Colliers: „Erholung der kleinen Schritte“ zum Jahresauftakt bestätigt

„Der seit längerem zu beobachtende Trend hin zu Sonderimmobilien mit nachhaltigen Betreiberkonzepten setzt sich fort. Deutschland bleibt in diesem vergleichsweise zyklusunabhängigen Segment aufgrund seiner geringen Marktreife und der bestehenden Konsolidierungsmöglichkeiten ein attraktives Ziel für strategische Übernahmen, insbesondere für internationale Investoren“, betont Baumann. Unterstützt wird dies durch die insgesamt stabilen Rahmenbedingungen am deutschen Investmentmarkt, wo sich aktuell eine spürbare Belebung von Marktaktivitäten aus dem Ausland beobachten lässt. Zwischen Januar und März lag der Anteil internationalen Kapitals bei 43 Prozent.

Büroimmobilien belegten mit einem Anteil von 26 Prozent am Transaktionsvolumen Rang eins unter den gewerblichen Nutzungsarten und verzeichneten ein Plus von 15 Prozent gegenüber dem Vorjahresvergleichsquartal. Dazu trug unter anderem der Kauf eines Bürogebäudes inklusive Rechenzentrum und Druckerei in Kaarst durch das Land Nordrhein-Westfalen als Eigennutzer für über 300 Millionen Euro bei. Es handelt sich dabei um die größte Einzeltransaktion seit Jahresbeginn. Auch Handelsimmobilien legten mit einem Plus von 13 Prozent zu und gelangten mit 18 Prozent Marktanteil auf Platz zwei.

Das Transaktionsgeschehen spielt sich weiterhin überwiegend außerhalb der sieben großen Investmentzentren ab. Diese vereinten im ersten Quartal lediglich 32 Prozent des Gesamtvolumens auf sich – ein historisch niedriger Wert im langjährigen Vergleich. Die einzige Transaktion im dreistelligen Millionenbereich innerhalb der Top 7 ist die Münchner Innenstadtimmobilie „Alte Akademie“ aus der Signa-Insolvenzmasse.

Baumann erklärt: „Aus der gut gefüllten Transaktionspipeline – darunter auch Objekte in innerstädtischen Bestlagen der Top 7 – wurden bislang keine Abschlüsse realisiert. Angesichts der typischerweise längeren Vermarktungsprozesse im großvolumigen Segment war dies zum Jahresbeginn jedoch nicht überraschend. Trotz der Entwicklungen im Nahen Osten seit Anfang März bleibt die Investitionsdynamik insgesamt stabil. Einzelne großvolumige Schlüsseltransaktionen könnten sich zeitlich verschieben, dürften im Jahresverlauf jedoch wichtige Impulse für den Investmentmarkt setzen.“

Zu den Auswirkungen der geopolitischen Spannungen auf den Immobilienmarkt sagt Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers: „Die zuletzt wieder gestiegenen Inflationsrisiken, insbesondere infolge höherer Energiekosten, dämpfen die Aussicht auf kurzfristige Zinssenkungen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die Leitzinsen über einen längeren Zeitraum auf einem erhöhten Niveau bleiben. Für den Immobilienmarkt bedeutet dies ein anspruchsvolleres, aber nicht unerwartetes Marktumfeld: Finanzierungskosten sind deutlich gestiegen, und die zwischenzeitlich gewonnene Planungssicherheit von Risikoprämien und Zinsen wird durch eine erneute Zunahme der Volatilität relativiert. Mit anhaltender Dauer des Konflikts steigt zudem der Anpassungsdruck auf den Immobilienmarkt.“

Baumann beobachtet, dass in laufenden Preisverhandlungen aktuelle 10‑Jahres‑Swaprates sowie Renditen langlaufender Bundesanleihen von über drei Prozent zunehmend berücksichtigt werden. „Banken nehmen Finanzierungen entsprechend sorgfältig unter die Lupe. Nachdem die Spitzenrenditen mit dem Ende des Zinserhöhungszyklus ein stabiles Niveau erreicht hatten und auch in den vergangenen drei Monaten weitgehend konstant geblieben sind, sind im Jahresverlauf erneute Aufwärtsbewegungen möglich. Abseits des Core‑Segments könnte sich das Repricing damit dynamischer entwickeln als ursprünglich angenommen“, so Baumann.

„Der Jahresauftakt stimmt zuversichtlich, und auch die Gespräche auf der MIPIM haben ein wachsendes Investoreninteresse gezeigt – insbesondere seitens internationaler Kapitalgeber“, resümiert Baumann. „Vor diesem Hintergrund halten wir einen Anstieg des Transaktionsvolumens um 10 bis 15 Prozent auf rund 30 Milliarden Euro im Jahresverlauf für realistisch.“ Sollte sich die geopolitische Lage jedoch weiter zuspitzen, könnten seiner Ansicht nach Verzögerungen bei großvolumigen Transaktionen sowie zusätzliche Preisanpassungen den Markthochlauf und die Dynamik im aktuellen Zyklus bremsen.