Wer über Immobilienmärkte spricht, spricht fast ausschließlich über Bürokrise, Wohnungsbau und Logistik.
Der Fokus hierauf sowie auf die Frage nach dem Wiederanspringen des Investmentmarkts sollte jedoch nicht den Blick auf eine andere spannende Assetklasse verstellen. Über die wird in Relation zu ihrer Bedeutung für unser alltägliches Leben immer noch wenig gesprochen. Sie erlebt gerade eine der dynamischsten Entwicklungen im gesamten Real‑Asset‑Universum.
Die Rede ist von Rechenzentren. Sie sind das harte Real Asset unter der Wahrnehmungsoberfläche der Digitalität. Damit prägen Sie unterhalb unserer direkten Wahrnehmung unseren gemeinsamen Alltag. Denn so wie Strom nicht einfach aus der Steckdose kommt, kommen auch Insta oder LI nicht einfach aus einer Wolke.
Lange galten Rechenzentren, auf Englisch etwas cooler konnotiert als Data Center, als technisches Spezialsegment der Immobilienbranche. Man überließ sie Spezialisten, so wie früher Telekommunikationsinfrastruktur oder Glasfasernetze. Heute stehen Rechenzentren jedoch an der Schnittstelle von Digitalisierung, Energieinfrastruktur und Kapitalmarkt. Und genau deshalb lohnt sich ein genauerer Blick auf die dahinterstehende Komplexität.
Der Begriff „Cloud“ suggeriert bis heute etwas Schwereloses – als würden Daten irgendwo im digitalen Nichts existieren.
Tatsächlich steht hinter jeder digitalen Anwendung etwas sehr Physisches: Gebäude, Stromanschlüsse, Kühlsysteme und Glasfaserleitungen.
Mit dem Aufstieg großer KI-Modelle wird diese physische Infrastruktur sogar deutlich anspruchsvoller. Moderne KI-Server können bis zu zehnmal so viel Strom verbrauchen wie klassische Serverarchitekturen. Dadurch steigen auch die Anforderungen an die Gebäude, in denen diese Systeme betrieben werden. Rechenzentren entwickeln sich damit zunehmend zu energieintensiven Infrastrukturprojekten.
Interessanterweise liegt das größte Problem vieler Projekte inzwischen nicht mehr ausschließlich bei der Sicherung von Land. Der Engpass hat einen neuen Namen: Strom.
In mehreren europäischen Märkten berichten Entwickler von Projekten, die sich allein wegen fehlender Netzkapazitäten verzögern. Netzanschlüsse werden knapp, Genehmigungen dauern länger und Energieversorger müssen Prioritäten setzen.
Damit verändert sich die Standortlogik dieser Assetklasse grundlegend. Bei den klassischen Anlageklassen wie Büro beispielsweise entscheiden Verkehrsanbindung, Flughafennähe oder Ballungsraum über die Attraktivität eines Standorts. Bei Rechenzentren lautet die entscheidende Frage zunehmend: Wo gibt es noch genügend Netzkapazität?
Gemeinsam mit London, Amsterdam, Paris und Dublin bildet Frankfurt rund um den Internetknoten DE-CIX das Zentrum der europäischen Rechenzentrumslandschaft – das sogenannte FLAPD‑Cluster. Doch selbst diese etablierten Märkte stoßen zunehmend an infrastrukturelle Grenzen. Der limitierende Faktor ist auch hier immer häufiger nicht das Gebäude, sondern der Zugang zu Energie.
Nicht nur deswegen hat der Ausbau von Rechenzentren inzwischen auch eine geopolitische Dimension. Nordamerika baut derzeit deutlich mehr Kapazitäten als Europa. Gleichzeitig wächst der Markt in Asien dynamisch weiter. Wer baut eigentlich die Infrastruktur, auf der die digitale Wirtschaft der Zukunft läuft – auch hier bei uns in Europa?
Auch am Kapitalmarkt verändert sich gerade die Wahrnehmung. Institutionelle Investoren schärfen ihren Blick und betrachten Rechenzentren zunehmend als eigene Infrastrukturklasse. Die Kombination aus strukturellem Nachfragewachstum, langfristigen Mietverträgen mit großen Cloud‑Anbietern und begrenztem Angebot kann Anlagechancen bieten.
In mehreren europäischen Märkten wird deshalb weiterhin mit steigenden Mieten gerechnet. Das erinnert in gewisser Weise an die Entwicklung der Logistikimmobilien vor zehn oder fünfzehn Jahren – nur mit einem entscheidenden Unterschied: Der zentrale Produktionsfaktor ist nicht Verkehrsinfrastruktur, sondern Energie.
