Die Erholung der Investmentmärkte hat sich auch im ersten Quartal fortgesetzt 

Der Anstieg des Investmentumsatzes in Deutschland hat sich im ersten Quartal 2025 nicht nur fortgesetzt, sondern sogar noch leicht beschleunigt. Mit einem Gesamtergebnis von gut 8,4 Mrd. € konnte das Transaktionsvolumen im Vorjahresvergleich um gut ein Drittel zulegen. Bemerkenswert ist vor allem die Entwicklung bei Wohninvestments (ab 30 Einheiten), die sich mehr als verdreifacht haben und gut 2,5 Mrd. € zum Umsatz beisteuern. Demzufolge kommen sie mit knapp 30 % auch auf den größten Anteil am Gesamtergebnis. Das Transaktionsvolumen mit gewerblichen Immobilien beläuft sich im ersten Quartal 2025 auf gut 5,9 Mrd. €. Die Umsatzsteigerung in diesem Marktsegment fällt mit rund 7 % zwar spürbar niedriger aus, bestätigt aber grundsätzlich den bereits Ende letzten Jahres erkennbaren Aufwärtstrend. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

• Mit gut 8,4 Mrd. € notiert der Investmentumsatz 34 % über dem Vorjahreswert
• Hiervon entfallen über 2,5 Mrd. € (+227 %) auf das Marktsegment Residential
• Gewerbliche Investments kommen auf gut 5,9 Mrd. € (+7 %)
• 77 % (4,6 Mrd. €) des gewerblichen Umsatzes entfallen auf Einzeldeals
• Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 1,4 Mrd. €
• Im gewerblichen Marktsegment liegen Büro-Investments mit knapp 1,8 Mrd. € an der Spitze, vor Logistik- und Retail-Investments mit jeweils knapp 1,3 Mrd. €
• Berlin ist auch Anfang 2025 wieder die Nummer 1 der deutschen A-Standorte (986 Mio. €)
• Die Netto-Spitzenrenditen haben sich zum Jahresanfang stabil gezeigt
• Der Marktanteil ausländischer Investoren liegt mit 36 % in etwa auf dem Niveau des Vorjahres
• Rund 340 erfasste Transaktionen

„Die sehr deutliche Marktbelebung im Residential-Segment unterstreicht, dass sich die mittel- und langfristigen Perspektiven der deutschen Wohnungsmärkte aus Investorensicht positiv darstellen. Aufgrund des nach wie vor zu geringen Neubauvolumens ist auch in den nächsten Jahren von erheblichen Nachfrageüberhängen auszugehen, die sich vermutlich in weiter steigenden Mieten widerspiegeln dürften. Für Anleger ergeben sich damit attraktive zukünftige Wertsteigerungspotentiale, die Wohninvestments sehr interessant machen“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Vor diesem Hintergrund waren Investoren auch bereit, in den letzten Monaten wieder moderate Kaufpreissteigerungen im hochwertigen Neubausegment zu akzeptieren. Auch die im Zuge des angekündigten Sondervermögens in den letzten Wochen wieder leicht gestiegenen Finanzierungskosten konnten der grundsätzlich aufwärtsgerichteten Stimmung auf Käuferseite bislang wenig anhaben. Hierfür spricht auch die Tatsache, dass nicht nur im Neubaubereich, sondern auch im Bestandssegment mit Value-Add-Profil eine spürbare Marktbelebung zu beobachten war.

