Wohnimmobilienmarkt Deutschland

• Investmentaktivität: Das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Wohnimmobilien belief sich im Jahr 2024 auf ca. 8,8 Mrd. Euro. Das waren 14 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Die Zahl der gehandelten Wohnungen stieg um ein Drittel auf rund 62.000.
• Neubau, Value-Add & strategische Käufe: Rund 37 % des Transaktionsvolumens entfielen 2024 auf Käufe von Projektentwicklungen – der höchste Anteil, den Savills seit 2009 gemessen hat. Außerdem gab es mehr Verkäufe von Value-Add-Produkten und gegen Jahresende auch einige großvolumige Portfoliotransaktionen in sekundären Lagen.
• Spitzenrendite: Die Spitzenrendite blieb im vierten Quartal stabil bei 3,6 %. Im laufenden Jahr ist eine leichte Renditekompression zu erwarten.
• Ausblick 2025: Leicht höheres Transaktionsvolumen und Rückgang der Mietsteigerungsraten.

Im Jahr 2024 wurden in Deutschland Wohnimmobilien für rund 8,8 Mrd. Euro gehandelt (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Das waren rund 14 % mehr als im Vorjahr. Die Zahl der verkauften Wohnungen stieg gegenüber dem Vorjahr sogar um ein Drittel an und lag bei rund 62.000. Mit einem Transaktionsvolumen von fast 3,9 Mrd. Euro war das 4. Quartal das mit Abstand umsatzstärkste Quartal seit der Zinswende. Die sich seit dem Frühjahr letzten Jahres abzeichnende Belebung des Marktes hat sich damit tatsächlich materialisiert. Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills Germany berichtet: „In diesem Jahr kam es am Wohninvestmentmarkt zu einer Jahresendrallye und die Zahl der Transaktionen hat zugenommen. Kennzeichnend für den Wohninvestmentmarkt ist, dass neben kleineren Einzelobjekten auch größere Portfolios Käufer finden und von Value-Add bis Core Transaktionen funktionieren. Dies spiegelt die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien wider und zeigt, dass Investoren mit sehr unterschiedlichen Investitionsstrategien passende Produkte am deutschen Wohnimmobilienmarkt finden.“

2024 markiert den Start der Manage-to-Green-Welle

Das Jahr 2024 markiert aus Sicht von Savills den Start einer Manage-to-Green-Welle am Wohninvestmentmarkt. So fanden vermehrt Verkäufe von Einzelobjekten und Portfolios mit dem Ziel einer energetischen Modernisierung und Aufwertung statt. Högl kommentiert: „Ein Großteil der Mehrfamilienhäuser in Deutschland weist erhebliche Defizite in der Energieeffizienz auf. Das schafft Value-Add-Potenziale durch energetische Sanierungen und Modernisierungsmaßnahmen. Wir stellen fest, dass sich Eigentümer vermehrt von solchen Objekten trennen möchten. Im Gegenzug steht viel Kapital für sogenannte Manage-to-Green-Strategien zur Verfügung. Neben Projektentwicklern erweitern auch viele Fondsmanager ihren Fokus und legen spezielle Value-Add-Vehikel auf. Letztes Jahr fanden in zunehmendem Maße entsprechende Ankäufe statt, und zwar in allen Größenklassen, so dass wir vom Start einer Manage-to-Green-Welle sprechen können. Wir erwarten, dass die sanierten Wohnobjekte das zukünftige Produkt für risikoaverse Investoren sein werden und viele Objekte in einigen Jahren an diese weiterverkauft werden.“

