Getrieben wird diese Entwicklung von hoher Wohnraumnachfrage, steigenden Mieten und einem geringen Angebot infolge stark rückläufiger Neubautätigkeit. Institutionelle und private Investoren fokussieren sich zunehmend auf Bestandsobjekte, ESG-konforme Immobilien und Portfolios. Für 2025/2026 wird eine anhaltend hohe Transaktionstätigkeit erwartet. Dies geht aus dem aktuellen Bericht von Colliers „Wohnungsmarkt Deutschland - Fakten, Trends & Perspektiven 2025/2026“ hervor.
„Trotz des herausfordernden wirtschaftlichen Umfelds hat sich der deutsche Wohnungsmarkt seit 2024 spürbar stabilisiert. Die zunehmende Investitionstätigkeit sowie das attraktive Preisniveau eröffnen Investoren ein interessantes Einstiegsfenster. Steigende Mieten und langfristig intakte Nachfragetreiber untermauern den Status von Wohnimmobilien als verlässliche Anlageklasse“, so Florian Tack, Head of Residential Germany bei Colliers.
Die Zuwanderung fällt seit 2024 zwar geringer aus als in den Vorjahren, bis 2040 wird jedoch ein Zuwachs von 1,02 Millionen Haushalten erwartet, was einem Plus von 2,4 Prozent entspricht. In den Top-7-Städten liegt die Prognose bei 8,7 Prozent Haushaltswachstum. Diese Entwicklung wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter verstärken, während sich die Angebotssituation angespannt zeigt.
Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen sank 2024 um 14 Prozent auf 251.900 Einheiten – der niedrigste Stand seit neun Jahren. Von diesen entfallen lediglich 135.300 auf den klassischen Mietwohnungsbau. Zudem verlängerte sich die Zeit von Genehmigung bis Fertigstellung auf durchschnittlich 26 Monate und die Anzahl der Baugenehmigungen ging um 17 Prozent zurück. Diese Entwicklungen sorgen für weitere Rückgänge bei den Fertigstellungen: Prognosen gehen von bis zu -35 Prozent bis 2027 aus.
„Zwar zeigt die Bundesregierung mit dem ‚Wohnungsbau-Turbo‘ politischen Handlungswillen, doch wir halten erste spürbare Effekte frühestens in drei Jahren für realistisch. Bis dahin baut sich ein zusätzliches Defizit weiter auf. Davon sind auch und insbesondere Haushalte mit geringem Einkommen betroffen“, erläutert Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight Germany bei Colliers. Nach aktuellen Schätzungen werden bis 2030 955.000 Sozialwohnungen fehlen. Um gegenzusteuern, hat die neue Bundesregierung für den Zeitraum von 2025 bis 2029 insgesamt 23,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau eingeplant. „Diese Summe stellt einen wichtigen Impuls dar, wird jedoch voraussichtlich nicht ausreichen, um die Situation nachhaltig zu verbessern“, so Boucard. Vielmehr handele es sich um eine stabilisierende Maßnahme, die das Problem kurzfristig abmildern kann, aber keine grundlegende Lösung bietet.
Kleinteilige Wohnformen wie Mikrowohnen übernehmen eine kompensatorische Rolle, da sie zeitweise den Zugang zum Wohnungsmarkt sicherstellen. In vielen Städten liegt der Anteil bereits bei über 40 Prozent des gesamten Mietwohnangebots. Für die kommenden Jahre rechnet Colliers mit weiterem Wachstum – besonders die steigende Zahl an Einpersonenhaushalten gilt als zentraler Treiber. Bis zum Jahr 2040 soll ihre Zahl in Deutschland um rund 921.000 Haushalte zunehmen, davon entfallen allein etwa 516.000 auf die größten 50 Städte. Aus Investorensicht überzeugt das Segment durch renditestarke operative Kennzahlen sowie eine gefüllte Entwicklungs-Pipeline.
Zur Jahresmitte 2025 stiegen die Bestandsmieten in den Top 7 im 12-Monats-Vergleich durchschnittlich um vier Prozent auf 16,45 Euro pro Quadratmeter, in der Spitze um fünf Prozent auf 23,95 Euro pro Quadratmeter. In den größten 50 Städten kletterten die Durchschnittsmieten auf 11,75 Euro pro Quadratmeter (+ fünf Prozent im 12-Monats-Vergleich), die Spitzenmieten auf 18,50 Euro pro Quadratmeter (+ sieben Prozent im 12-Monats-Vergleich).
Im Neubausegment lagen die Durchschnittsmieten in den Top-7-Städten im Juli 2025 bei 21,80 Euro pro Quadratmeter (+ vier Prozent im 12-Monats-Vergleich), die Spitzenmieten bei 29,00 Euro pro Quadratmeter (+ vier Prozent im 12-Monats-Vergleich). In den größten 50 Städten stiegen die Durchschnittsmieten um 7 Prozent auf 18,30 Euro pro Quadratmeter, die Spitzenmieten um 5 Prozent auf 26,35 Euro pro Quadratmeter.
Die Mietbelastungsquote hat sich in den letzten zwölf Monaten bis zur Jahresmitte 2025 leicht erhöht, die Dynamik fiel insgesamt jedoch schwächer als im Vorjahreszeitraum aus, da auch das Haushaltseinkommen einen Positivtrend aufweist. Zur Jahresmitte 2025 liegt die Mietbelastungsquote bei rund 35 Prozent in den Top-7-Städten und damit in einem für Mieter finanziell überwiegend tragbaren Bereich.
Der deutsche Wohninvestmentmarkt zeigt seit 2024 eine klare Belebung. Im langjährigen Mittel wurden jährlich rund 54 Mrd. Euro umgesetzt – fast so viel wie der gesamte Gewerbeimmobilienmarkt. 2024 stieg der Anteil der Nutzungsart Wohnen am gesamten Transaktionsvolumen sogar auf 63 Prozent.
Die Anzahl der Kauffälle in den Top-7-Städten stieg 2024 um 28 Prozent auf 2.924, in den übrigen 45 untersuchten Städten um 25 Prozent auf 8.254. Das Transaktionsvolumen erhöhte sich in den Top 7 um 39 Prozent auf 9,73 Mrd. Euro bzw. um 28 Prozent auf 7,89 Mrd. Euro an den anderen Standorten.
Die Bruttoanfangsrenditen für Bestandsobjekte blieben bis Mitte 2025 stabil. In den Top-7-Städten liegt die Spitzenrendite bei 3,85 Prozent, außerhalb der Top 7 bei 4,5 Prozent.
„Nach der Preiskorrektur der vergangenen Jahre hat sich der Markt auf einem neuen Niveau stabilisiert. Erste Preissteigerungen zeigen sich bereits im semiinstitutionellen Segment der Wohn- und Geschäftshäuser. Bei stabilen Renditen im institutionellen Bereich rechnen wir insgesamt mit weiter steigenden Preisen. Wohninvestments bleiben damit ein zentraler Portfoliobaustein institutioneller Anleger und gewinnen in einem herausfordernden wirtschaftlichen Umfeld zusätzlich an Bedeutung“, sagt Tack abschließend.