Auch der gewerbliche Investmentumsatz legt im ersten Quartal weiter leicht zu

„Das Transaktionsvolumen mit gewerblichen Immobilien beläuft sich in den ersten drei Monaten des Jahres auf gut 5,9 Mrd. € und liegt damit etwa 7 % über dem vergleichbaren Vorjahreswert. Das Umsatzplus fällt damit zwar erheblich geringer aus als im Residential Bereich, unterstreicht aber trotzdem den seit einiger Zeit prinzipiell zu beobachtenden leichten Aufwärtstrend. Diese nach wie vor positive Entwicklung ist durchaus bemerkenswert, da das aktuelle Marktgeschehen von ganz unterschiedlichen Faktoren beeinflusst wird. Zu nennen sind hier u. a. die unverändert schwachen BIP-Prognosen für dieses und nächstes Jahr, die nicht auf einen großen Aufschwung der Wirtschaft hindeuten. Und auch die Ungewissheit über die Auswirkungen und vor allem die Nachhaltigkeit der Zollerhöhungen seitens der US-amerikanischen Regierung trägt in erheblichem Maße zur Verunsicherung der Wirtschaft bei“, so Marcus Zorn. „Gleichzeitig hat aber die Ankündigung des mehrere hundert Milliarden Euro schweren Sondervermögens für Infrastruktur und Umweltschutzmaßnahmen sowie die Schaffung erheblicher finanzieller Spielräume für Verteidigungsausgaben die Hoffnung genährt, dass die deutsche Wirtschaft hiervon deutlich profitieren könnte. Dies zeigt sich nicht zuletzt auch in der positiven Entwicklung des ifo-Geschäftsklimaindex, der mittlerweile dreimal hintereinander auf zuletzt 86,7 Punkte im März angezogen hat. Vor allem die Erwartungen haben spürbar zugelegt, was dafür spricht, dass viele Unternehmen auf eine deutliche Verbesserung hoffen. Von einer insgesamt besseren Konjunkturentwicklung würden nicht zuletzt auch die Nutzermärkte profitieren und zu einer höheren Flächennachfrage beitragen. Auch dies dürfte die Investitionsbereitschaft in Immobilien weiter stärken“, erläutert Marcus Zorn.

„Die in den letzten Wochen zu beobachtende Verteuerung der Finanzierungskosten im Zuge gestiegener Swap-Sätze sowie die höheren Renditen für deutsche Staatsanleihen dürften zwar die bis vor kurzem für dieses Jahr erwartete Renditekompression erstmal verschieben, an der grundsätzlichen höheren Bereitschaft, in Immobilien zu investieren, aber wenig ändern. Auch das aktuell deutlich steigende Angebot und die hohe Verkaufsbereitschaft auf Eigentümerseite werden in den kommenden Quartalen die sich abzeichnende Marktbelebung weiter unterstützen“, ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Büroobjekte erobern sich ihre Spitzenposition zurück 

Betrachtet man nur die gewerblichen Investments, dann konnten Büroobjekte ihre traditionelle Spitzenposition, die sie in den letzten beiden Jahren an Logistikimmobilien verloren hatten, im ersten Quartal 2025 zurückerobern. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,75 Mrd. € haben sie ihr Vorjahresergebnis verdoppelt und steuern mit fast 30 % am meisten zum gewerblichen Investmentumsatz bei. Wesentlich beeinflusst durch den Verkauf des Upper West in Berlin mit deutlich über 400 Mio. €. Aber auch ohne diese Benchmark-Transaktion hätten sich Büros den ersten Platz gesichert. Verantwortlich hierfür ist zum einen eine gestiegene Anzahl an Büroverkäufen, zum anderen aber auch eine spürbare Zunahme des durchschnittlichen Dealvolumens von gut 17 Mio. € (Q1 2024) auf aktuell rund 30 Mio. € pro Verkaufsfall. Gerade im mittleren Marktsegment zwischen 25 und 100 Mio. € wurde eine Reihe von Transaktionen registriert. Hier zeigt sich, dass die Investoren zunehmend wieder Vertrauen in die mittel- und langfristige Entwicklung der deutschen Büromärkte fassen. Hierzu beigetragen haben nicht zuletzt auch die Nutzermärkte, die im ersten Quartal mit Plus 16 % eine spürbare Erholungstendenz verzeichneten.

