Banken sitzen zum Teil nach wie vor noch auf faulen Krediten
Laut einer aktuellen Umfrage des globalen Immobiliendienstleisters CBRE planen Kreditgeber im professionellen Immobilienmarkt in Europa im Jahr 2025 eine Ausweitung ihrer Kreditvergabe. Fast 80 Prozent der befragten Institute wollen ihre Aktivitäten verstärken – das gilt ebenso für Deutschland. So wird in Europa für 2025 ein notwendiges Finanzierungsvolumen von etwa 70 Milliarden Euro erwartet. Als Haupttreiber der Nachfrage gelten dabei Refinanzierungen – in Deutschland mit 69 Prozent noch stärker als in Europa insgesamt (56 Prozent). Zudem berichteten 40 Prozent der Befragten von einer verbesserten Stimmung in mehreren Marktsektoren im Vergleich zum Vorjahr. Am im März und April 2025 durchgeführten „2025 Lender Intentions Survey“ von CBRE nahmen 143 Unternehmen teil, davon 67, die in Deutschland aktiv sind. Der gesamte Report ist auf der Website von CBRE unter diesem Link verfügbar.
Besonders dynamisch zeigt sich das Wachstum bei nicht-bankgebundenen Kreditgebern wie Kreditfonds, Versicherern und Investmentbanken. Diese Gruppen rechnen mit einer stärkeren Ausweitung der Kreditvergabe als traditionelle Banken – jedenfalls in Europa. Denn in Deutschland wollen vor allem die klassischen Banken ihre Kreditvergabe ausweiten. Als größte Herausforderung für den europäischen sowie im deutschen Kreditmarkt im kommenden Jahr sehen fast 70 Prozent der Befragten die geopolitische Unsicherheit – ein signifikanter Anstieg gegenüber 37 Prozent im Jahr 2024.
Chris Gow, Head of Debt & Structured Finance Europe, in London, kommentiert:
„Die diesjährige Umfrage, die kurz vor dem ‚Liberation Day‘ stattfand, lieferte aufschlussreiche Ergebnisse. Trotz der angespannten geopolitischen Lage, die von über 60 Prozent der Befragten als größte Herausforderung genannt wurde, plant die Mehrheit, die Kreditvergabe und das Underwriting weiter auszubauen. Diese zu erwartende stärkere Aktivität sorgt für eine höhere Liquidität am Markt: Kreditgeber erhöhen die Beleihungsquoten und senken die Margen, um wettbewerbsfähig zu bleiben.“
Zeitgleich suchen die Banken zum Teil noch nach Lösungen für die problematischen Kredite in ihren Büchern:
Während der letzten Boomphase wurde zu historisch einmalig niedrigen Zinsen sehr viel in deutsche Assets unter Ausnutzung von viel Fremdkapital investiert, deren Refinanzierung jetzt ansteht. Angesichts der allgemeinen Wirtschaftslage, der höheren Risiken und eines völlig anderen Zinsumfelds können viele dieser Vermögenswerte und Kredite nicht mehr in vergleichbarer Weise refinanziert werden. Wir gehen davon aus, dass die Banken weiterhin notleidende Kredite auf den Markt bringen werden, auch wenn sie derzeit noch eine Strategie der ‚Verlängerung und Umschuldung‘ verfolgen, aber möglicherweise auch weiterhin weniger als NPL-Portfolios, sondern in Einzellösungsstrategien
Im Hinblick auf die bevorzugten Assetklassen stehen Mehrfamilienhäuser mit 48 Prozent der Nennungen an erster Stelle der Kreditgeber (Deutschland: 46 Prozent). Im Vorjahr teilte sich dieser Sektor die Spitzenposition noch mit dem Industriesektor, der nun auf Rang Zwei rutscht und sich diesen mit Studentischem Wohnen teilt, was an Beliebtheit mit 40 Prozent verbucht wird. Den dritten Platz nehmen Hotels ein mit 39 Prozent gefolgt von Einzelhandel mit 36 Prozent.
Klann führt ferner aus: „Während der Fokus also auch weiterhin auf den klassischen Sektoren Wohnen und Logistik liegt, verzeichnen Einzelhandelsimmobilien ein Comeback. Das Interesse an Rechenzentren und Infrastrukturanlagen wächst deutlich und sogar im Bürosegment gibt es wieder erste Aktivitäten.“
Bei vorrangigen Darlehen für erstklassige Immobilien sind die meisten Kreditgeber bereit, Finanzierungen mit einem Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) von 50 bis 60 Prozent (Deutschland: 55 bis 60 Prozent) zu vergeben. Die Unterschiede zwischen den Sektoren sind gering, mit Ausnahme von Mehrfamilienhäusern, bei denen sich die Beleihungsquoten zwischen 52,5 Prozent und 65 Prozent (Deutschland: 60 bis 65 Prozent) bewegen. Rechenzentren zeigen eine größere Bandbreite von 50 bis 65 Prozent, wobei der Median näher bei 50 Prozent (Deutschland: 55 Prozent) liegt. Im Vergleich zu 2024 blieben die mittleren Beleihungsausläufe stabil und bewegten sich lediglich um ein bis zwei Prozentpunkte. Banken und Nichtbanken meldeten insgesamt vergleichbare Beleihungswerte, mit einigen Ausnahmen: Im Logistikbereich lag der Median bei Banken bei 55 Prozent, bei Nichtbanken bei 60 Prozent. Im Bereich Rechenzentren verhielt es sich umgekehrt: hier meldeten Banken eine durchschnittliche Quote von 60 Prozent, Nichtbanken hingegen 55 Prozent.
Nachhaltigkeit hat sich dabei fest in den Underwriting-Strategien der Kreditgeber etabliert. Fast 50 Prozent der Befragten in Europa geben an, keine Kredite zu vergeben, wenn eine Immobilie bestimmte Nachhaltigkeitskriterien nicht erfüllt. In Deutschland waren es sogar fast 60 Prozent. Zusätzlich bieten 73 Prozent der Kreditgeber günstigere Konditionen oder Margenreduzierungen für Projekte und Objekte, die Nachhaltigkeitsstandards erfüllen – und in Deutschland immerhin 61 Prozent.