Rekordhoher Anteil von Projektentwicklungskäufen

Während mehr Investoren auf Manage-to-Green-Strategien setzen, liegt der Fokus von vielen risikoaversen Investoren weiterhin auf Neubauten. Insgesamt entfielen im vergangenen Jahr rund 3,3 Mrd. Euro auf Käufe von Projektentwicklungen, etwa doppelt so viel wie im Jahr 2023. Der Anteil von 37 % am gesamten Transaktionsvolumen ist der höchste, den Savills seit Beginn der Datenerhebung im Jahr 2009 gemessen hat. Wesentliche Volumentreiber bei den Projektentwicklungskäufen waren zwei Neubauportfolios, die von Vonovia bzw. deren Tochtergesellschaften an die HIH veräußert wurden, sowie die jeweils in Berlin gelegenen Projekte Konnekt, das von Kondor Wessels und Laborgh an die Howoge veräußert wurde, und Greenpark, das von Greystar von Bauwens erworben wurde. Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany erläutert: „Insbesondere institutionelle Investoren wollen Sanierungsrisiken und die Regulierung durch die Mietpreisbremse vermeiden und setzen weiterhin stark auf Wohnimmobilien ab Baujahr 2014. Da jüngere Bestandsimmobilien jedoch relativ selten zum Verkauf stehen, ist der Erwerb von Projektentwicklungen häufig der einfachere Weg, um an Neubauprodukte zu gelangen. Die von der aktuellen Bundesregierung ins Spiel gebrachte Ausdehnung der Mietpreisbremse auf Wohngebäude mit einem Baujahr bis Ende 2018 könnte im Wahljahr 2025 zu einer gewissen Unsicherheit über die zukünftige Regulierung dieser Bestände führen, wodurch zumindest temporär einige junge Bestandsobjekte aus dem Suchprofil einiger Investoren herausfallen könnten. Da die Baugenehmigungszahlen auch im vergangenen Jahr im Trend rückläufig waren und angesichts des weiter gestiegenen Baukostenindexes kurzfristig auch nicht mit einer Belebung der Neubautätigkeit zu rechnen ist, wird sich das Angebot für Investoren mit Neubaufokus zukünftig verknappen.“

Strategische Käufe von Portfolios als Volumentreiber

Neben Neubauten und Manage-to-Green-Produkten kam im letzten Jahr nach Beobachtung von Savills noch ein weiteres Segment am Wohnungsmarkt in Schwung. So fanden gegen Ende des Jahres mehrere Verkäufe von großvolumigen Portfolios von eher einfacher Objekt- und Standortqualität statt. Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, kommentiert: „In den letzten Monaten sind auch große und von der Qualität her eher einfache Wohnungspakete in sekundären Standorten liquide geworden und haben maßgeblich zum gestiegenen Transaktionsvolumen beigetragen. Abzuwarten bleibt, ob sich diese strategischen Käufe auch im Jahr 2025 fortsetzen und Investoren eine Akkumulationsstrategie betreiben wie im Zuge der Großen Finanzkrise. Sehr opportunistische Produkte in Märkten mit hohen Leerstandsraten werden aber weiterhin kaum gehandelt.”
Leichte Kompression der Spitzenrendite im Jahr 2025 zu erwarten
Durch die steigende Zahl an Verkäufen von Portfolios mit einfacher Standort- und Objektqualität ist im vergangenen Jahr auch Transparenz zu den erzielbaren Preisen in diesem Teil des Marktes eingekehrt, wie Högl berichtet: „Die Transaktionen des vergangenen Jahres haben gezeigt, dass die Preise für größere Portfolios von eher einfacher Qualität abseits der Top-7-Städte bei rund 1.000 Euro je m² liegen. Im Value-Add-Segment liegen die Preise bei größeren Einzelobjekten in A-Städten und attraktiven B-Städten bei rund 2.000 Euro je m². Wir erwarten, dass sich die Preise vorerst auf diesem Niveau einpendeln werden. Für das immer rarere Neubauprodukt halten wir im laufenden Jahr eine leichte Kompression der Spitzenrendite für wahrscheinlich.“ Im 4. Quartal 2024 ist die Spitzenrendite laut Savills noch einmal stabil geblieben und liegt damit nach wie vor bei 3,6 %.

