NAI apollo: Frankfurter Büromarkt mit stärkstem Quartal des Jahres, Neunmonatsumsatz bleibt aber deutlich unter Vorjahr

Die Gruppe der „Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen“ bleibt zwar die umsatzstärkste Branche, ihr Gewicht hat sich gegenüber dem Vorjahr aber verringert. Mit rund 62.200 Quadratmetern kommt sie in den ersten drei Quartalen 2026 auf einen Marktanteil von 22,8 Prozent, nach 35,9 Prozent im Vorjahreszeitraum. Auf den zweiten Rang rücken die „Öffentlichen Einrichtungen“ mit rund 26.700 Quadratmetern (9,8 Prozent). „Der Grund hierfür liegt vornehmlich in der Anmietung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Mit rund 23.000 Quadratmetern im revitalisierten RAW stellt dies den größten Abschluss im dritten Quartal dar“, erläutert Kanzler. Dahinter folgt das „Bau- und Immobiliengewerbe“ mit rund 24.400 Quadratmetern (8,9 Prozent). Zur Jahresmitte lagen noch die „Kanzleien, Notare und Rechtsberater“ auf Platz zwei, sie folgen nun mit rund 22.000 Quadratmetern auf Rang vier.

Räumlich konzentrieren sich die Anmietungen weiterhin auf den CBD, allerdings etwas weniger stark als zur Jahresmitte. So entfallen auf die CBD-Teilmärkte Bankenlage, Westend, Stadtmitte und Finanzviertel West in den ersten drei Quartalen 2026 rund 143.800 Quadratmeter. Das sind 52,6 Prozent des Flächenumsatzes, nach 56,5 Prozent im ersten Halbjahr. Umsatzstärkster Teilmarkt ist mit deutlichem Abstand die Bankenlage mit rund 85.400 Quadratmetern, gefolgt von der Stadtmitte mit rund 30.100 Quadratmetern. Den dritten Rang nimmt mit rund 25.300 Quadratmetern das Europaviertel ein, was in erster Linie von der Anmietung der BaFin getragen wird. „Gut ein Fünftel des Flächenumsatzes entfällt auf Neubauten, Projektentwicklungen und revitalisierte Objekte: Sie erreichen rund 60.800 Quadratmeter beziehungsweise 22,3 Prozent, womit der Marktanteil im Vergleich zur Jahresmitte um 6,3 Prozentpunkte gestiegen ist“, so Preuße.

Die Spitzenmiete liegt im dritten Quartal auf einem Höchstwert von 55,30 Euro pro Quadratmeter und damit 4,9 Prozent über dem Vorjahreswert von 52,70 Euro pro Quadratmeter. Wie bereits in den Vorquartalen konzentriert sich die Nachfrage auf Flächen im Spitzensegment in den Top-Lagen. Abschlüsse in attraktiven Neubauentwicklungen wie dem „Opernplatz 2“ sowie in den letzten verfügbaren Flächen etablierter Premiumobjekte prägen dabei das Vermietungsgeschehen im Spitzensegment.

Die Schere zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete öffnet sich damit weiter. „Die flächengewichtete Durchschnittsmiete liegt zum Ende des dritten Quartals bei 28,00 Euro pro Quadratmeter und damit 3,50 Euro pro Quadratmeter bzw. 11,1 Prozent unter dem Vorjahreswert. Gegenüber dem Vorquartal fällt der Rückgang mit 0,20 Euro pro Quadratmeter jedoch deutlich geringer aus. Der Effekt der großvolumigen und hochpreisigen Abschlüsse des Vorjahres, die aus der Zwölf-Monats-Betrachtung herausfallen, dürfte damit weitgehend ausgelaufen sein“, so Angersbach.

Ende September standen im Marktgebiet rund 1,35 Millionen Quadratmeter Bürofläche kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung. Der marktaktive Leerstand liegt bei 11,7 Prozent und somit 0,1 Prozentpunkte über dem Wert zur Jahresmitte. Nach den kräftigen Anstiegen in den Vorquartalen hat sich die Entwicklung in den vergangenen Monaten verlangsamt. Gegenüber dem Vorjahresquartal mit 10,7 Prozent ergibt sich allerdings weiterhin ein Plus von 1,0 Prozentpunkten.

