Der Hamburger Zinshausmarkt hat sich im Jahr 2025 nach einer Phase der Zurückhaltung deutlich belebt. Sinkende Kaufpreise im Vorjahr sowie zwischenzeitlich attraktivere Finanzierungskonditionen führten zu spürbaren Nachholeffekten und einer steigenden Anzahl an Transaktionen. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Mietwohnraum in Hamburg und dem Umland weiterhin hoch. „Der Hamburger Zinshausmarkt hat im vergangenen Jahr deutlich an Stabilität und Dynamik gewonnen. Viele Investoren haben die veränderten Marktbedingungen genutzt, um wieder aktiv am Markt zu agieren“, sagt Jon-Hendrik Harms, Leiter Zinshäuser bei Robert C. Spies.
Rückkehr zur Stabilität und steigende Marktdynamik
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Zinshäuser in Hamburg lagen im Jahr 2025 bei rund 3.290 EUR/m² und damit etwa 400 EUR/m² über dem Vorjahresniveau. Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor beträgt aktuell das 21-Fache der Jahresnettokaltmiete. In begehrten Wohnlagen wurden Spitzenpreise von bis zu 5.920 EUR/m² erzielt.
Die Anzahl der Transaktionen ist im Jahr 2025 im Vergleich zu den beiden Vorjahren deutlich gestiegen: Während im Jahr 2024 rund 402 Zinshäuser gehandelt wurden, waren es im Jahr 2025 etwa 510 Transaktionen. Das Transaktionsvolumen erhöhte sich auf rund 1.820 Mio. EUR und lag damit rund 65 Prozent über dem Vorjahresniveau. „Im Jahr 2025 sind gesunkene Kaufpreise auf wieder attraktivere Finanzierungskosten getroffen. Diese Konstellation hat zu einer spürbaren Belebung des Marktes geführt“, erläutert Harms.
Käufer prüfen Immobilien deutlich selektiver
Trotz der gestiegenen Marktaktivität agieren Investoren weiterhin vorsichtig und prüfen Objekte intensiver als noch vor einigen Jahren. Besonders gefragt sind Immobilien in gutem baulichem Zustand sowie Objekte mit nachvollziehbaren Entwicklungsperspektiven. Sanierungsbedürftige Immobilien verbleiben dagegen oftmals länger am Markt – es sei denn, Investoren erkennen Value-Add-Potenziale. „Die Marktteilnehmer agieren heute deutlich analytischer und selektiver. Faktoren wie Mikrolage, energetischer Zustand, Drittverwendungsfähigkeit und Entwicklungspotenziale stehen stärker im Fokus als noch vor wenigen Jahren“, so Harms weiter.
Hohe Nachfrage nach Mietwohnungen sorgt für steigende Mieten
Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt sowohl im Hamburger Stadtgebiet als auch im Umland auf einem hohen Niveau. Hintergrund hierfür sind unter anderem weniger Umzüge ins Eigenheim sowie die weiterhin steigende Bevölkerungsentwicklung. In der Folge steigen die Mieten weiterhin flächendeckend an. Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Erstbezug erhöhten sich von 17,60 EUR/m² im Jahr 2024 auf aktuell 18,50 EUR/m². Für Wiedervermietungen werden derzeit durchschnittlich rund 14,40 EUR/m² erzielt. „Die strukturellen Rahmenbedingungen sprechen weiterhin klar für den Wohnungsmarkt in Hamburg. Die Nachfrage nach Mietwohnraum bleibt hoch, während das Angebot nur begrenzt wächst“, erklärt Harms.
Käuferstruktur: Regionale Privatinvestoren, Family Offices und Bestandshalter
Der Hamburger Anlageimmobilienmarkt ist weiterhin überwiegend durch regionale Privatinvestoren und Bestandshalter geprägt. Darüber hinaus sind Family Offices, Stiftungen sowie kleinere und größere Immobiliengesellschaften aktiv. Während private Erstanleger häufig kleinere Objekte mit wenigen Einheiten nachfragen, konzentrieren sich etablierte Marktteilnehmer und Family Offices auf größere Immobilien.
Gute und sehr gute Wohnlagen weiterhin besonders gefragt
Die Elbvororte, die Walddörfer sowie alsternahe Stadtteile wie Rotherbaum, Harvestehude, Eppendorf, Eimsbüttel, Winterhude und Uhlenhorst zählen weiterhin zu den gefragtesten Wohnlagen Hamburgs. Entsprechend werden hier hohe Mietpreise und vergleichsweise hohe Kaufpreisfaktoren erzielt. Die südlich der Elbe gelegenen Stadtteile weisen demgegenüber ein niedrigeres Preisniveau auf, bieten jedoch weiterhin Entwicklungspotenziale.
Die Neubautätigkeit bleibt weiterhin hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Zwar wurden im Jahr 2024 rund 7.196 Wohnungen fertiggestellt, dennoch reicht dieses Niveau nicht aus, um die hohe Nachfrage nachhaltig zu entlasten. Gegenwärtig sind viele Projektgrundstücke auf dem Markt verfügbar – lediglich eigenkapitalstarke Projektentwickler realisieren selektiv Neubauprojekte.
Ausblick 2026: Marktdynamik in 2026 wieder zurückhaltender
Nach dem dynamischen Jahr 2025 zeigt sich der Hamburger Zinshausmarkt im ersten Halbjahr 2026 wieder etwas zurückhaltender. Hintergrund hierfür sind insbesondere die geopolitischen Unsicherheiten sowie zuletzt wieder leicht gestiegene Finanzierungskosten.
Dennoch erwartet Robert C. Spies für das Gesamtjahr weiterhin leicht steigende Transaktionszahlen. „Wir registrieren aktuell wieder etwas mehr Zurückhaltung am Markt. Gleichzeitig bleibt die grundsätzliche Nachfrage nach Wohninvestments in Hamburg hoch“, fasst Harms zusammen. „Wie sich die Dynamik im weiteren Jahresverlauf entwickelt, wird maßgeblich von den gesamtwirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen abhängen.“ Besonders gefragt bleiben Zinshäuser mit überwiegender Wohnnutzung. Objekte mit höheren gewerblichen Nutzungsanteilen werden hingegen intensiver geprüft und teilweise zurückhaltender bewertet.
