Hitzewellen, Tropennächte und immer neue Temperaturrekorde verändern nicht nur das Reiseverhalten, sondern zunehmend auch die Anforderungen an Wohnimmobilien. Der Trend zur so genannten Coolcation, dem bewussten Reisen in Regionen mit gemäßigteren Sommertemperaturen, macht deutlich, was auch für den Immobilienmarkt an Bedeutung gewinnt: Kühlere Regionen im Norden und insbesondere die Küstenlagen werden als Wohn- und Rückzugsorte interessanter. Gleichzeitig stellt sich für Eigentümer und Käufer von Bestandsimmobilien immer dringlicher die Frage, wie sich Gebäude wirtschaftlich auf die energetischen und klimatischen Anforderungen der kommenden Jahrzehnte vorbereiten lassen.
Wie aktuell diese Entwicklung ist, zeigen die jüngsten Daten des EU-Klimadienstes Copernicus. Demnach waren die Monate Juni und Juli 2026 in Westeuropa zusammengenommen die heißesten seit Beginn der Aufzeichnungen. Die Durchschnittstemperatur lag bei 21,62 Grad Celsius.
Ein außergewöhnliches Beispiel dafür, welches Potenzial selbst sehr alter Gebäudebestand haben kann, vermarktet derzeit Sylt Sotheby’s International Realty in Dagebüll in Nordfriesland. Richardswarft 3 wurde 1776 errichtet und liegt auf einer eigenen Warft nur wenige Kilometer von der Nordseeküste entfernt. Das Reetdach-Anwesen steht nicht unter Denkmalschutz und kann daher, im Rahmen der geltenden baurechtlichen Vorgaben, weiterentwickelt und an individuelle Anforderungen angepasst werden. Das rund 6.850 Quadratmeter große Grundstück umfasst ein etwa 390 Quadratmeter großes Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten sowie Stallungen, Werkstatt, Gewächshäuser und weitere Nutzflächen. Das Anwesen verfügt über neun Zimmer, darunter fünf Schlafzimmer, zwei Terrassen, eine Doppelgarage und vier weitere Stellplätze. Zum Grundstück mit altem Baumbestand gehören zudem Naturflächen und Teiche.
„Das Entscheidende an diesem Haus ist nicht sein Alter, sondern was daraus gemacht wurde. Wenn sich ein Gebäude von 1776 so ertüchtigen lässt, dass mit der Installation einer Wärmepumpe die Energieeffizienzklasse A+ erreicht werden kann, zeigt das exemplarisch, welches Potenzial auch in anderen Bestandsimmobilien steckt. Entscheidend ist allerdings die Reihenfolge der Investitionen“, so Julia Scharfe, geschäftsführende Gesellschafterin bei Sotheby’s International Realty auf Sylt.
Coolcation wird vom Reisetrend zum Standortargument
Was im Tourismus als Coolcation begonnen hat, könnte damit auch für den Immobilienmarkt an Bedeutung gewinnen. Wer hohen Sommertemperaturen und aufgeheizten Städten zumindest zeitweise entkommen möchte, richtet den Blick stärker auf Regionen mit maritimem Klima. Nordfriesland verbindet dabei die Nähe zur Nordsee mit weitläufiger Landschaft und guter Erreichbarkeit. Richardswarft 3 liegt nur wenige Kilometer von der Küste entfernt; Sylt, Föhr und Amrum sind von dort aus gut erreichbar. Husum liegt rund 30 Minuten, Flensburg etwa eine Stunde und Hamburg rund zwei Stunden entfernt.
Doch ein Standort mit gemäßigterem Klima allein löst die Frage des sommerlichen Wohnkomforts nicht. Mindestens ebenso relevant ist die Beschaffenheit des Gebäudes selbst. Wärmedämmung reduziert nicht nur Wärmeverluste im Winter, sondern kann insbesondere im Dachbereich auch dazu beitragen, sommerliche Hitze länger aus den Innenräumen fernzuhalten.