Auf den Plätzen zwei und drei folgen nahezu gleichauf Logistik- und Einzelhandelsinvestments mit jeweils knapp 1,3 Mrd. €, sodass beide Nutzungsarten einen Marktanteil am gewerblichen Investmentumsatz von jeweils knapp 22 % erreichen. Für Logistikobjekte, die bei gut 1,29 Mrd. € liegen, entspricht dieses Resultat einem moderaten Rückgang um rund 8 %. Verantwortlich hierfür ist vor allem das spürbar gesunkene Volumen im Portfoliosegment, wohingegen mit Einzeltransaktionen fast 1,1 Mrd. € umgesetzt wurden, was dem viertbesten jemals registrierten Ergebnis zum Jahresauftakt entspricht. Bemerkenswert ist vor allem, dass der Umsatz ohne einen einzigen Verkauf im dreistelligen Millionenbereich erzielt werden konnte. Demgegenüber hat sich die Marktaktivität gerade im mittleren Marktsegment erhöht, was auch in der Anzahl der erfassten Deals zum Ausdruck kommt, die um 14 % zugenommen hat.

Umfangreicher fiel der Rückgang im Einzelhandelssegment aus, wo das Ergebnis mit aktuell 1,28 Mrd. € etwa 35 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert notiert. Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass im ersten Quartal 2024 auch ein außergewöhnlich starkes Resultat erreicht wurde. Einer der größten Abschlüsse Anfang 2025 war der Verkauf des B5 Outlet Center in Wustermark für über 200 Mio. €. Besonders beliebt bei Investoren waren erneut Fach- und Supermärkte, die rund 831 Mio. € zum Umsatz mit Retail-Objekten beigetragen haben, was einem Anteil von fast 65 % entspricht. Auf innerstädtische Geschäftshäuser entfielen weitere 135 Mio. € und damit knapp 11 % aller Einzelhandel-Investments.

Den vierten Platz belegen Healthcare-Objekte mit einem Volumen von 580 Mio. €, was einer Steigerung von 144 % entspricht. Von den hohen Umsätzen der Jahre 2020-2022 ist diese Assetklasse aber nach wie vor noch weit entfernt. Nahezu unverändert zeigt sich der Umsatz mit Hotels, der mit 238 Mio. € fast exakt auf Vorjahresniveau liegt. Das grundsätzlich deutlich gestiegene Interesse vieler Anleger spiegelt sich auch im ersten Quartal 2025 noch nicht nachhaltig in den erfassten Transaktionsvolumina wider.

Vor allem Portfolioverkäufe verzeichnen ein deutliches Umsatzplus

Zwar haben sowohl Einzel- als auch Portfoliotransaktionen ihren Umsatz steigern können, mit knapp 4 % fiel die Zunahme bei Einzelobjekten allerdings vergleichsweise moderat aus. Spürbar höhere Zuwächse verzeichneten Paketverkäufe, die beim Transaktionsvolumen um fast 19 % zugelegt haben. Ihr Anteil am Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien beläuft sich damit auf 23 %, der höchste Anteil der letzten drei Jahre. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Einzelhandelsportfolios mit 682 Mio. €, gefolgt von Healthcare-Abschlüssen mit 380 Mio. € und Logistikpaketen mit 208 Mio. €. Demgegenüber konnten im Jahresauftaktquartal noch keine Portfoliotransaktionen mit Büro- oder Hotelobjekten registriert werden.

Der Anteil ausländischer Anleger am Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien bewegt sich mit 36 % in etwa auf dem Niveau des Vorjahreswertes. Auch im langfristigen Vergleich wird damit eine vergleichbare Größenordnung wie in den jeweils ersten Quartalen der letzten zehn Jahre erreicht. Die höchsten Anteile am gewerblichen Gesamtumsatz steuerten erwartungsgemäß europäische Investoren mit knapp 19 % bei, gefolgt von nordamerikanischen Käufern, die auf knapp 15 % kommen.

