Markt für Pflegeimmobilien
Laut einer aktuellen Analyse des internationalen Immobilienberatungsunternehmens Savills haben sich die Investitionsvolumina im europäischen Pflegeimmobilienmarkt in der zweiten Jahreshälfte 2024 sowie im bisherigen Jahresverlauf 2025 deutlich erholt. Treiber dieser Entwicklung sind sinkende Zinssätze, eine Annäherung der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern sowie eine verbesserte operative Performance der Betreiber.
In den ersten fünf Monaten des Jahres 2025 wurden laut Savills rund 1,76 Milliarden Euro in den europäischen Pflegeimmobilienmarkt investiert – ein Wert, der das Investitionsvolumen desselben Zeitraums im Jahr 2021 übertrifft. Damals wurde das höchste Jahresergebnis des vergangenen Jahrzehnts erzielt. Die aktuellen Zahlen deuten auf ein wachsendes Investorenvertrauen hin – begünstigt durch steigende Pflegeentgelte, sinkende Finanzierungskosten und steigende Rentabilität der Betreiber.
Großbritannien bleibt laut Bericht der attraktivste Pflegemarkt Europas. Ausschlaggebend sind eine hohe Preissetzungsmacht, die starke Nachfrage im Selbstzahlersegment sowie umfangreiche Portfolios mit attraktiven Einstiegsmöglichkeiten. US-amerikanische REITs erwerben britische REITs mit Aufschlag auf den Marktwert und nutzen sogenannte WholeCo-Strukturen zur Optimierung der Rendite.
In Europa überzeugt insbesondere Spanien durch ein deutliches Angebotsdefizit und niedrige Kosten pro Bett – beides bietet Investoren ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis und kurzfristiges Wachstumspotenzial. Auch Deutschland gewinnt nach einer Phase operativer Marktverwerfungen wieder an Investorenvertrauen. Trotz der erheblichen Herausforderungen der vergangenen Jahre verzeichnete der deutsche Markt für Gesundheits- und Sozialimmobilien im ersten Halbjahr 2025 mit knapp 920 Mio. Euro wieder ein spürbares Transaktionsvolumen – insbesondere der Verkauf von 13 Hamburger Pflegeheimen durch Deutsche Wohnen an die städtische Beteiligungsgesellschaft HGV für rund 380 Millionen Euro spielten hier rein.
„Der demografische Wandel lässt die Nachfrage nach Pflegeimmobilien in Deutschland weiter steigen. Bis zum Jahr 2070 wird die Zahl der Pflegebedürftigen voraussichtlich auf knapp 7 Millionen steigen – gleichzeitig droht ein Mangel von rund 2,2 Millionen altersgerechten Wohneinheiten. Trotz des Fachkräftemangels und steigender Betriebskosten bleibt der Markt hochattraktiv: Die Nachfrage nach hochwertigen Pflegeangeboten nimmt zu, und innovative Versorgungskonzepte eröffnen neue Chancen in einem zukunftssicheren und resilienten Markt,“ betont Max Eiting, Head of Healthcare Germany bei Savills Operational Capital Markets.
Thomas Atherton, Strategy and Market Intelligence Manager bei Savills Operational Capital Markets, erklärt: „Europa rückt zunehmend in den Fokus internationalen Kapitals – begünstigt durch eine schnellere Anpassung an makroökonomische Rahmenbedingungen, zügigere Preisneubewertungen und eine sich verbessernde fiskalische Lage im Vergleich zu den USA. Ein eindrucksvolles Beispiel für diesen Trend ist Blackstones Rekord-Fonds in Höhe von 9,8 Milliarden Euro, der im April 2025 exklusiv für europäische Immobilien aufgelegt wurde.“
Caryn Donahue, Head of Senior Housing Transactions, Healthcare & Senior Living bei Savills OCM, ergänzt: „Die positive Dynamik des Vorjahres setzt sich 2025 fort – gestützt durch fallende Zinsen und eine spürbare Annäherung zwischen Käufer- und Verkäuferpreisvorstellungen, die zuvor durch die globale Expansionsphase verzerrt waren. Die Markterholung seit der zweiten Jahreshälfte 2024 wird insbesondere durch die starke Entwicklung in Großbritannien, Spanien, Deutschland und den Niederlanden getragen. Grenzüberschreitendes Kapital spielt hierbei eine zunehmend zentrale Rolle.“
Im Jahr 2024 machten grenzüberschreitende Investitionen 48 % des Gesamtvolumens im Pflegeimmobilienmarkt aus. Von Januar bis Mai 2025 lag ihr Anteil sogar bei 85 %. Laut der aktuellen Savills European Operational Real Estate (OpRE) Investor Survey 2025 planen 24 % der befragten Investoren eine paneuropäische Investmentstrategie im Bereich Pflegeimmobilien – ein Trend, der sich fortsetzen dürfte.
Ein weiterer Beleg für die wachsende Marktdynamik ist die im Juni 2025 angekündigte Fusion von Cofinimmo (GAV: 6,0 Mrd. €) und Aedifica (GAV: 6,1 Mrd. €), wodurch mit einem kombinierten GAV von 12,1 Mrd. € der weltweit viertgrößte REIT mit Fokus auf Gesundheitsimmobilien entstand. Das neue Vehikel vereint die beiden größten europäischen Healthcare-REITs und erweitert die geographische Präsenz auf Großbritannien, Spanien, Finnland, Irland und Italien.
„Wir beobachten nach wie vor eine hohe Liquidität sowohl im Bankensektor als auch bei alternativen Finanzierungsquellen – auch bedingt durch das nach wie vor niedrige Transaktionsvolumen. Der Wettbewerb unter den Kreditgebern ist entsprechend hoch, insbesondere im Bereich der Operational Real Estate-Segmente, die bei Kapitalgebern weiterhin höchste Priorität genießen“, kommentiert Charlie Bottomley, Director, Savills Capital Advisors, Debt Advisory, und ergänzt: „Nicht-bankengebundene Kreditgeber weiten ihre Aktivitäten in Kontinentaleuropa weiter aus, öffnen sich für komplexere oder in der Transformation befindliche Assets und passen ihre Underwriting-Mandate entsprechend an. Der zunehmende Wettbewerb führt zu sinkenden Margen, höheren Beleihungsausläufen und zunehmend flexiblen Finanzierungsstrukturen – darunter verlängerte zinsfreie Phasen, vereinfachte Covenant-Regelungen sowie individuell zugeschnittene Tilgungsprofile.“
