Property Manager sind an der Schnittstelle zwischen Eigentümern und Nutzern. Ich kann mir aber vorstellen, dass beide Seiten ganz unterschiedliche Vorstellungen davon haben, was ESG überhaupt ist und was sie von Euch als Dienstleister erwarten.
Unsere Kunden sind inzwischen beim Thema ESG vorbereitet. Sie haben in den letzten Jahren sondiert und haben Vorstellungen entwickelt, was sie von uns benötigen. Es startet in der Regel mit dem Thema Datenqualität und dem Sammeln von Verbrauchsdaten, um ihre Immobilien nachhaltiger und vor allem mit weniger Energie zu betreiben. Weiter geht es mit Analysen, Untersuchungen der Gebäudequalität, Energy Audits und Zertifikaten.
Das heißt, die Eigentümer legen ihren Fokus ganz wesentlich auf das E von ESG, also auf die Performance der Gebäude hinsichtlich Energieverbrauch und andere Ressourcen?
Absolut. Das S und das G sind oft noch in Vorbereitung. Es gibt teilweise auch schon Kunden, die sich Projekte für das Thema Social wünschen. Auch bei G bewegt sich was, zum Beispiel mit dem Lieferkettengesetz oder den Einkaufsrichtlinien.
Zusammenfassend: Die Kunden haben ihre Ansprüche in unsere Richtung klar definiert. Die Herausforderung für uns ist aber, diese Aufgaben mit all unseren Mitarbeitenden zu erfüllen. Zunächst muss man da ganz ehrlich und kritisch sagen, dass sich das Property Management als Handwerk in den letzten 30 Jahren kaum entwickelt hat. Es gab kaum Innovationen. Das hat sich in den letzten 5 Jahren geändert. Denn durch die Anforderung auf Kundenseite wurden wir ermutigt, unsere Mitarbeitenden, die unser wichtigstes Gut sind, zu schulen und auf eine nachhaltige Reise mitzunehmen. Innerhalb weniger Jahre oder sogar nur weniger Monate, um den neuen Ansprüchen gerecht zu werden.
Seid Ihr also in eurem Tagesgeschäft gezwungenermaßen zum ESG-Experten geworden?
Definitiv. Wir glauben, dass wir mit unseren Kunden in den letzten Jahren gemeinsam gewachsen sind und uns entwickelt haben, um genau die Dienstleistung zu erbringen, die der Kunde benötigt. Früher ging es oft nur darum, dass die Miete rechtzeitig auf dem Konto ist und jetzt kann ein fehlender Verbrauchswert zu einem großen Problem werden, das innerhalb weniger Stunden gelöst werden muss.
Ihr seid nah am Objekt dran, Ihr habt den Informationsüberblick über die Gebäude und über den Nutzer. Das sind natürlich Schnittstellen mit wesentlichen Informationen für die ESG-Performance. Aber den Aspekt, dass es für Euch als Mitarbeitende natürlich auch eine Veränderung in ihrer Rolle, vielleicht auch in der Wertschätzung gegeben hat, das ist sehr spannend. Zahlt sich das aus? Gibt es höhere Fees?
Bei den Fees wird versucht, diese in Maßen zu halten. Ganz klar ist jedoch, dass sich unsere Leistungsverzeichnisse maßgeblich geändert haben. Wir haben viel mehr Leistung integriert, die wir als Regelleistung erbringen müssen und entsprechend höher fallen dann die Fees aus. Darüber hinaus gibt es aber noch Sonderleistungen im Bereich ESG, beispielsweise baulichen Maßnahmen oder Mieterdialoge. Dennoch muss man sagen, dass es ein gemeinsames Verständnis zwischen Asset und Property Managern gibt, dass diese eben notwendig sind und es im besten Fall in Hand in Hand und partnerschaftlich laufen soll. Das ist auf jeden Fall ein Fortschritt gegenüber manchen Entwicklungen in der Vergangenheit.
Die Nutzer sind ein ganz wesentlicher Aspekt. Inwiefern kommen sie schon auf euch Property Manager zu? Sind sie auch schon auf der Höhe der Eigentümer oder braucht es da noch etwas Zeit?
Das ist ganz unterschiedlich. Es gibt manche Mieter, die schon sehr weit sind und von denen wir auch Themen mitnehmen können. Manchen Mietern muss man hingegen noch erklären, dass es nicht sinnvoll ist, mehrere tausend Quadratmeter 24/7 energetisch zu betreiben, weil vielleicht zwei Mitarbeitende Kolleg:innen oder Kund:innen aus Übersee zusammenarbeiten. Oft laufen wir aber offene Türen mit unseren Nachhaltigkeitsdialogen ein. Diese Gespräche sind wirklich wichtig, um zusammen bei den Liegenschaften etwas voranzubringen. Der Gebäudebetrieb und auch die Lebensdauer der technischen Anlagen zu erhalten, geht nicht ohne die Mieter.
Gibt es Frontrunner bei den Nutzern? Sind es die großen internationalen Player, die das Thema ESG vorantreiben?
Auf jeden Fall. Wir merken schon, dass es vor allem die großen Internationalen sind, die eine eigene CSR-Charta oder ESG-Agenda verfolgen. Es gibt kaum einen Mietvertrag ohne die entsprechenden Regulierungen zwischen Vermieter und Mieter, sodass die Wertschöpfungskette von den ganzen ESG-Maßnahmen auch wirklich bis in den Mietbereich hineingetragen werden. Vor wenigen Jahren hörte die Regulierung noch vor dem Mietbereich auf.
Aber wie motiviert man die Mieter, diesen Regulierungen zuzustimmen und diese auch umzusetzen?
Dazu haben wir unter anderem Mietergespräche entwickelt: Das Green Committee soll Mieter sensibilisieren und ihnen erklären, wie das Gebäude funktioniert. In diesen Gesprächen zeigen wir auf, welche Aktionen durch den Eigentümer durchgeführt werden und geben Denkanstöße, was Mieter tun können, worüber sie vielleicht noch nicht nachgedacht haben.