Hier besitzen die für Nordfriesland typischen Reetdächer besondere bauphysikalische Qualitäten. Durch ihre große Materialstärke wirken sie dämmend und verbinden damit eine jahrhundertealte regionale Bauweise mit Anforderungen, die angesichts steigender Temperaturen neue Aktualität erhalten. Hinzu kommen die Verwendung eines nachwachsenden Rohstoffs sowie, bei fachgerechter Ausführung und Pflege, eine lange Nutzungsdauer.
Die teuerste Investition ist häufig nicht die Technik
Für Käufer von Bestandsimmobilien lohnt sich deshalb ein genauer Blick darauf, wie ein Gebäude energetisch modernisiert wurde. Eine Photovoltaikanlage und eine Wärmepumpe sind sichtbare Zeichen moderner Gebäudetechnik. Für die langfristigen Betriebs- und Energiekosten ist jedoch entscheidend, auf welche bauliche Substanz diese Technik trifft.
Dabei wird ein wesentlicher Kostenfaktor häufig unterschätzt: Nicht Wärmepumpe und Photovoltaikanlage sind zwangsläufig die größten Investitionen auf dem Weg zu einem zukunftsfähigen Bestandsgebäude. Deutlich aufwendiger kann es sein, zunächst die energetischen Voraussetzungen dafür zu schaffen, beispielsweise durch die Ertüchtigung von Dach und Gebäudehülle sowie die Anpassung der Wärmeverteilung. Sind diese Arbeiten bereits erfolgt, können Wärmepumpe und Photovoltaik als vergleichsweise klar kalkulierbare technische Schritte folgen. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Wärmepumpen besonders effizient und kostengünstig in Gebäuden mit gutem Wärmeschutz und Flächenheizungen arbeiten. Geht dagegen viel Wärme über eine unzureichend gedämmte Gebäudehülle verloren, steigt der Strombedarf der Wärmepumpe. Damit entscheidet der Zustand der Gebäudehülle wesentlich darüber, wie wirtschaftlich die nachgelagerte Technik betrieben werden kann.
„Für Kaufinteressenten ist deshalb eine einfache Frage besonders wichtig: Kaufe ich ein Gebäude, bei dem der kostenintensive bauliche Teil der energetischen Ertüchtigung bereits erfolgt ist, oder muss ich diese Investitionen noch einplanen? Eine Wärmepumpe und eine Photovoltaikanlage lassen sich vergleichsweise transparent kalkulieren. Eine Gebäudehülle energetisch zu ertüchtigen, kann dagegen erheblich aufwändiger sein“, so Scharfe.
Kaufinteressenten sollten daher nicht nur nach der vorhandenen Heiztechnik oder der aktuellen Energieeffizienzklasse fragen, sondern nach Dachaufbau und Dämmung, Fenstern und Türen, Außenwänden, Wärmebrücken, Heizflächen und erforderlichen Vorlauftemperaturen. Erst das Gesamtbild zeigt, welche Investitionen bereits erfolgt sind und welche Folgekosten noch entstehen können.
Was bei einem Haus von 1776 möglich ist
Richardswarft 3 zeigt diesen Ansatz an einem außergewöhnlich alten Gebäude. Das Anwesen wurde 1995 erweitert, zwischen 2015 und 2019 umfassend restauriert und modernisiert sowie 2024 nochmals weiterentwickelt. Dabei wurde besonderer Wert auf den Erhalt historischer Substanz und die Verwendung regionaler Materialien gelegt. Moderne, digital gesteuerte Haustechnik einschließlich Smart Meter ergänzt heute die historische Konstruktion. Die bisherige PM beschreibt diese Modernisierung und technische Weiterentwicklung bereits entsprechend.
Besonders interessant ist der Dachaufbau: Unter dem rund 40 Zentimeter starken Reetdach wurde zusätzlich gedämmt. Das Gebäude verfügt zudem über eine isolierte Gebäudehülle und wasserführende Flächenheizungen, unter anderem als Fußbodenheizung sowie im Bereich der Dachschrägen. Damit sind wesentliche Voraussetzungen geschaffen, um zu einem späteren Zeitpunkt eine Wärmepumpe effizient einzubinden. Auch für eine Photovoltaikanlage und eine Luftwärmepumpe ist ausreichend Platz vorhanden.
