BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Zahlen zum Wohnungsmarkt in über 100 Städten
Im Jahr 2025 setzte sich der Anstieg der Angebotsmieten in nahezu allen kreisfreien Städten Deutschlands fort, teilweise mit zweistelligen Wachstumsraten. Die hohe Mietpreisdynamik zeigt sich damit nicht nur an den Top‑Standorten, sondern zunehmend auch in der Breite des Marktes. Ursachen hierfür sind insbesondere das weiterhin unzureichende Wohnungsangebot, die anhaltende Schwäche der Wohnungsneubautätigkeit sowie eine unverändert hohe Nachfrage. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass der Aufwärtsdruck auf die Mietpreise auch kurz‑ und mittelfristig bestehen bleibt. Die Analyse von BNP Paribas Real Estate verbindet eine fundierte Einordnung der Mietwohnungsmärkte mit einer aktuellen Auswertung der Märkte für Eigentumswohnungen (ETW) in den Top-Städten. Sie bietet institutionellen Investoren eine verlässliche Orientierung zur Entwicklung der Investment‑ und Vermietungsmärkte bundesweit sowie in elf Top-Städten – ergänzt durch zentrale Marktkennzahlen und Fact Sheets für über 100 Städte.
Der deutsche Mietwohnungsmarkt blieb 2025 von einer ausgeprägt hohen Dynamik gekennzeichnet. In nahezu allen Städtekategorien und Marktsegmenten sind die Angebotsmieten erneut deutlich gestiegen. Treiber dieser Entwicklung sind eine fortdauernde Angebotsverknappung, eine unverändert hohe Nachfrage sowie strukturelle Rahmenbedingungen wie hohe Baukosten und in der Konsequenz ein weiterhin niedriges Niveau an Baufertigstellungen. Im Bestandssegment stiegen die Angebotsmieten gegenüber 2024 in den A‑Städten sowie in den Hochschul- und Mittelstädten jeweils um rund 4 %, während Großstädte mit 6 % eine überdurchschnittliche Dynamik aufwiesen. A‑Städte bleiben mit einer mittleren Angebotsmiete von 15,75 €/m² die teuersten Wohnungsmärkte, gefolgt von Hochschulstädten mit 12,30 €/m². Besonders auffällig ist die kurzfristige Entwicklung in Städten der zweiten und dritten Reihe, die aufgrund ihres bislang niedrigeren Mietpreisniveaus zuletzt starke Wachstumsraten verzeichneten.
Auch im Neubausegment setzte sich die hohe Mietpreisdynamik 2025 in der Breite fort. Während die Neubaumieten in den A‑Städten im Durchschnitt um 6 % zulegten, wiesen Hochschulstädte mit plus 9 % die stärkste Dynamik auf. In den sieben größten deutschen Städten liegt die Median‑Angebotsmiete im Neubau im Schnitt bei aktuell 20,90 €/m². München bleibt mit 24,85 €/m² der teuerste Neubaustandort, gefolgt von Hamburg und Düsseldorf. In Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart zeigte sich jüngst eine besonders ausgeprägte Mietpreisdynamik: Die mittleren Neubaumieten stiegen hier gegenüber 2024 zwischen 10 % und 20 %. „Für Investoren bietet die aktuelle Marktphase eine seltene Kombination aus hoher Mietpreisvisibilität und Angebotsknappheit. Wer sich heute qualitätsstarke Assets in guter Mikrolage sichert, positioniert sein Portfolio für resilienten Cashflow und nachhaltige Ertragssteigerungen“, so Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
ETW-Markt: Vergleich von Angebots- und Transaktionsdaten zeigt wachsende Preisunterschiede
Neben dem Mietwohnungs- wird auch der Eigentumswohnungsmarkt zunehmend über Online-Angebotsportale beobachtet. Lange galten die dort aufgerufenen Preise (insbesondere bei Neubau-Eigentumswohnungen) als verlässlicher Indikator für das tatsächliche Marktgeschehen. Die aktuelle Auswertung von BNP Paribas Real Estate zeigt jedoch, dass die Angebotspreise seit der Zinswende die tatsächlich erzielten Kaufpreise weniger zuverlässig abbilden – insbesondere in Märkten, in denen die Preisfindungsphase noch nicht abgeschlossen ist. Grundlage der Analyse ist ein systematischer Vergleich von Angebots- und Transaktionsdaten der Gutachterausschüsse in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und Stuttgart. Bis einschließlich 2021 waren Angebots- und Transaktionspreise nahezu deckungsgleich. Die Abweichungen lagen meist zwischen minus 1 und plus 1 % – ein Ausdruck des starken Verkäufermarkts und des hohen Nachfragedrucks. Mit dem Anstieg der Zinsen änderte sich dieses Bild grundlegend. Seit 2022 liegen die tatsächlichen Kaufpreise im Schnitt um 3 % bis 5 % unter den Angebotspreisen. Käufer kalkulieren strenger und berücksichtigen höhere Finanzierungskosten, während Verkäufer ihre Preisvorstellungen schrittweise anpassen. „Verhandlungen sind zurück und wieder fester Bestandteil des Kaufprozesses“, so Christoph Meszelinsky. „Wir sehen eine Normalisierung nach einer außergewöhnlichen Boomphase. Der Markt ist heute weniger von Geschwindigkeit getrieben, dafür stärker von Kalkulation, Vergleichbarkeit und Verhandlung.“
Regional fallen die Unterschiede zwischen Angebots- und Transaktionspreisen aktuell teils erheblich aus. Besonders ausgeprägt ist die Lücke in Berlin, wo die Angebotspreise 2025 rund 18 % über den Transaktionspreisen lagen. In der Hauptstadt ist die Preisfindung noch nicht abgeschlossen. Das Gap zwischen Preisvorstellung und Abschluss ist hier so groß wie in keiner anderen A-Stadt. An Standorten wie Frankfurt, Hamburg und Köln sind die Abweichungen deutlich geringer. Einhergehend mit der Zinswende ist die Zahl der Verkäufe stark eingebrochen. Zwischen 2021 und 2023 sank die Zahl der verkauften Neubauwohnungen um 69 %. Zwar stabilisierte sich der Markt zuletzt, bleibt aber unter dem langjährigen Schnitt. Die Analyse zeigt auch, dass die Erholung der Verkaufspreise unterschiedlich schnell verläuft: Während die Transaktionspreise in Berlin und Frankfurt noch unter ihren früheren Höchstständen liegen, haben Düsseldorf, Köln und Stuttgart 2025 bereits neue Preisrekorde aufgestellt. „Die jüngste Preisstabilisierung ist nicht nur nachfragegetrieben, sondern auch die Folge deutlich gestiegener Baukosten“, so Christoph Meszelinsky.
Perspektiven
„Trotz einer erwarteten, aber verzögerten Erholung der Bautätigkeit bleibt die Neubaulücke angesichts steigender Bevölkerungszahlen und strukturell hoher Nachfrage bestehen. Der Aufwärtsdruck auf die Mieten hält damit insbesondere im Neubau an. Die Angebotsknappheit trifft auf robuste Nachfrage und stabile demografische Trends. In diesem Umfeld bieten qualitativ starke Mietwohnungsinvestments verlässliche, planbare Cashflows. Für Investoren unterstreicht dies die Attraktivität des Segments. Geringe Fluktuation, begrenztes Neuangebot und ein stabiles Nachfragefundament stützen die Erträge auch in einem volatileren makroökonomischen Umfeld“, fasst Christoph Meszelinsky die Aussichten zusammen.
