Der Markt für Büroimmobilien befindet sich in einem grundlegenden Umbruch: Steigende Leerstände, veränderte Flächennachfrage und neue Anforderungen an Nutzung und Qualität stellen bestehende Konzepte zunehmend infrage. Welche Anforderungen müssen Büroimmobilien heute erfüllen, um wirtschaftlich tragfähig zu sein? Und welche Konzepte setzen sich in der Praxis durch? Diese Fragen standen im Zentrum der von RUECKERCONSULT organisierten Online-Pressekonferenz „Umnutzung, Modernisierung oder Abriss: Wie geht es weiter mit dem Büro?“ Vertreter von AUKETT + HEESE, CELLS, Covivio, FAY Projects und HIH Projektentwicklung zeigten anhand konkreter Projekte, welche Strategien sich aktuell in der Praxis bewähren: von Refurbishments mit Flächenerweiterung über Multi-Use-Konzepte bis hin zu Nutzungsanpassungen und Restrukturierungen.
Flächenerweiterungen zahlen sich aus
Der Großteil der heute bestehenden Bürogebäude wurde vor dem Jahr 2000 errichtet. Anna Lena Stoephasius, Mitglied des Managements beim Architekturbüro AUKETT + HEESE sagt: „Gebäude die dreißig Jahre sind oder älter weisen nicht nur starre Grundrisse, sondern beispielswese auch eine veraltete Gebäudetechnik auf, sprich ineffiziente Heizungs-, Lüftungs- und Kühlsysteme mit hohem Energieverbrauch und ohne bedarfsgerechte Steuerung. Das Ziel ist es, durch eine umfassende Sanierung solcher Objekte die Flächeneffizienz, Aufenthaltsqualität und ESG-Konformität in Einklang zu bringen,“ so Stoephasius weiter.
Das Berliner Bestandsprojekt „Karlsgärten“ vom Bauherr CA Immo aus den 1990er-Jahren zeigt exemplarisch, wie dieses Prinzip funktioniert: Das bauliche Konzept der Architekten von AUKETT + HEESE setzt auf den Erhalt der Rohbaustruktur als wesentlichen Hebel zur Reduktion von grauer Energie, sowie auf gezielte bauliche Eingriffe wie Aufstockung in Holz-Hybrid-Bauweise, die Aktivierung von Dachflächen, sowie die Ergänzung privater Balkone auf jeder Etage. Diese Maßnahmen generieren ein Plus an 2.700 Quadratmetern Mietfläche - ein klarer wirtschaftlicher Mehrwert.
„Die größte Herausforderung bei der Transformation von Bestandsgebäuden aus den 1990er-Jahren liegt in der Überführung starrer Gebäudestrukturen in flexible, nachhaltige Arbeitswelten“, erklärt Sebastian Nau, Mitglied des Managements bei AUKETT+HEESE. „Unser Ansatz kombiniert den maximalen Erhalt der vorhandenen Substanz mit gezielten Eingriffen in Tragwerk und Fassade, um sowohl technische als auch räumliche Qualitäten neu zu definieren.“
Die gleiche Strategie verfolgt Projektentwickler CELLS mit dem Hamburger Bestandsprojekt „Am Holstenwall“. Nahezu die gesamte Gebäudestruktur konnte erhalten werden. Die erhebliche Anzahl an Terrassenflächen schafft Aufenthaltsflächen, die zudem öffentlich zugänglich sind. Die Mietfläche des ehemals zwölf Jahre leerstehenden Gebäudes konnte von 8.150 Quadratmetern um mehr als 40 Prozent auf 11.700 Quadratmeter vergrößert werden. Jan Trenn, CEO von CELLS, sagt: „Die Erweiterung der Mietflächen ist der größte Hebel für die wirtschaftliche Tragfähigkeit bei Büro-Refurbishments. Die reine Modernisierung ist in den meisten Fällen ökonomisch nicht tragfähig.“ Den Erfolg der Projektentwicklung bestätigt die Vermietungsquote von 83 Prozent bereits ein Jahr vor Fertigstellung. Die Fertigstellung des Ensembles steht kurz bevor und soll noch im zweiten Quartal 2026 erfolgen. Das Nutzungskonzept sieht einen Mix aus Büro, Gastronomie und Fitness vor.
