Deutscher Investmentmarkt mit Umsatzplus zum Jahresstart

Mit einem Investmentvolumen von rund 2 Mrd. € ist Wohnen erneut die umsatzstärkste Assetklasse im deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Das Vorjahresergebnis wurde zwar um 22 % verfehlt, allerdings war der Jahresauftakt 2025 durch mehrere großvolumige Paketverkäufe geprägt, die zum Teil aus Portfoliobereinigungen von größeren Fonds resultierten und das Ergebnis entsprechend deutlich nach oben trieben. „Im ersten Quartal 2026 zeigt sich, dass der Markt auch in der Breite wieder besser funktioniert. Mit rund 70 registrierten Transaktionen wurde die höchste Anzahl seit 2022 erreicht. Das ist ein deutlicher Hinweis darauf, dass sich die Transaktionspipeline nicht nur füllt, sondern auch regelmäßig in Abschlüssen resultiert. Insbesondere in Zeiten in denen liquide Anlageklassen deutlichen Schwankungen unterliegen, können insbesondere Wohnportfolios ein stabilisierender Baustein im Anlageportfolio sein“, führt Marcus Zorn aus.

Das gewerbliche Investitionsvolumen lag in den ersten drei Monaten des Jahres bei 6,9 Mrd. €, was einem deutlichen Plus von 16 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. „Sicherlich hat der ausgeweitete Nahost-Konflikt in kurzer Zeit an den Kapitalkreisen viel bewegt. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen haben im März um mehr als 35 Basispunkte angezogen, die relevanten Swap-Sätze entsprechend, mit direkten Konsequenzen für die Finanzierungskalkulation und damit die Preisfindung“, erläutert Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Was uns zuversichtlich stimmt: Die Deals, die im ersten Quartal tatsächlich umgesetzt wurden, sind zu einem guten Teil in einem Markt angebahnt worden, der bereits gelernt hat, mit Unsicherheiten umzugehen. Das zeigt, dass die Substanz des Marktes trägt. Dort, wo Cashflows transparent und belastbar sind, wo die Capex-Planung ESG-Anforderungen realistisch einpreist und wo letztlich alle Beteiligten Preisvorstellungen vertreten, die zum aktuellen Finanzierungsumfeld passen, kommen Transaktionen zum Abschluss. Diese Mechanik bleibt intakt. Der Iran-Krieg verändert vorerst das Tempo, nicht die Logik.“

Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,8 Mrd. € (+5 % ggü. Vorjahr) und einem Marktanteil von 27 % belegen Büroimmobilien im ersten Quartal 2026 die Spitzenposition unter den gewerblichen Assetklassen. Der belebtere Jahresauftakt unterstreicht, dass die Aktivität im Office-Segment weiter an Kontur gewonnen hat und sich aus einer etwas breiteren Dealbasis als noch im Vorjahr speist. Umsatzimpulse kommen vor allem von Objekten, die nutzerseitig wettbewerbsfähig sind und bei denen Lage, Flächenkonzept und ESG-Profil eine nachhaltige und erfolgreiche Vermietung gewährleisten. Gleichzeitig agieren Investoren weiterhin sehr selektiv und Transaktionen kommen dort zeitnah zum Abschluss, wo Qualität und Strukturierung auch unter konservativen Annahmen tragen und sich die Verhandlungsseiten auf ein für beide Seiten funktionierendes Preisniveau einigen.

Einzelhandelsinvestments folgen mit 1,4 Mrd. € und einem Marktanteil von 20 %. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Plus von gut 7 %. Der strukturelle Trend hin zu lebensmittelgeankerter Nahversorgung setzt sich dabei deutlich Fort: Discounter, Fach- und Supermärkte trugen im ersten Quartal rund die Hälfte zum Retail-Investmentvolumen bei. Mit einem Paketverkauf von 37 Lebensmittelmärkten für rund 200 Mio. € ist auch eine der größten Portfoliotransaktionen des Jahres dem Segment zuzuordnen.

Ein temporärer Umsatzrückgang wird für Logistikinvestments registriert, die mit 1,2 Mrd. € Investmentvolumen (17 % Marktanteil) das Vorjahresniveau um rund 11 % verfehlen. Auffallend ist, dass Einzeltransaktionen (1 Mrd. € bzw. 88 %) das Gros des Umsatzes generiert haben. Mit 60 Abschlüssen ist die Anzahl der Transaktionen dann auch auf dem höchsten Niveau seit 2022.

Mit 1,1 Mrd. € Investmentvolumen hat sich das Investmentgeschehen im Healthcare-Segment mit einer Steigerung um 87 % gegenüber dem Vorjahr maßgeblich beschleunigt. Hierzu hat die erfolgreiche Übernahme von 80 % der Cofinimmo-Anteile durch Aedifica einen entscheidenden Beitrag geleistet. Der Fair-Value der deutschen Immobilien lag zum Jahresende 2025 bei mehr als 900 Mio. €. Daneben wurde mit dem Erwerb eines Portfolios durch TPG eine weitere großvolumige Healthcare-Transaktion registriert.

