehlt zunehmend. Tech-Unternehmen treten verstärkt als Nachfrager im kleinflächigen Bereich auf, bevorzugen dabei aber kurze Vertragslaufzeiten, da das eigene Wachstum noch nicht klar absehbar ist.

Die am Markt auflaufenden Neuanfragen können als Indikator für zukünftige Abschlüsse dienen: „Hier ist ein leichter, aber relevanter Rückgang erkennbar – quer durch alle Größenklassen und auch im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres. Ob dies ein Signal für eine anhaltende Nachfrageschwäche ist, muss abgewartet werden, denn das volle Ausmaß würde sich erst zum Jahresende oder Anfang 2027 zeigen“, blickt Rodriguez Thielen auf die kommenden Quartale.

Die bekannten Ursachen für die Zurückhaltung bleiben bestimmend: Wirtschaftliche und geopolitische Unsicherheiten halten Unternehmen weiterhin davon ab, verbindliche Mietentscheidungen zu treffen. Entscheidungsprozesse verzögern sich, Anmietprozesse ziehen sich in die Länge. Und auf der Angebotsseite macht sich das sukzessive Austrocknen der Fertigstellungspipeline zunehmend bemerkbar.

„Auch die Tendenz, bestehende Mietverträge zu verlängern, anstatt in neue Flächen umzuziehen, hält an. Dabei orientieren sich Nutzer häufig an Flächen, die 50 bis 70 Prozent der bisherigen Größe entsprechen – zentrale Lagen sind weiterhin gefragt, jedoch nicht mehr um jeden Preis“, hält Rodriguez Thielen fest.

Die Qualitätsschere zwischen erstklassigen Objekten und Flächen in B- und C-Lagen weitet sich aus. Objekte mit schlechter ÖPNV-Anbindung, veralteter technischer Ausstattung und mangelnder Nachhaltigkeit sind kaum noch vermittelbar. „ESG bleibt ein relevantes Kriterium, wird von Mietern derzeit aber eher als Pflichtpunkt auf der Checkliste behandelt, denn als entscheidender Differenzierungsfaktor. Lage, Qualität und Infrastruktur sind die dominierenden Nachfrageparameter.“

Neben der Veränderung des belegten Büroflächenbestands – in den vergangenen zwölf Monaten sank diese Kennzahl über alle sieben Hochburgen hinweg um rund 188.000 m² – stieg der Gesamtleerstand in den sieben Metropolen weiter an (plus elf Prozent) und erreichte im zweiten Quartal 2026 ein Volumen von 8,5 Millionen m². Die Leerstandsquote kletterte entsprechend auf nun 8,5 Prozent, verglichen mit 7,7 Prozent ein Jahr zuvor. Die höchsten Quoten weisen Düsseldorf mit 11,8 Prozent und Frankfurt mit 11,1 Prozent auf. Die niedrigste Quote verzeichnet weiterhin Köln mit fünf Prozent. Die Zunahme des Leerstands ist jedoch differenziert zu betrachten. Es vergrößert sich die Kluft zwischen modernen, gut ausgestatteten Objekten in zentralen Lagen und Immobilien in B- und C-Lagen mit Sanierungsbedarf.

Der Untermietflächenmarkt zeigt sich mittlerweile stabiler: Es kommen nicht mehr so viele neue Flächen auf den Markt wie in den Vormonaten, vereinzelt werden Flächen sogar wieder vom Markt genommen, weil Unternehmen sie doch selbst nutzen. Die Incentives haben sich weiter leicht erhöht, was die angespannte Marktsituation widerspiegelt. Je nach Lage und Objektqualität sind Vermieter zunehmend bereit, Zugeständnisse zu machen, um Bestandsmieter zu halten und Leerstand zu vermeiden. Dazu zählen mietfreie Zeiten, Renovierungen oder Flexibilität bei den Vertragslaufzeiten. Kürzere Vertragslaufzeiten werden von Vermietern akzeptiert, sofern aufwändige Ausbauten die Wirtschaftlichkeit nicht gefährden. Parallel dazu drängen alternative Nutzungskonzepte – darunter Hospitality, Coliving, Bildungseinrichtungen, Gesundheitsdienstleister und soziale Einrichtungen – verstärkt auf den Büroflächenmarkt. Das kann eine Chance für Bestandshalter sein, die über Umnutzungen nachdenken. Sofern es sich bei Umnutzungen um klassische Wohnungen handelt, eröffnen sich auch durch die jüngst angelaufene Förderung selektive Optionen.

Die Fertigstellungszahlen gehen dagegen vielerorts deutlich zurück, und auch für den weiteren Jahresverlauf sind wenige neue Flächen zu erwarten. Vor allem die spekulative Projektentwicklung ist nahezu zum Erliegen gekommen. Bis zum Ende des ersten Halbjahres kamen rund 508.000 m² neue oder totalsanierte Flächen auf den Markt, ein Minus von fünf Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Für das zweite Halbjahr wird mit rund 600.000 m² neuen Flächen gerechnet, das gesamte Volumen 2026 dürfte somit leicht unter Vorjahrsniveau liegen. Für 2027 ist nach aktuellem Stand ein leicht höheres Volumen zu erwarten, hier stehen 1,2 Millionen m² im Bau oder sind noch im Planungsstadium. Die Belegungsquote dieser Flächen liegt bei 30 Prozent, das heißt dem Vermietungsmarkt stehen derzeit nur noch 737.000 m² zur freien Verfügung, fast die Hälfte davon entfällt allein auf Berlin.

„Insgesamt deutet die Entwicklung darauf hin, dass das Tief des Marktzyklus im vergangenen Jahr erreicht wurde und eine Bodenbildung stattgefunden hat. Mit einer raschen Trendumkehr ist jedoch nicht zu rechnen – der Markt bleibt im gegenwärtigen konjunkturellen Umfeld von struktureller Zurückhaltung geprägt“, so Scheunemann.

Bei den Mietpreisen bleibt die Spitzenmiete in den meisten Märkten unverändert. In Berlin, München und Frankfurt dagegen haben die Mieten im jüngsten Quartal erneut zugelegt. München markiert mit mittlerweile 62 Euro/m²/Monat den deutschlandweit höchsten Wert, innerhalb der vergangenen zwölf Monate stieg die Miete hier um knapp sieben Prozent. Im Mittel über alle sieben Hochburgen hinweg zogen die Mieten im Verlauf des ersten Halbjahres um 1,6 Prozent an. „Bis Ende des Jahres rechnen wir mit weiteren leichten Spitzenmietsteigerungen in fast allen Hochburgen, sodass der JLL-Spitzenmietpreisindex dann mit 316,2 Punkten um 3,4 Prozent über dem Jahresendwert 2025 liegen dürfte“, sagt Scheunemann.

„Wie lange sich dieser „Flight-to-Quality“-Trend in steigenden Spitzenmieten niederschlägt, bleibt angesichts weiter steigender Bau- und Betriebskosten abzuwarten. Im Moment sind die Unternehmen jedenfalls weiterhin bereit, einen Mietaufschlag für Premiumflächen zu zahlen. Dies muss nicht zwangsläufig im CBD sein, vereinzelt sehen wir Anmietungen in topmodernen Gebäuden in guten Zweitlagen, die dort dann ein neues Mietpreisniveau etablieren“, differenziert Scheunemann.