Dass der Immobilienmarkt weiterhin vor Herausforderungen bei der Preisfindung steht, dürfte kaum jemand bestreiten. Interessant ist allerdings, dass sich in den aktuellen Halbjahresberichten der großen Maklerhäuser erste Unterschiede in der Einordnung zeigen.
JLL und CBRE haben in den vergangenen Tagen ihre Halbjahresanalysen zum deutschen Immobilieninvestmentmarkt veröffentlicht. Beide beobachten eine spürbare Belebung des Marktgeschehens. JLL beziffert das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2026 auf rund 17,6 Milliarden Euro (+15 %), CBRE auf 16,2 Milliarden Euro (+13 %). Betrachtet wird jeweils der deutsche Immobilieninvestmentmarkt mit einer Einordnung nach Assetklassen, Investorenstruktur und regionalen Schwerpunkten. Einig sind sich beide Häuser auch darin, dass die Erholung bislang vor allem von hochwertigen Einzeltransaktionen und liquiden Core-Märkten getragen wird.
Die Schlagzeilen klingen eindeutiger, als der Markt derzeit tatsächlich ist: Der Markt kommt zurück. Denn ganz so einfach ist es leider nicht. Ein höheres Transaktionsvolumen bedeutet noch nicht per se, dass sich der Markt auf ein neues Preisniveau verständigt hat. Es bedeutet zunächst nur, dass – relativ – wieder mehr Käufer und Verkäufer als noch vor einem Jahr zueinanderfinden. Immerhin kann man sagen. Der Markt wird breiter – nicht zwangsläufig einheitlicher. Manche Preisverhandlungen führen heute zum Abschluss, andere scheitern weiterhin an unterschiedlichen Preisvorstellungen. Das erklärt, weshalb ein steigendes Transaktionsvolumen und ein nach wie vor sehr selektiver Markt kein Widerspruch sein müssen.
Relevant ist es daher der Frage nachzugehen, warum heute trotz immer noch auseinander liegender Preisvorstellungen wieder mehr Transaktionen als noch vor einem Jahr gelingen.
Eine mögliche Erklärung lautet: Nicht die Unsicherheit ist verschwunden – sondern das Warten ist schlicht teurer geworden: Refinanzierungen laufen aus. Eigenkapital findet zwar auch außerhalb von Immobilien attraktive Anlagemöglichkeiten. Viele institutionelle Investoren unterliegen jedoch strategischen Immobilienquoten. Dass institutionelle Investoren ihre Immobilienquoten wieder stärker erfüllen, ließ sich zuletzt auch bei großvolumigeren Bieterverfahren beobachten, bei denen sie neben opportunistisch orientierten Investoren wieder häufiger in Erscheinung traten.
Ein Augenmerk sollte daher nicht nur auf die absolute Höhe des Transaktionsvolumens allein, sondern auch auf eine mögliche Veränderung des Marktverhaltens gelegt werden.
JLL weist darauf hin, dass sich die Lücke zwischen den Angebotspreisen und den Preisvorstellungen der Käufer zuletzt nicht weiter verkleinert hat. CBRE sieht die Preisfindung dagegen bereits deutlich fortgeschritten, betont aber ebenfalls, dass sich das Marktgeschehen weiterhin auf ausgewählte Objekte und liquide Core-Märkte konzentriert. Beide Beobachtungen ergänzen sich und beschreiben in der Gesamtheit einen Markt, der wieder zu seiner Funktionsweise zurückfindet – allerdings noch nicht in seiner ganzen Breite. Eine mögliche Interpretation lautet daher: Nicht weil der Markt heute alle Preisfragen beantworten kann, wird wieder mehr gehandelt. Sondern weil die Kosten des Nicht-Handelns inzwischen für immer mehr Marktteilnehmer höher geworden sind.
Die steigenden Transaktionszahlen scheinen eher nicht darauf hinzudeuten, dass der Immobilienmarkt bereits einen neuen Gleichgewichtspreis gefunden hätte. Sie können ebenso Ausdruck eines Marktes sein, in dem wieder mehr Käufer und Verkäufer zueinanderfinden – obwohl viele andere weiterhin unterschiedliche Preisvorstellungen haben. Wer die aktuellen Entwicklungen optimistisch interpretieren möchte, könnte darin eine Beobachtung erkennen, die sich in der Vergangenheit häufig vor Wendepunkten eines Zyklus gezeigt hat:
Quellen
