Die Ankündigung neuer Zollmaßnahmen durch die Trump-Administration Anfang April 2025 sorgt für erhebliche Unruhe an den globalen Märkten – mit spürbaren Auswirkungen auch auf den Markt für Commercial Real Estate (CRE). In einem Umfeld, das bereits durch hohe Inflation und steigende Zinsen belastet ist, stellt sich die Frage: Können sich Immobilieninvestoren auf eine Erholung verlassen, oder droht ein neuer Rückschlag?
Vier Szenarien für die Zukunft von CRE
Principal Real Estate analysiert vier mögliche makroökonomische Szenarien, wie sich die neuen Zölle auf den Immobilienmarkt auswirken könnten:
- Milde Rezession:
CRE profitiert von sinkenden Zinsen, was die schwächere NOI-Wachstumsdynamik (Net Operating Income) kompensiert. Die Preise steigen leicht, und Immobilien gelten als sicherer Hafen. - „No Landing“-Szenario:
Die Wirtschaft bleibt stabil, trotz leicht erhöhter Inflation. CRE liefert solide Renditen (7–10 % p.a.), gestützt durch stabile Nachfrage und positive Fundamentaldaten. - Stagflation:
Eine Kombination aus hoher Inflation, stagnierender Wirtschaft und straffen Finanzierungsbedingungen führt zu Preisrückgängen von über 10 % – eine Rückkehr zum Negativumfeld der frühen 1980er Jahre. - Wirtschaftlicher Stillstand:
Konsum und Unternehmensausgaben brechen ein. Zwar könnte CRE vergleichsweise stabil bleiben, dennoch wären Preisverluste von bis zu 5 % zu erwarten – mit starken sektoralen Unterschieden.
Sektor-Analyse: Profiteure und Verlierer
Nicht alle Immobiliensegmente sind gleich betroffen. Besonders anfällig sind:
- Industrie- und Logistikimmobilien, da sie stark von globalen Handelsströmen abhängen. Rückgänge im Konsum könnten sich direkt auf die Nachfrage nach Lagerflächen auswirken.
- Einzelhandel, trotz jüngster Stärke, ist gefährdet durch mögliche Konsumzurückhaltung bei anhaltendem Handelskonflikt.
Besser positioniert zeigt sich der Mietwohnungsmarkt: Steigende Hypothekenzinsen stützen die Nachfrage nach Mietwohnungen, während Angebotsengpässe durch steigende Baukosten oder strengere Zuwanderungspolitik den Druck auf die Mieten erhöhen könnten.
Private Debt, REITs und Infrastruktur im Fokus
- Private Debt bleibt trotz unsicherem Umfeld attraktiv, auch weil viele Kredite 2025–2028 fällig werden und refinanziert werden müssen. Investoren fokussieren sich zunehmend auf Qualität und konservative Bewertungen.
- REITs (börsennotierte Immobiliengesellschaften) gelten als robust: Sie bieten stabile Erträge, sind vergleichsweise günstig bewertet und outperformen aktuell andere Aktiensegmente.
- Infrastruktur zeigt sich als stabiler Anker. Obwohl neue Zölle Risiken bergen, sind bestehende Projekte wenig betroffen. Besonders Energieinfrastruktur könnte profitieren – sowohl in den USA als auch in Europa, wo man zunehmend auf wirtschaftliche Autonomie setzt.
Fazit
Zölle und handelspolitische Risiken sind nicht nur ein geopolitisches Thema – sie wirken sich konkret auf Investitionsstrategien im Immobilienbereich aus. Ob Rezession, Stagflation oder sanfter Aufschwung: Entscheidend wird sein, wie flexibel Investoren auf sich wandelnde Rahmenbedingungen reagieren. Wer jetzt die sektorale Entwicklung aufmerksam beobachtet und auf Qualität achtet, kann die Risiken managen – und Chancen nutzen.
