Der Hamburger Investmentmarkt ist mit einem Transaktionsvolumen von 306 Mio. € in das neue Jahr gestartet. Damit bleibt das Ergebnis 33 % unter dem Vorjahreswert und auch der Langzeitschnitt liegt weiterhin deutlich höher. Zugleich spiegelt das bislang registrierte Volumen die derzeit zunehmende Marktdynamik jedoch nur teilweise wider. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„So bildet das aktuelle Resultat weder die in Verhandlung befindlichen großvolumigen Transaktionen noch die seit Jahresbeginn sukzessive gewachsene Pipeline attraktiver Produkte ab. Besonders ins Gewicht fällt, dass im unverändert herausfordernden Umfeld, in dem Vermarktungsprozesse aufgrund sehr sorgfältiger Ankaufprüfungen und insbesondere sich ändernder Finanzierungskonditionen längere Zeit in Anspruch nehmen, nur wenige Großdeals direkt zu Jahresbeginn erfolgreich über die Ziellinie gebracht wurden. Allerdings befinden sich diese weiterhin in konkreten Verhandlungen. Das Investoreninteresse ist in Hamburg, das für seine stabilen Nutzermärkte bekannt ist, ungebrochen hoch“, erklärt Heiko Fischer, Geschäftsführer und Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Nachdem Geschäftshäuser in besten Highstreet-Lagen sowie Logistikimmobilien in den vergangenen zwölf Monaten Renditeanstiege von 10 bzw. 25 Basispunkten verzeichneten und Büro-Spitzenrenditen konstant blieben, präsentieren sich die Renditen aller drei Assetklassen gegenüber dem Vorquartal stabil. So liegen die Netto-Spitzenrenditen für Logistikimmobilien bei 4,50 %, für Büroobjekte bei 4,25 % sowie für Geschäftshäuser bei 3,85 %.
Mit einem Marktanteil von 67 % und damit einem dreistelligen Umsatzvolumen ist Büro die stärkste Assetklasse, getragen über weite Strecken von Transaktionen im kleinen und mittleren Größensegment in zentralen Citylagen. Dahinter folgt mit deutlichem Abstand die Sammelkategorie „Sonstige“ mit einem Volumen von 46 Mio. €, worunter sich aktuell insbesondere Gesundheits- und Pflegeimmobilien, aber auch gemischtgenutzte Objekte sowie Entwicklungsgrundstücke subsummieren.
Das höchste Investmentvolumen konnte zum Jahresauftakt der Cityrand auf sich vereinen. Zum Marktanteil von 52 % haben allen voran Investments in gemischtgenutzte und Hotel-Immobilien beigetragen. Demgegenüber wurde der Investmentumsatz in der City (25 % Marktanteil) ganz klassisch von Büro- und Geschäftshäusern getragen.
Die Verteilung des Investmentvolumens auf die verschiedenen Größenklassen ist zu Jahresbeginn deutlich ausbalancierter als im Vorjahr. So tragen Abschlüsse zwischen 10 bis 25 Mio. € sowie ab 25 bis 50 Mio. € jeweils rund 25 % zum Ergebnis bei. Weitere 8 % entfallen auf Deals unter 10 Mio. €. Die insgesamt bislang eher kleinteilige Transaktionsstruktur spiegelt sich zudem in einem vergleichsweise niedrigen Portfolioanteil von 19 % (Ø 10 Jahre: 28 %) sowie in einem gesunkenen durchschnittlichen Deal‑Volumen von 20 Mio. € wider.
„Auch wenn der Hamburger Investmentmarkt zum Jahresauftakt noch kein hohes Volumen verzeichnet, sind die Voraussetzungen für eine Marktbelebung im weiteren Jahresverlauf gegeben. Stabile Nutzermärkte und ein in vielen Assetklassen steigendes Mietpreisniveau stützen die Attraktivität des Standortes aus Investorensicht. Zusammen mit einer wachsenden Zahl an konkreten Verhandlungen dürfte dies in den kommenden Monaten in einer steigenden Abschlussaktivität zum Ausdruck kommen. Besonders in der Assetklasse Büro zeichnet sich bereits eine Belebung des Transaktionsvolumens im weiteren Jahresverlauf ab. Mehrere Großabschlüsse wurden in das Jahr 2026 verschoben, während sich weitere Transaktionen aktuell in der Vermarktung oder in der Vorbereitung befinden. Auch in den anderen Assetklassen wie Hotel und Einzelhandel sind Großabschlüsse aktuell in der konkreten Anbahnung“, so Heiko Fischer. Die kriegerischen Auseinandersetzungen im Nahen Osten und ihre potenziellen Auswirkungen auf Energieversorgung, Inflation, Zinsen und Finanzierungskonditionen sorgen jedoch weiterhin für Unsicherheit. Vor diesem Hintergrund ist ein gedrosseltes Tempo in den Transaktionsprozessen ebenso wenig auszuschließen wie punktuelle Renditeanpassungen. Mit zunehmender Planbarkeit auf Investorenseite sollte sich die Markterholung jedoch fortsetzen. Ein Investmentvolumen von rund 2 Mrd. € und damit leicht oberhalb des Vorjahresniveaus bleibt daher ein realistisches Szenario.
Link zum Marktbericht: https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/hamburg-report
