Ein spürbarer Rückgang bei den Großtransaktionen mit mehr als 100 Millionen Euro hat dem deutschen Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien 2025 einen Dämpfer verpasst. Statt 25 Abschlüssen mit einem Gesamtvolumen von 4,1 Milliarden Euro wie im Jahr 2024, verbuchte der Markt im abgelaufenen Jahr nur noch neun mit insgesamt 1,7 Milliarden Euro. Mit dieser Hypothek erzielte der Markt ein Transaktionsvolumen von 6,45 Milliarden Euro – 19 Prozent weniger als im Vorjahr. Allerdings erzielte er zugleich einen Anstieg bei der Transaktionszahl von 238 im Vorjahr auf nun 253.
„Die Zahlen belegen, dass der Markt weiterhin dynamisch ist, der Fokus allerdings – vor allem in der ersten Jahreshälfte – auf kleinen und mittleren Abschlüssen lag. Das unterstreicht die durchschnittliche Transaktionsgröße von nur 18 Millionen Euro im ersten Halbjahr“, sagt Diana Schumann, Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany. „Im zweiten Jahresteil hat sich dieser Wert aber wieder deutlich auf 34 Millionen Euro erhöht und mit mehr als vier Milliarden Euro wurde auch der größere Teil des Transaktionsvolumens erzielt. Diesen Trend gilt es im Jahr 2026 nun fortzusetzen.“
Zu den größten Transaktionen des abgelaufenen Jahres zählten vier Portfoliodeals, darunter „Project Helix“, das Palmira Capital an Starwood veräußerte, sowie „Project Aqua“, das im vierten Quartal von Blackstone an GLP ging. Ebenso im Abschlussquartal wechselte das Octo-Portfolio den Besitzer von P3 zu JD Property, und Logicor verkaufte das „G5“ an EQT aus Schweden.
„Das große Interesse internationaler Investoren an Industrie- und Logistikimmobilien in Deutschland zeigt sich nicht nur darin, dass die größten Abschlüsse durch US-Amerikaner, Schweden und Chinesen getätigt wurden, sondern auch in der Verteilung des Gesamtvolumens. So erzielten ausländische Akteure als Käufer 67 Prozent sowie als Verkäufer 23 Prozent und bauten damit ihre Bestände 2025 um mehr als 2,8 Milliarden Euro aus. Damit setzt sich der Trend fort, wonach internationale Unternehmen ihre Industrie- und Logistikinvestments in Deutschland seit fünf Jahren konsequent erweitern. Erneut standen Core-plus-Objekte ganz oben auf den Einkaufslisten und erzielten 52 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens. Im Vergleich zum Vorjahr schloss Value-add diesmal aber auf und teilt sich mit je 19 Prozent den zweiten Platz mit Core. Opportunistische Objekte erzielten mit zehn Prozent ihren höchsten Anteil in den vergangenen fünf Jahren. Auf Käuferseite waren in den vergangenen zwölf Monaten erneut die Asset- und Fondsmanager mit 51 Prozent Marktanteil besonders aktiv. Nur private Investoren (zwölf Prozent) kommen daneben noch in den zweistelligen Bereich. Auf Verkäuferseite dominierten Asset- und Fondsmanager ebenso mit 39 Prozent vor Corporates mit 15 Prozent und Immobilienunternehmen mit 14 Prozent des Gesamtvolumens.
Die Spitzenrendite steigt in allen Metropolen um zehn Basispunkte
Bei den Spitzenrenditen gab es im Quartalsvergleich auf breiter Front einen leichten Anstieg um zehn Basispunkte: Berlin, Düsseldorf, Köln und Stuttgart rangieren nun bei 4,6 Prozent, während Frankfurt, Hamburg und München nun bei 4,5 Prozent liegen.
„Für das laufende Jahr erwarte ich eine Vielzahl an Einzeltransaktionen, aber auch weiter Bewegung im Portfoliobereich. Die anhaltende überschaubare Liquidität im Core-Bereich steht eine hohe Liquidität im Value-add- und Core-plus-Segment gegenüber – wir erwarten, dass Toppreise weiterhin auch nur für Topprojekte erzielt werden können. Bei Core-Produkten hat neben der Lagequalität insbesondere das Thema Mieterbonität an Relevanz gewonnen und wird auf der Ankaufsseite ausführlich geprüft“, gibt Diana Schumann einen Ausblick.