A-Standorte in etwa auf Vorjahresniveau

„Das Transaktionsvolumen in den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) beläuft sich in den ersten drei Monaten auf rund 2,52 Mrd. € und liegt damit niedriger (-10 %) als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Grundsätzlich ist das Marktgeschehen in den großen Städten zwar etwas lebhafter geworden, gleichzeitig gibt es aber weiterhin noch relativ wenige Großabschlüsse. Bislang konnten lediglich drei Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich getätigt werden. Vor diesem Hintergrund ist innerhalb der einzelnen Städte eine unterschiedliche Entwicklung zu beobachten“, erläutert Nico Keller. Mit weitem Abstand auf Platz 1 liegt Berlin mit einem Ergebnis von 986 Mio. €, was einem Plus von 115 % entspricht. Wesentlich dazu beigetragen hat nicht zuletzt der Verkauf des Upper West an das Family Office der Schoeller Group. Auf dem zweiten Rang platziert sich München mit 508 Mio. €. Anders als in der Hauptstadt liegt das Ergebnis hier aber etwa 60 % unter dem Vorjahreswert. In der bayerischen Landeshauptstadt konnte lediglich ein Großabschluss im unteren dreistelligen Millionenbereich gezählt werden, wohingegen der Vorjahreswert ganz wesentlich durch den Verkauf der 5 Höfe für 700 Mio. € beeinflusst wurde. Den Sprung aufs Podium hat außerdem Hamburg geschafft, wo 456 Mio. € angelegt wurden, was einem Plus von gut 21 % entspricht. Hierzu beigetragen hat in erster Linie der Verkauf von 13 Pflegeheimen der Deutsche Wohnen an die Stadt Hamburg. Auf den weiteren Plätzen folgen Düsseldorf mit 249 Mio. € (-23 %), Köln mit 87 Mio. € (-40 %) und Stuttgart mit 71 Mio. € (+16 %).

Renditen im ersten Quartal 2025 stabil

Nachdem fast alle Marktteilnehmer Ende letzten Jahres davon ausgingen, dass im Laufe des Jahres 2025 erste Renditekompressionen zu erwarten sind, hat sich die Situation aktuell erheblich geändert. Verantwortlich hierfür sind in den letzten Wochen gestiegene Finanzierungskosten, höhere Renditen für deutsche Staatsanleihen und aktuell nur schwer kalkulierbare Leitzinsentscheidungen der großen Notenbanken aufgrund der erwarteten Auswirkungen der Zollerhöhungen der USA. Demzufolge zeigen sich die Renditen zum Jahresanfang unverändert. Die Netto-Spitzenrenditen für Büros liegen im Schnitt der A-Standorte bei 4,36 %. Teuerster Standort bleibt München mit 4,20 %. Dahinter folgen Berlin und Hamburg mit 4,25 %. In Köln und Stuttgart werden 4,40 % notiert und in Frankfurt und Düsseldorf sind 4,50 % anzusetzen. Für Logistikobjekte liegt die Spitzenrendite bei 4,25 %, und für Geschäftshäuser im Durchschnitt der A-Standorte bei 3,76 %. Auch bei Fachmarktzentren (4,65 %), Discountern/Supermärkten (4,90 %) und Shoppingcentern (5,60 %) sind keine Veränderungen zu beobachten. Im Wohnungsmarkt bewegt sich die Spitzenrendite für Neubauobjekte im Schnitt der großen Standorte nach wie vor bei 3,58 %.