Das Hotelinvestmentvolumen ist im Vorjahresvergleich um 35 % auf rund 318 Mio. € gestiegen. Vor allem institutionelle Investoren sind deutlich aktiver als zuvor, auch wenn großvolumige Portfoliotransaktionen noch fehlen. Die robusten Übernachtungszahlen und hohe Auslastungsquoten in deutschen Städten sind das Fundament für das wachsende Interesse.

Portfoliotransaktionen haben zum Jahresauftakt 2026 stark zugelegt und markieren mit einem Volumen von 1,8 Mrd. € beziehungsweise einem Anteil von 26 % den höchsten Wert seit 2022. Der Anstieg ist dabei maßgeblich durch die Cofinimmo-Übernahme durch Aedifica geprägt. Lässt man diese Mergers & Acquisitions in der Betrachtung außen vor, zeigt sich, dass klassische Portfoliotransaktionen aktuell relativ selten sind, was nicht zuletzt der Struktur von Paketverkäufen geschuldet ist. Sie sind in der Regel komplex und erfordern einen größeren Finanzierungsrahmen. Dies schränkt den Kreis potenzieller Käufer insbesondere in herausfordernden Marktphasen wie der aktuellen spürbar ein und Transaktionsprozesse dauern ungleich länger. Hinzu kommt, dass derzeit die Einzelfallbetrachtung von Objekten marktdominierend ist. Objektqualität, Standort, Mieterprofil und Perspektive müssen konkret zum Anlageprofil passen, was Einzeldeals zusätzlich begünstigt. Auf Einzeltransaktionen entfallen dann auch 5,1 Mrd. € (+12 % ggü. Vorjahr). Größter Abschluss dieses Jahres in diesem Segment ist der Ankauf des Standorts der Finanzverwaltung in Kaarst durch das Land Nordrhein-Westfalen.

Der Anteil ausländischer Investoren liegt mit 43 % auf einem höheren Niveau als in den Vorjahren (2,9 Mrd. €; +38 % ggü. Q1 2025), wozu auch die Cofinimmo-Übernahme beigetragen hat. Es entfallen jedoch auch ohne diese Übernahme immer noch mehr als ein Drittel des Volumens auf ausländische Käufer. Insbesondere das Logistiksegment war im ersten Quartal stark von internationalem Kapital (67 % Marktanteil) geprägt. Demgegenüber ordnet sich das Bürosegment am anderen Ende der Skala ein. Nur 12 % des registrierten Volumens sind auf internationale Käufer zurückzuführen, was einem der niedrigsten je registrierten Werte entspricht, aber auch der aktuellen Kleinteiligkeit des Marktes geschuldet ist.

Das Transaktionsvolumen in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt zum Ende des ersten Quartals bei rund 2,4 Mrd. € und damit 4 % unterhalb des Vorjahreswerts. Während die Anzahl der registrierten Transaktionen in den A-Städten deutlich zugelegt hat (+31 %), sind kaum Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich zu verzeichnen.

An der Spitze der A-Standorte steht aktuell München mit rund 740 Mio. € (+46 %). Mit der Veräußerung der Alten Akademie aus der Signa-Insolvenz entfällt die bislang größte Transaktion des Jahres aller A-Standorte auf die bayerische Landeshauptstadt. Mit deutlichem Abstand auf dem zweiten Rang folgt Berlin. Mit rund 420 Mio. € wurde das Vorjahresresultat um rund 57 % verfehlt, was maßgeblich darauf zurückzuführen ist, dass noch keine größeren Einzeltransaktionen verzeichnet werden konnten. Frankfurt ordnet sich mit rund 354 Mio. € in das Feld der Top-Standorte ein. Unter anderem durch die Veräußerungen der beiden Büroobjekte Fifty Avon und Overture hat sich das Investmentvolumen in der Mainmetropole mehr als verdoppelt. Ebenfalls deutliche Zuwächse konnten in Köln (256 Mio. €; +195 %) und Stuttgart (177 Mio. €; +148 %) verzeichnet werden, während in Hamburg (306 Mio. €; -33 %) und Düsseldorf (167 Mio. €; -33 %) jeweils ein Minus von rund einem Drittel zu Buche steht.

Die Netto-Spitzenrenditen haben sich zum Jahresauftakt in der Breite weitgehend stabil gezeigt. Punktuell waren jedoch leichte Anpassungen nach oben zu verzeichnen. Diese sind weniger als kurzfristige Reaktion auf jüngste Kapitalmarktbewegungen zu verstehen, vielmehr spiegeln sie eine fortgesetzte Feinjustierung der Preisfindung wider, die sich aus Finanzierungskosten, Risikoaufschlägen und der aktuellen Marktliquidität in den jeweiligen Teilsegmenten ableitet.

