Damit wurde ein deutlich besseres erstes Ergebnis erzielt als im Vergleichszeitraum der Jahre 2022 (784 Millionen Euro) und 2023 (369 Millionen Euro). Der Markt setzte damit seine Erholung fort und verzeichnete den höchsten Halbjahreswert seit Beginn der Zinswende.
Mit einem Anteil von 8 Prozent am gesamten gewerblichen Investitionsvolumen übertrafen Hotelinvestments die Vorjahre deutlich. Insbesondere das zweite Quartal 2025 stach mit einem Volumen von rund 546 Millionen Euro hervor – ein Anstieg von 92 Prozent gegenüber dem ersten Quartal und das stärkste Quartalsergebnis seit Q2 2021.
Dynamik getragen von großvolumigen Einzeltransaktionen
Das Ergebnis wurde maßgeblich durch großvolumige Deals beeinflusst. Besonders hervorzuheben ist der Verkauf des 5-Sterne-Hotels Mandarin Oriental in München, dessen Transaktion allein bei rund 150 Millionen Euro lag. Weitere Transaktionen im Bereich zwischen 50 und 100 Millionen Euro – darunter mehrere internationale Einzeldeals – sorgten dafür, dass rund 64 Prozent des Gesamtvolumens im oberen Sterne-Segment generiert wurden. Die durchschnittliche Ticketgröße erhöhte sich somit im Vergleich zum Vorquartal und lag bei über 22 Millionen Euro. Der Schwerpunkt der Investitionen lag auf den Top-7-Standorten, insbesondere München (261 Millionen Euro) und Berlin (136 Millionen Euro). Insgesamt entfielen 65 Prozent des Gesamtvolumens auf die A-Städte, was die Fokussierung auf etablierte Hotelstandorte unterstreicht.
Private Investoren dominieren – Ausländische Käufer mit hohem Anteil
Die aktivste Käufergruppe bilden erneut private Investoren und Family Offices, die mit 33 Prozent Marktanteil primär in Luxus- und gehobene Mittelklassehotels investieren. Auffällig dabei ist der hohe Anteil ausländischer Investoren, der rund 61 Prozent des Transaktionsvolumens stellt. Dies unterstreicht das wiedergewonnene Vertrauen internationaler Anleger in den deutschen Hotelmarkt. Dabei lässt sich festhalten, dass trotz Nettomittelabflüssen der Fonds weiterhin Core-Kapital zur Anlage gebracht werden muss. Gleichwohl bedarf es gemäß der Fondsstatuten weiterhin Diversifizierungen, sodass letztendlich die Ticketgrößen für das aktive Core-Kapital kleiner geworden sind. Für größere Core-Tickets bedarf es aktuell insbesondere Kapital aus dem Ausland.
Spitzenrenditen stabil, aber selektiv
Die Spitzenrenditen für Hotelimmobilien blieben im ersten Halbjahr 2025 stabil bei rund 4,70 bis 5,50 Prozent, wobei Core-Objekte in Top-Lagen weiterhin eine hohe Nachfrage genießen. Erstmals durchbrechen vereinzelte Deals die gedankliche Hürde des 20er-Faktors und ebnen somit den Weg für ein stärkeres zweites Halbjahr. Value-Add- und opportunistische Strategien bleiben herausfordernd, da nicht zuletzt die Office-to-Hotel-Conversion die aktuelle Königsdisziplin in der Umsetzung ist.
Sebastian Hoffmann, Associate Director Hotel bei Colliers, sagt: „Das erste Halbjahr bewies, dass der Transaktionsmarkt von strategische M&A-Transaktionen auf Betreiberebene geprägt wird. Für das zweite Halbjahr beobachten wir aktiv im Markt befindliche Transaktionen. Zuletzt gestiegene Löhne und Energiekosten senken EBITDA-Margen und beeinflussen das zu faktorisierende EBITDA maßgeblich. Grundsätzlich ist die Situation jedoch positiv zu sehen, da dieses Zeitfenster neuen Akteuren mit Expansionswunsch die Schwelle für Markteintrittbarrieren senkt.“
Ausblick: Weitere positive Tendenz im zweiten Halbjahr erwartet
Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany bei Colliers, sagt: „Angesichts der anhaltenden touristischen Nachfrage, stabiler operativer Kennzahlen sowie weiteren Expansionsplanungen bestehender Betreiber und neuer Konzepte erwarten wir für das zweite Halbjahr weitere Investitionen – darunter auch mehrere Transaktionen über 100 Millionen Euro sowie Portfolios, die derzeit im Markt vorbereitet werden. Auch die Konsolidierung des Hotelmarktes dürfte dafür sorgen, dass es zu weiteren größeren Transaktionen und Übernahmen kommt. Sollte sich das Zinsumfeld weiter stabilisieren, ist mit einer zunehmenden Transaktionsdynamik zu rechnen.“