Zeit der aktiven Wertsteigerungsmaßnahmen

Mit einem Ankaufsvolumen von rund 2,1 Mrd. Euro war die Öffentliche Hand im letzten Jahr die zweitgrößte Käufergruppe am deutschen Wohninvestmentmarkt. Davon entfielen allerdings fast 1,8 Mrd. Euro auf das Land Berlin bzw. die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. An erster Stelle der aktivsten Käufergruppen lagen Fondsmanager mit einem Ankaufsvolumen von circa 3,8 Mrd. Euro. Obwohl im letzten Jahr vermehrt Verkäufe von größeren Value-Add-Portfolios stattfanden, traten Private-Equity-Investoren kaum in Erscheinung. Nemecek berichtet: „Während in der Finanzkrise zahlreiche Wohnungspakete an Private-Equity-Investoren gingen, traten diese in der diesmaligen Abschwungphase des Marktes nur selektiv und in geringerem Umfang in Erscheinung. Nach unserer Beobachtung sind die Preise vielfach nicht so stark gefallen und der Verkaufsdruck war nicht so hoch, wie von ihnen erwartet und wie es für ihre hohen Renditeziele nötig gewesen wäre. Zudem sind andere Investoren auf den Plan getreten, die aktiv in die Bestände investieren und Werte heben wollen. Tatsächlich dürften Wertsteigerungen im aktuellen Marktzyklus vor allem durch aktive, das heißt auch bauliche Maßnahmen zu realisieren sein, da wir in den nächsten Jahren weder eine sehr starke Renditekompression noch so hohe Mietsteigerungsraten wie in den vergangenen Jahren erwarten. Letzteres ist vor allem durch die geringe Fluktuation und eine vermutlich nicht so starke Zuwanderung begründet. Ein mögliches Auslaufen der Mietpreisbremse oder eine signifikante Änderung des regulatorischen Umfelds könnten zwar zu höheren Mietsteigerungspotenzialen im Bestand führen, doch ein Zurückfahren der Mietregulierung scheint zumindest Stand heute ein eher unrealistisches Szenario zu sein.“

Ausblick 2025

Für das laufende Jahr 2025 erwartet Savills ein leicht höheres Transaktionsvolumen, was das insgesamt wieder gestiegene Interesse der Investoren an deutschen Wohnimmobilien widerspiegelt. Nemecek blickt voraus: „Wir nehmen auf Seiten einheimischer, aber auch internationaler Investoren ein hohes Interesse an deutschen Wohnimmobilien wahr. Angebotsseitig dürften die Wohnimmobilien-AGs ihr Verkaufsprogramm weitestgehend beendet haben, was das Angebot an größeren Portfolios limitieren dürfte.“ Am Nutzermarkt sind die Vorzeichen trotz der anhaltenden Wohnungsknappheit gemischter als in den Vorjahren, wie Savills-Researcher Schenk ausführt: „Schon 2024 dürfte die Nettozuwanderung gemäß einiger unterjähriger Daten in vielen Städten geringer ausgefallen sein als in den Vorjahren, so dass weniger zusätzliche Nachfrage auf den Wohnungsmarkt kam. Dies könnte ein Grund dafür sein, dass die Angebotsmieten sowohl bei Wiedervermietungen als auch bei Neubauten im Durchschnitt der Top-6-Städte in den letzten Monaten nicht weiter gestiegen sind. Auch für 2025 ist mit einem verlangsamten Wachstum der Städte zu rechnen, und das eingetrübte konjunkturelle Umfeld könnte die Zuwanderung von Fachkräften bremsen und zudem Haushalte vor einem Umzug in eine teurere Wohnung zurückschrecken lassen. Dies dämpft die kurzfristigen Mietpreissteigerungsperspektiven. Der Lock-in-Effekt auf dem Wohnungsmarkt dürfte sich verfestigen, was die Mietsteigerungen in Wohnungsportfolios zusätzlich begrenzt. Da eine rasche Zunahme der Neubautätigkeit unwahrscheinlich ist und diese ohnehin erst in einigen Jahren ihre Wirkung entfalten würde, wird Wohnraum aber noch länger sehr knapp bleiben. Angesichts dieser Ausgangslage bleiben die Fundamentaldaten für Bestandshalter und Investoren insgesamt günstig, zumal das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung von einem langfristigen Bevölkerungswachstum in den wirtschaftsstarken Städten und Regionen ausgeht. Welche Maßnahmen eine künftige Bundesregierung in der Wohnungspolitik ergreifen wird, ist noch offen, eine starke Deregulierung ist aber ein unwahrscheinliches Szenario. Das vermutlich noch etwas länger anhaltende wohnungspolitische Vakuum dürfte jedoch zu einer Verunsicherung von Investoren und Mietern im Jahr 2025 führen.“

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