Auch wenn der Retail-Investmentmarkt mit rund 4,1 Mrd. € einen leichten Umsatzrückgang zum Ende des dritten Quartals vermelden muss (-16 % ggü. Q1-3 2024), hat sich das lebhafte Transaktionsgeschehen der ersten Jahreshälfte in den letzten Monaten weiter fortgesetzt. Ein Grund hierfür ist nicht zuletzt das gute Einzeldealvolumen, das mit rund 944 Mio. € zwischen Anfang Juli und Ende September den höchsten Quartalswert des laufenden Jahres verbuchen konnte. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate
„Somit bleiben die marktbestimmenden Treiber sehr diversifiziert: Während aktuell Einzelverkäufe dominieren, waren es über den gesamten Jahresverlauf Portfoliotransaktionen, die wiederum vor allem von der Porta-Übernahme durch XXXLutz im hohen dreistelligen Millionenbereich dominiert wurden. Zuletzt konnten im Segment der Paketverkäufe dagegen eher kleinere Portfolios bestehend aus Fachmarktzentren sowie Food-geankerten Assets registriert werden. Gerade im Portfoliosektor werden jedoch immer wieder neue Transaktionsprozesse initiiert, die sich zwar teilweise über lange Zeiträume in der Vermarktungsphase befinden, aber die Investmentaktivitäten dennoch stetig hochhalten. In Bezug auf die Größenklassen ist als positives Indiz zu werten, dass sowohl bei Portfolios als auch bei Einzelassets zunehmend wieder Deals im dreistelligen Millionensegment zum Abschluss kommen. Dennoch ordnet sich das durch-schnittliche Dealvolumen mit 24 Mio. € weiterhin auf einem niedrigen Niveau ein“, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.
Die Verteilung des Volumens nach Objektart wird durch die Porta-Übernahme weiter von der Fachmarktsparte bestimmt (gut 63 %). Während Shoppingcenter wieder spürbar in den Investorenfokus rücken (rund 16 %), wurde im Geschäfts- und Kaufhaussektor bisher überwiegend kleinteilig investiert (15 % bzw. 5 %).
Umsatz in Top-Märkten legt zu, Renditen stabil
Im Kontext des marktdominierenden Fachmarkt-Volumens ist es nicht verwunderlich, dass die A-Standorte, die in der Regel durch großvolumige Highstreet- oder Shoppingcenter-Umsätze in Erscheinung treten, bisher nur in vergleichsweise geringem Maße am Ergebnis partizipieren (gut 20 %). Bis dato wurden in den Top-Märkten bis auf vereinzelte Ausnahmen überwiegend kleinere Objekte veräußert. Dies ist jedoch als Momentaufnahme zu werten und zum Jahresende ist nicht auszuschließen, dass die Umsätze im Highstreet-Sektor anziehen könnten. Dass alleine im dritten Quartal 53 % des Volumens generiert wurde, unterstreicht jedenfalls die Aufwärtstendenz in den größten Investmentmärkten.
Bei den Netto-Spitzenrenditen waren in den ersten neun Monaten keine Veränderungen zu registrieren, nachdem sich zum Jahresende 2024 nur die Fachmarktzentren erstmals wieder verteuert haben (4,65 %). Einzelne Lebensmittler liegen nach wie vor bei 4,90 %, Shoppingcenter bei 5,60 % und Baumärkte bei 5,70 %.
Perspektiven
Der Retail-Investmentmarkt verzeichnet bereits über den gesamten Jahresverlauf 2025 lebhafte Investmentaktivitäten, die in den einzelnen Quartalen ganz unterschiedlich geschaltet waren: In der ersten Jahreshälfte konnte die Fachmarkt- und die Portfoliosparte ihren Grundstein für ein positives Abschneiden legen, während in den letzten Monaten die A-Standorte zugelegt haben und im Segment der Großdeals sowie der Shoppingcenter-Investments eine zunehmende Dynamik zu verspüren war. Dementsprechend stehen die Vorzeichen für das Schlussquartal gut, dass es auch für den letzten Jahresabschnitt weiterhin viele unterschiedliche Treiber gibt, die sich positiv auf das Gesamtergebnis auswirken.
Bei den Objektarten bleibt der Nachfragefokus insbesondere auf Fachmarkt- und Food-Investments sowie Portfolios in diesem Segment gerichtet. Neben den bereits seit vielen Jahren beliebten Assets im Lebensmitteleinzelhandel, haben sich im Fachmarktsegment in der zweiten Reihe aber nach und nach auch sehr erfolgreich Non-Food-Objekte bzw. -Portfolios positioniert. Attraktive Renditeprämien konnten dieser Produktkategorie dazu verhelfen, sukzessive weiter in den Mittelpunkt zu rücken. Ähnliches gilt auch für das Shoppingcenter-Segment, bei dem die Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite inzwischen näher beieinanderliegen, sodass sich angesichts des mittlerweile erzielten Renditeniveaus wieder attraktive Einstiegschancen für Anleger eröffnen. Darüber hinaus bleiben Highstreet-Investments bei guten Rahmenbedingungen bezogen auf die Makrostandorte besonders in hochfrequentierten Konsum- oder etablierten Luxuslagen nachgefragte Assets. Mehr als jede vierte Einzeltransaktion ist ein Geschäftshaus-Deal, die Sparte erzielt hierbei aber nur 15 % des Umsatzes. „In der Gesamtbetrachtung der Marktbedingungen ist bei den Spitzenrenditen für das Jahresende zunächst von sich fortsetzenden Seitwärtsbewegungen auszugehen“, so Christoph Scharf.
Link zum Marktbericht: Einzelhandelsimmobilien-Investmentmarkt Deutschland Q3 2025 | BNP Paribas Real Estate
