Leipzig, Potsdam und Berlin sind die attraktivsten Städte für wohnwirtschaftliche Investments in Deutschland. Zu diesem Ergebnis kommt das aktuelle Rendite-Risiko Ranking 2026 der Lübke Kelber AG, das erstmals 135 deutsche Wohnimmobilienmärkte untersucht. Unter den Top 30 befinden sich nahezu alle A-Märkte; zugleich finden sich mit Bamberg, Landshut, Ingolstadt und Hanau auch B- und C-Städte in den vorderen Rängen. Im unteren Teil der Auswertung finden sich vorwiegend C-Märkte, meist aus eher strukturschwachen Regionen Ost-deutschlands und des Ruhrgebietes. Zwischen den Top-Märkten und den schwächeren Städten findet sich ein sehr ausgeprägtes Mittelfeld. Entscheidend für diese Ergebnisse waren fünf Kategorien: Bevölkerung, Sozioökonomie, Wohnungsmarkt, Miet- und Kaufpreise sowie Lebensqualität. Das gesamte Risiko-Rendite Ranking ist auf der Website von Lübke Kelber verfügbar.
„Die überdurchschnittliche Planbarkeit von Cashflows und die strukturell hohe Mietnachfrage machen den deutschen Wohnimmobilienmarkt auch 2026 zu einem attraktiven Investmentziel“, sagt Marc Sahling, CEO der Lübke Kelber AG. „In einem von geopolitischer Unsicherheit und wirtschaftlicher Volatilität geprägten Umfeld stehen Income-getriebene Strategien klar im Fokus.“
Der zweite Teil der Studie setzt die Attraktivität und das Risikoprofil der Städte in Relation zur erwartbaren Rendite. „Damit bewerten wir nicht nur die Qualität oder das Entwicklungspotenzial einer Stadt, sondern auch den damit verbundenen Preis“, erläutert Mark Holz, Head of Strategy & Research bei Lübke Kelber. „Für Investoren ist genau dieses Verhältnis letztlich entscheidend.“
Viele Märkte mit hoher risikoadjustierter Performance sind kleinere Städte, die eine überdurchschnittliche erwartete Eigenkapitalrendite bei gleichzeitig durchschnittlicher oder leicht unterdurchschnittlicher Attraktivität, also höherem Risiko, aufweisen. Die Performance ist dabei vor allem mit den verhältnismäßig niedrigen Ankaufsfaktoren zu erklären, die zu einer relativhohen erwarteten Gesamtausschüttung führen. „So lassen sich einige Hidden Champions, wie Landshut, Bamberg oder Viersen identifizieren“, erklärt Holz.
Die Mieten entwickelten sich weiterhin dynamisch: Im Bestand erhöhten sich die Angebotsmieten 2025 im Durchschnitt um 4,6 Prozent, im Neubau um 5,1 Prozent. Besonders stark fiel das Wachstum in einzelnen B- und C-Städten aus. „Der Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt bleibt trotz leicht steigender Genehmigungszahlen hoch. Kurz- bis mittelfristig ist nicht mit einer spürbaren Entspannung zu rechnen“, sagt Holz. „Längerfristig hingegen stellen der schwächelnde Arbeitsmarkt und insbesondere die demographische Entwicklung Risiken dar.“
Nach der ausgeprägten Preiskorrektur infolge der Zinswende stabilisierten sich die Märkte 2024 zunehmend. 2025 war schließlich von einer leichten Erholung der Kaufpreise geprägt. Im Durchschnitt stiegen die Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser um 5,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Zugleich sind die Ankaufsmultiplikatoren 2025 erstmals wieder moderat gestiegen. Für Bestandsimmobilien liegen sie im Durchschnitt aller 135 Märkte bei dem 15,7-Fachen der Jahresnettokaltmiete in mittleren und beim 18,6-Fachen in guten Lagen. Für Neubauten liegen sie mit 19,3, bzw. 21,2 höher. Hierbei gibt es deutliche Unterschiede auf Marktebene – so bleiben die A-Märkte teurer als die Märkte der zweiten und dritten Reihe.