Der entscheidende Unterschied zu vielen Bestandsgebäuden: Der baulich und finanziell aufwändige Teil der energetischen Ertüchtigung ist bei Richardswarft 3 bereits weitgehend geleistet. Nach den für das Gebäude vorliegenden energetischen Berechnungen würde bereits der Einbau einer Wärmepumpe als Einzelmaßnahme ausreichen, um die Energieeffizienzklasse A+ zu erreichen. Eine Photovoltaikanlage kann anschließend ergänzend installiert werden. Damit wird das 250 Jahre alte Gebäude zugleich zum Beispiel für einen sehr viel größeren Immobilienbestand. Was bei einem Haus von 1776 technisch möglich ist, kann auch für jüngere Bestandsimmobilien ein Vorbild sein. Nicht das Baujahr allein entscheidet über Zukunftsfähigkeit und künftige Energiekosten, sondern die Qualität und Konsequenz der bereits vorgenommenen Ertüchtigung.
Heizung wird im Sommer zur Kühlung
Mit zunehmendem Hitzestress verändert sich zudem die Rolle der Heiztechnik. Geeignete Wärmepumpensysteme können nicht nur Wärme erzeugen, sondern Gebäude im Sommer auch temperieren. Besonders Flächenheizungen wie Fußboden-, Wand- oder Deckenheizungen eignen sich dafür, Wärme aus Räumen abzuführen. Je nach Wärmepumpentyp erfolgt dies aktiv oder, bei geeigneten Erd- und Grundwassersystemen, passiv. In Kombination mit Photovoltaik entsteht damit ein weiterer Vorteil. Gerade dann, wenn an sonnigen Sommertagen Kühlenergie benötigt wird, kann ein Teil des dafür notwendigen Stroms auf dem eigenen Grundstück erzeugt werden.
Perspektivisch eröffnet die Kombination von Photovoltaik, Haustechnik und Elektromobilität noch weitere Möglichkeiten. Beim so genannten Vehicle-to-Home (V2H) kann ein dafür technisch geeignetes Elektrofahrzeug als mobiler Stromspeicher dienen und selbst erzeugten Solarstrom zeitversetzt wieder an das Haus abgeben. Statt überschüssigen Strom ausschließlich ins öffentliche Netz einzuspeisen, kann damit ein größerer Anteil der eigenen Energieproduktion selbst genutzt werden. Voraussetzung dafür sind jeweils ein bidirektional ladefähiges Fahrzeug, eine geeignete Ladeinfrastruktur sowie die entsprechenden technischen und regulatorischen Rahmenbedingungen.
Bei Reetdachimmobilien muss Photovoltaik zudem nicht zwingend auf der historischen Dachfläche installiert werden. Dach-externe Lösungen etwa auf geeigneten Nebengebäuden oder Freiflächen können eine Alternative darstellen. Sie erleichtern, abhängig von den örtlichen und genehmigungsrechtlichen Voraussetzungen, Installation, Wartung, Reinigung und eine am Ertrag orientierte Ausrichtung der Module, ohne in die charakteristische Reetdachfläche einzugreifen.
Richardswarft 3 verbindet diesen Ansatz mit bereits vorhandenen Elementen einer relativen Autarkie. Zum Anwesen gehören ein 7.500-Liter-Brauchwassertank sowie ein Notstromaggregat mit einer Leistung von 14,5 kW. Die Immobilie ist damit nicht auf eine einzige technologische Lösung festgelegt, sondern verbindet bestehende Infrastruktur mit der Möglichkeit, das Energiesystem schrittweise um Wärmepumpe, Photovoltaik und perspektivisch weitere Speicherlösungen zu ergänzen.