Perspektiven

Die weitere Entwicklung der Investmentmärkte unterliegt ganz unterschiedlichen Einflussfaktoren und wird sich einem ausgesprochen heterogenen Umfeld stellen müssen, bei dem darüber hinaus das Risiko besteht, dass es sich mehrmals und kurzfristig elementar ändern könnte. Zu erwartende Effekte resultieren dabei sowohl aus nationalen als auch internationalen Entwicklungen und Zusammenhängen, deren Ausprägung kaum vorhersehbar ist. Zu nennen sind hier einerseits die großen Risiken für die gesamte Weltwirtschaft, die aus den angekündigten Zöllen der USA resultieren und das Potential für einen ausgewachsenen Handelskrieg in sich tragen. Sollte das Worst-Case-Szenario eintreten, könnte das verheerende Folgen für die weitere konjunkturelle Entwicklung vieler Länder haben. Andererseits steht gerade für Deutschland das beschlossene Sondervermögen, in Verbindung mit den größeren finanziellen Freiräumen für Verteidigungsausgaben, als Instrument für zusätzliche Wachstumsimpulse zur Verfügung, sodass in den nächsten Jahren von einem etwas höheren BIP-Wachstum auszugehen sein dürfte als bisher prognostiziert. Aufgrund von umfangreichen Sekundäreffekten würde dies auch die Nutzermärkte stimulieren, wodurch sich die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen weiter verbessern sollten. Welche der skizzierten Risiken und Chancen die Märkte letztendlich stärker beeinflussen werden, ist nicht valide vorherzusagen. Nicht zuletzt deshalb, weil es eine große Ungewissheit gibt, wie nachhaltig politische Entscheidungen sein werden und ob sich bei einem erneuten Kurswechsel nicht möglicherweise das Investitionsumfeld erneut vollständig ändert.

Einen weiteren Einflussfaktor stellen die Finanzierungsbedingungen dar. In den letzten Wochen gestiegene Swap-Rates aber auch höhere Renditen für deutsche Staatsanleihen deuten momentan nicht auf Preissteigerungen und damit sinkende Renditen hin. Allerdings sollten kurzfristige Veränderungen im Zuge der Ankündigung bestimmter Maßnahmen und/oder Pakete auch nicht überbewertet werden, da abzuwarten bleibt, ob die Anpassungen wirklich nachhaltig sind. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die sich abzeichnende Inflationsentwicklung. Die Inflation dürfte in weiten Teilen der Welt im Laufe des Jahres eher wieder anziehen. Die Wahrscheinlichkeit, dass die großen Notenbanken die Leitzinsen weiter kontinuierlich senken werden, ist vor diesem Hintergrund nur noch sehr gering. Es deutet vielmehr alles darauf hin, dass sich Finanzierungen im weiteren Jahresverlauf wenig oder gar nicht verbilligen dürften.

Von der skizzierten Gemengelage in Verbindung mit einer daraus resultierenden Planungsunsicherheit könnten Immobilieninvestitionen aber auch profitieren. Gerade in unsicheren Zeiten mit starken Schwankungen bei der Wertentwicklung vieler Assetklassen steht für viele große Investoren häufig eine breitere Diversifizierung ihres Portfolios im Vordergrund. Davon profitieren in der Regel weniger volatile Assetklassen, bei denen Immobilien meistens an erster Stelle stehen. Dies könnte für eine deutliche Steigerung des Interesses, gerade auch internationaler Anleger, an Investitionen in deutsche Immobilien sprechen.

„In der Gesamtbetrachtung der skizzierten Einflussparameter zeigt sich, dass Vorhersagen nur im Rahmen von Szenarien erfolgen können, da für stärker quantitativ untermauerte Prognosen die Unsicherheit bezüglich der weiteren Entwicklung vieler wichtiger Faktoren aktuell zu groß ist. Aus unserer Sicht ist im wahrscheinlichsten Szenario eine beschleunigte Erholung der deutschen Wirtschaft zu erwarten, von der die Nutzermärkte profitieren werden. Im Zuge der anziehenden Flächennachfrage werden Investitionen zunehmend attraktiver. Hinzu kommt, dass insgesamt eine stärkere Hinwendung vieler Anleger in Richtung der sicheren Assetklasse Immobilie wahrscheinlich ist. In der Konsequenz sollte das Transaktionsvolumen im Laufe des Jahres weiter moderat steigen. An der Ende des letzten Jahres abgegebenen Prognose, dass ein Ergebnis von über 40 Mrd. € für Investments in Gewerbe- und Wohnobjekte nicht unrealistisch erscheint, halten wir fest. Bei der Renditeentwicklung stellt sich die Situation anders dar. Hier ist aufgrund der veränderten Rahmenbedingungen eine stabile Entwicklung im weiteren Jahresverlauf das aus heutiger Sicht wahrscheinlichste Szenario“, fasst Marcus Zorn zusammen.