Mittel- bis langfristig ist vom Neubau kaum eine spürbare Entlastung des Marktes zu erwarten. Spekulative Projektstarts bleiben selten. Die größeren Vorhaben sind häufig schon vor der Fertigstellung zu großen Teilen vermietet. Wenn vereinzelt Flächen ohne Vorvermietung fertig werden, liegen diese häufig in dezentralen Lagen und lassen sich dort bislang nur zögerlich vermarkten. Ein Beispiel ist das Omega-Haus in Offenbach-Kaiserlei. „Mit den Bauabschnitten A und D wurde dort im dritten Quartal 2026 die Revitalisierung abgeschlossen. Nutzer für die insgesamt rund 52.000 Quadratmeter Bürofläche wurden bislang nicht gefunden. Dies hat aktuell einen wesentlichen Beitrag zu dem leichten Leerstandsanstieg auf Gesamtmarktebene geleistet“, so Preuße.

Die Projektpipeline der kommenden Jahre lässt wenig Entspannung erwarten. Nach dem schwachen Jahr 2025 mit rund 48.000 Quadratmetern zieht das Fertigstellungsvolumen zwar wieder an: zum aktuellen Zeitpunkt werden für 2026 rund 117.000 Quadratmeter erwartet, für 2027 rund 126.000 Quadratmeter und für 2028 rund 245.000 Quadratmeter. Jedoch ist davon für Nutzer jeweils nur noch ein kleinerer Teil verfügbar. Von den Fertigstellungen des laufenden Jahres sind noch knapp 54.000 Quadratmeter anmietbar, 2027 sind es rund 25.000 Quadratmeter und damit knapp ein Fünftel des Volumens. Für 2028 sind derzeit etwa 95.400 Quadratmeter noch nicht vergeben. „Hiervon befinden sich aber nur knapp 8 Prozent im CBD. Das bedeutet: Wer in den zentralen Lagen moderne Flächen sucht, dürfte auch in den nächsten Jahren auf ein knappes Angebot treffen“, sagt Kanzler.

Für das Jahresendergebnis ist es entscheidend, ob im vierten Quartal noch größere Anmietungen zustande kommen. Davon hängt ab, wie deutlich der Flächenumsatz hinter dem starken Vorjahr zurückbleiben wird. Das konjunkturelle und geopolitische Umfeld ist dabei ein Unsicherheitsfaktor. „Viele Unternehmen sind bei der Klärung ihres künftigen Flächenbedarfs weit fortgeschritten. Die Umsetzung geplanter Flächenkonsolidierungen sowie die finale Entscheidung über mögliche Neuanmietungen stellen sie jedoch zurück, solange die wirtschaftlichen Perspektiven unklar bleiben. Ein Teil dieser Nachfrage dürfte daher erst im kommenden Jahr umsatzwirksam werden“, so Angersbach.

Auf der Angebotsseite ändert sich wenig: In den zentralen Lagen bleiben moderne Flächen knapp, was die Spitzenmiete weiter stützen dürfte. Am anderen Ende des Marktes wächst dagegen der Druck auf ältere Bestände, die den heutigen Nutzeranforderungen nicht mehr entsprechen. „Die Entwicklung zwischen den zentralen Lagen und dem übrigen Markt dürfte weiter auseinanderlaufen. Für einen Teil der leerstehenden Flächen wird eine Büronutzung auf Dauer kaum noch tragfähig sein. Hier rücken Alternativen in den Blick, von der umfassenden Revitalisierung bis zur Umnutzung, etwa zu Wohnen, Hotels oder Bildungseinrichtungen. Beide Optionen sind jedoch keine Selbstläufer, wie die Vermarktung in dezentralen Lagen zeigt. Zudem müssen Gebäudestruktur, Planungsrecht und Wirtschaftlichkeit zusammenpassen. Für den Leerstand auf Gesamtmarktebene ist deshalb vorerst keine Trendwende zu erwarten“, so Preuße.