Die gestiegenen Mietkosten haben jedoch auch dazu beigetragen, dass die Wohnkostenbelastung 2025 leicht gestiegen ist. Für eine Bestandsmietwohnung müssen Haushalte im Durchschnitt 21,5 Prozent ihres Einkommens aufbringen (2024: 21,0 Prozent), für den Kauf einer Eigentumswohnung im Bestand 23,9 Prozent (2024: 23,7 Prozent; Annahme: 80 Prozent Fremdkapital). Vor allem in den Top-Märkte Deutschlands sind die Mieten in den letzten Jahren auf ein Niveau gestiegen, das für viele nur schwer leistbar ist. In Konsequenz lässt sich ein Trend beobachten, dass die Netto-Binnenwanderung in vielen Großstädten negativ ist, in Umlandgemeinden und Städten der zweiten und dritten Reihe dagegen positiv. In 18 der 135 untersuchten Märkte liegt die Kaufbelastung im Bestand mittlerweile unter der Mietbelastung. Im Neubau bleibt der Erwerb aufgrund hoher Bau- und Finanzierungskosten jedoch deutlich anspruchsvoller.
Für 2026 erwartet Lübke Kelber eine zunehmende Investmentaktivität bei weiter steigenden Kapitalwerten. Als Base Case wird ein Wertanstieg von rund zehn Prozent in ausgewählten Märkten angenommen, insbesondere dort, wo Mietwachstum und strukturelle Nachfrage zusammentreffen.
Gleichzeitig bleiben mittel- und langfristige Risiken – insbesondere die demographische Entwicklung und eine mögliche Abschwächung der Nettozuwanderung – im Blick. „In einem Umfeld mit moderater gesamtwirtschaftlicher Dynamik werden Binnenwanderungen und Leistbarkeit zu entscheidenden Treibern“, sagt Holz. „Städte der zweiten und dritten Reihe mit hoher Lebensqualität und moderatem Preisniveau dürften überproportional profitieren.“
Lübke Kelber ermittelte für jede der 135untersuchten Städte die individuelle Marktattraktivität und das inverse Standortrisiko. Dieses ergibt sich aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt, aus den aktuellen Miet- und Kaufpreisen sowie aus der Lebensqualität der jeweiligen Stadt.
Aus dieser Betrachtung werden Risikozuschläge ermittelt, die neben einem generellen Zuschlag für „Immobilien“ dem risikofreien Zins angerechnet werden. So ergibt sich die empfohlene Mindestrendite, die am jeweiligen Standort erzielt werden sollte, um dessen individuelles Risiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins von 2,75 Prozent entspricht der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe. Für die dem Rendite-Risiko Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse eines typischen institutionellen Investors wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 3,5 Prozent für das Fremdkapital angenommen. Bezogen auf die Differenz zwischen der von Lübke Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen, auf das Standortrisiko bezogenen Mindestrendite ergibt sich ein umfassendes Bild der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Deutschland.
Mit der zwölften Ausgabe des Rankings führt Lübke Kelber eine neue wohnwirtschaftliche Marktklassifikation ein. Auf Basis von acht strukturellen Indikatoren werden 14 Städte als A-Märkte („International Investment Grade“), 40 als B-Märkte („National Investment Grade“) und 81 als C-Märkte („Regional Investment Grade“) eingeordnet. Zusätzlich kennzeichnen die Suffizes „Uni“ und „Metro“ Städte mit besonderer universitärer Prägung beziehungsweise ausgeprägter Pendlerfunktion im Umfeld großer Metropolen.
Ziel der neuen Marktklassifikation ist es, die polyzentrische Struktur des deutschen Wohnungsmarktes präziser abzubilden und Investmententscheidungen differenzierter zu ermöglichen.