Die Netto-Spitzenrendite für Büro ist in Berlin und Stuttgart jeweils um 10 Basispunkte auf nun 4,35 % beziehungsweise 4,50 % gestiegen. In den übrigen A-Standorten haben die Werte vom Jahresbeginn Bestand. Teuerster Büro-Investmentmarkt ist nach wie vor München mit 4,20 %, gefolgt von Hamburg mit 4,25 %. Während in Köln 4,40 % anzusetzen sind, steht die Spitzenrendite in Frankfurt und Düsseldorf bei 4,50 %.

Ein standortdifferenziertes Bild ist auch bei Highstreet-Immobilien zu verzeichnen. Während sich die Spitzenrendite in Städten mit einer dedizierten und vor allem klar abgrenzbaren Luxuslage seitwärts bewegt hat, wird für Berlin und Köln jeweils ein Anstieg um 10 Basispunkte auf 3,95 % beziehungsweise 4,00 % registriert, für Stuttgart um 5 Basispunkte auf 4,00 %. Der Durchschnitt der A-Standorte liegt damit im Retail Highstreet-Segment aktuell bei 3,85 %. Während für lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren und Supermärkte/Discounter in der Spitze unverändert 4,65 % beziehungsweise 4,90 % anzusetzen sind, sind es im deutlich konjunkturabhängigeren Baumarktsegment 5,95 % (+15 Basispunkte). Auch Shoppingcenter (5,90 %) rentieren um 10 Basispunkte höher als zu Jahresbeginn.

Im Logistiksegment notiert die Spitzenrendite im Durchschnitt der A-Städte unverändert bei 4,50 %, im Wohnsegment für Neubauobjekte ist sie im Durchschnitt der Top-Städte stabil bei 3,58 %.

Die Rahmenbedingungen für Investmententscheidungen haben sich in den vergangenen Wochen erneut verschoben. Die Lage im Nahen Osten belastet die Volkswirtschaften weltweit und hat die Volatilität an den Kapitalmärkten noch einmal deutlich erhöht. Der Einfluss, den die kriegerischen Auseinandersetzungen auf die weltweite Ölversorgung und damit auf Wirtschaftswachstum und Produktivität sowie nachgelagert auf Energiepreise, Inflationserwartungen und Zinsen haben werden, ist aktuell noch nicht eindeutig abschätzbar. Die IEA (Internationale Energieagentur) geht allerdings davon aus, dass die aktuellen Versorgungsstörungen im Ölmarkt Europa im Laufe des Aprils spürbarer erreichen könnten, was das Risiko einer erneuten Kostenwelle für Unternehmen und Verbraucher erhöhen dürfte. Deutschlands führende Institute haben unter dieser Prämisse ihre Wachstumsprognosen zuletzt spürbar nach unten angepasst und gleichzeitig höhere Inflationsannahmen veröffentlicht.

Der noch zu Jahresbeginn antizipierte konjunkturelle Rückenwind dürfte damit deutlich geringer ausfallen als erhofft, und die zuletzt gestiegenen Energiepreise und die damit verbundenen Inflationsrisiken haben die Erwartungen an eine langfristige geldpolitische Entspannung vorerst gedämpft. Entsprechend haben sich die Finanzierungsbedingungen am langen Ende der Zinskurve wieder spürbarer bewegt, was sich in einem Umfeld, in dem Kalkulation und Strukturierung ohnehin bereits diszipliniert erfolgen, in einzelnen Teilmärkten in einer erneuten Preisfindung niederschlagen könnte.

„Trotz der im Moment belasteten Aussichten gehen wir von einer gegenüber dem Vorjahr anziehenden Transaktionstätigkeit aus. Die deutschen Nutzermärkte haben in den vergangenen Jahren ihre Resilienz unter Beweis gestellt, und erneute tiefgreifende strukturelle Veränderungen im Nachfrageverhalten zeichnen sich aktuell nicht ab. Daneben sollte das Infrastruktur-Sondervermögen der Bundesregierung der deutschen Wirtschaft Rückhalt geben. Beides sind Komponenten, die für Investments in den deutschen Immobilienmarkt sprechen. Gleichzeitig beobachten wir, dass die Pipeline der laufenden Prozesse gut gefüllt ist und sich das Angebot an marktfähigem Produkt sukzessive verbreitert. Ein realistisches Szenario ist sicherlich, dass Ankaufsprozesse in den kommenden Monaten längere Vorlaufzeiten benötigen und es punktuell zu Renditeanpassungen im Zuge veränderter Finanzierungskonditionen kommen kann. Aber sobald wieder mehr Planbarkeit auf Investorenseite geben ist, sollte sich die Markterholung fortsetzen, wenn auch vorerst mit gedrosseltem Tempo“, fasst Marcus Zorn die Aussichten zusammen.