Hamburger Büromarkt: gute Nachfragebasis ohne hohes Gesamtresultat in Q1

Bezogen auf die Einzelkategorien stechen bis dato vor allem die Kategorien Transport und Verkehr (anteilig knapp 22 %) sowie IuK-Technologien (anteilig fast 18 %) heraus, die u. a. von größeren Abschlüssen profitiert haben. Auf das Konto der Transportbranche geht mit dem Bau der neuen Deutschlandzentrale für die international führende Reederei MSC (13.000 m²) der größte Deal der ersten drei Monate. Zwei größere Abschlüsse wurden zudem durch den IuK-Sektor generiert, wobei die Unternehmen InnoGames in der City Süd (8.600 m²) und Plancraft im Stadtteil St. Pauli (3.300 m²) zu den nennenswerten Verträgen zählen.

Das Leerstandsvolumen im Marktgebiet hat noch einmal leicht angezogen: Ende März waren rund 942.000 m² Bürofläche vakant, was einem marginalen Anstieg um 2 % seit Jahresende 2025 entspricht. Fast 28 % dieser Flächen entsprechen modernen Ausstattungskriterien. Die Leerstandsquote notiert bei 6,4 %, während sie sich in der City mit 5,3 % weiterhin im Bereich der Fluktuationsreserve einpendelt. Neubauerstbezugsflächen sind nach wie vor Mangelware: In der Summe sind in den Top-Lagen nur 18.500 m² kurzfristig verfügbar.

Auch wenn dem Hamburger Büromarkt kein fulminanter Jahresstart geglückt ist, konnte die Hansestadt in Anbetracht der geopolitischen und konjunkturellen Einflussfaktoren insgesamt ein zufriedenstellendes erstes Quartalsergebnis verzeichnen. Der generelle Markttrend, dass Premiumflächen in Top–Lagen eine zunehmend marktdominierende Stellung einnehmen, ist hierbei erneut in der Umsatzverteilung auf die Teilmärkte und Ausstattungsstandards zum Ausdruck gekommen.

„Die große Bedeutung der Lagepräferenzen innerhalb des Marktgebietes zeichnet sich aber auch auf der Angebotsseite ab: So entfallen rund 191.000 m² bzw. knapp 78 % des Bauvolumens auf die stark nachgefragten 1er-Lagen. Gerade vor dem Hintergrund, dass in vielen Projektentwicklungen bislang noch größere zusammenhängende Flächen zur Verfügung stehen und die Pipeline der Gesuche im Premiumsegment gefüllt ist, dürfte die Dynamik im Jahresverlauf noch einmal spürbar anziehen“, prognostiziert Heiko Fischer.

Der hohe Druck auf die Top-Flächen, insbesondere im Erstbezugssegment in der Innenstadt und in der HafenCity, geht auch an der Mietpreisentwicklung nicht spurlos vorbei. Dementsprechend hat die Spitzenmiete, die sich bereits im Jahresverlauf 2025 dynamisch präsentiert hat (+6 %), in den ersten drei Monaten noch einmal angezogen (+3 %). Aktuell sind 39 €/m² anzusetzen und für die kommenden Quartale ist nicht auszuschließen, dass die 40-€/m²-Marke erreicht oder sogar überschritten werden könnte.

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