„Zukunftsfähigkeit bedeutet für uns nicht, ein Gebäude möglichst schnell mit möglichst viel neuer Technik auszustatten“, so Scharfe. „Es geht darum, zunächst die richtigen baulichen Voraussetzungen zu schaffen und anschließend technologieoffen weiterzuentwickeln. Richardswarft 3 zeigt das auf besondere Weise. Die Substanz und der Charakter eines Hauses von 1776 bleiben erhalten, während die energetische Basis bereits für die Anforderungen der kommenden Jahrzehnte vorbereitet ist.“
Service: Fünf Fragen, die Käufer bei energetisch sanierten Bestandsimmobilien stellen sollten
1. Ist der kostenintensive Teil der energetischen Sanierung bereits erfolgt?
Die erste Frage sollte der Gebäudehülle gelten. Dach, Außenwände, Fenster und Türen energetisch zu ertüchtigen, kann deutlich aufwändiger sein als die spätere Installation von Wärmepumpe und Photovoltaik. Für Käufer ist deshalb entscheidend, welche Investitionen bereits im Gebäude stecken und welche nach dem Erwerb noch notwendig werden. Eine neue Heiztechnik allein sagt darüber wenig aus.
2. Wie ist das Dach aufgebaut und gedämmt?
Über das Dach kann ein erheblicher Teil der Wärme verloren gehen und im Sommer Hitze ins Gebäude gelangen. Deshalb sollte bei Bestandsimmobilien geprüft werden, ob und wie zusätzlich gedämmt wurde. Bei Richardswarft 3 kommt zum rund 40 Zentimeter starken Reetdach eine zusätzliche Dämmung hinzu. Das Reetdach wird damit Teil eines Gesamtkonzepts für Winter- und sommerlichen Wärmeschutz.
3. Ist das Heizsystem bereits für eine Wärmepumpe vorbereitet?
Nicht nur der Wärmeerzeuger ist entscheidend, sondern auch die Wärmeverteilung. Flächenheizungen in Fußboden, Wand oder Decke können mit niedrigeren Vorlauftemperaturen arbeiten und schaffen damit gute Voraussetzungen für den effizienten Betrieb einer Wärmepumpe. Bei geeigneter technischer Auslegung können solche Systeme künftig zudem zur Temperierung beziehungsweise Kühlung des Hauses genutzt werden. Bei Richardswarft 3 ist die Gebäudehülle bereits so vorbereitet, dass nach den vorliegenden energetischen Berechnungen der Einbau einer Wärmepumpe als Einzelmaßnahme die Energieeffizienzklasse A+ ermöglichen würde.
4. Wo und wie kann Photovoltaik installiert und der erzeugte Strom genutzt werden?
Gerade bei Reetdachhäusern muss die PV-Anlage nicht zwingend auf dem Wohnhaus liegen. Nebengebäude oder geeignete Flächen auf dem Grundstück können Alternativen bieten. Eine vom Reetdach unabhängige Installation kann zudem Vorteile bei Zugänglichkeit, Wartung, Reinigung und optimaler Ausrichtung der Module haben. Bei Richardswarft 3 ist ausreichend Platz für eine PV-Anlage und eine Luftwärmepumpe vorhanden. Die vorhandene PM nennt diese Voraussetzungen bereits ausdrücklich. Darüber hinaus lohnt sich der Blick auf Möglichkeiten zur Eigennutzung des erzeugten Stroms. Neben stationären Batteriespeichern kann perspektivisch auch Vehicle-to-Home interessant werden. Ein bidirektional ladefähiges Elektroauto kann dabei als temporärer Energiespeicher für das Gebäude dienen.
5. Was sagt die Energieeffizienzklasse über die tatsächlich noch notwendigen Investitionen aus?
Die Energieeffizienzklasse ist ein wichtiger Anhaltspunkt, beantwortet aber nicht die Frage, welche Investitionen ein Käufer künftig noch tätigen muss. Zwei Gebäude können energetisch auf den ersten Blick ähnlich erscheinen und dennoch völlig unterschiedliche Voraussetzungen besitzen. Deshalb sollte geprüft werden, wie die jeweilige Effizienz erreicht wird: durch eine bereits ertüchtigte Gebäudehülle oder vor allem durch technische Komponenten? Für die langfristigen Kosten ist entscheidend, ob die aufwendigen Arbeiten an der Substanz bereits erledigt sind. Richardswarft 3 zeigt die Konsequenz dieses Ansatzes besonders deutlich. Die energetische Basis ist geschaffen; mit der Wärmepumpe als nächstem Schritt ist nach den vorliegenden Berechnungen Energieeffizienzklasse A+ möglich.
