DIP-Partner Aengevelt hat ein politisches Positionspapier der Hans-Böckler-Stiftung analysiert, nach dem laut Medienberichterstattung die Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen das Angebot an bezahlbaren Wohnungen steigern könnte. Nach den Ergebnissen von Aengevelt beruht die Berichterstattung auf einer fehlerhaften Wahrnehmung des Papiers, in dem sich selbst keinerlei Begründung findet, warum die Vergesellschaftung den Mietenanstieg bremsen sollte. Deshalb könne es nicht als Argument für Vergesellschaftungen herangezogen werden.
Letzte Woche berichteten Medien breit über ein „Studie“ genanntes Papier der Hans-Böckler-Stiftung, die sich mit verschiedenen Optionen zur Vergesellschaftung privater Wohnungsbestände in Berlin befasst. Etliche Berichte sahen in dem Papier einen Beleg dafür, dass die Vergesellschaftung den Mietanstieg bremsen könnte – so etwa der Tagesspiegel; ähnlich auch B.Z., Süddeutsche Zeitung, Spiegel Online, Focus Online und zahlreiche andere. Tatsächlich handelt es sich nicht um eine Studie, sondern um ein „Policy Brief“ – also ein politisches Positionspapier – der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung mit dem Titel „Die Überführung von großen Wohnungsbeständen ins Gemeineigentum - Optionen und Fallstricke“.
In diesem Positionspapier findet sich u.a. der Satz: „Bezahlbares Wohnen für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen lässt sich jedoch nur gewährleisten, wenn ein ausreichendes Angebot an gemeinnützigen beziehungsweise öffentlichen Wohnungen vorhanden ist.“ (S. 2) Die Wortwahl in den Schlussfolgerungen auf Seite 20 ist deutlich zurückhaltender: „So kann ein solcher Bestand die Mietdynamik bremsen (…)“ – hier gibt es nur noch eine „Kann“-Formulierung. Und die Autoren kommen selbst zu der Einsicht: „Die Vergesellschaftung von großen Wohnungsbeständen privater Wohnungsbauunternehmen ist keine Lösung für den Mangel an Wohnraum in angespannten Großstädten.“ (S. 19).
Die These, dass die Vergesellschaftung die Mietdynamik bremsen kann, wird in dem Politikpapier der Hans-Böckler-Stiftung nicht begründet. Das mit 20 Seiten ohnehin sehr knappe Papier befasst sich nämlich hauptsächlich mit der Frage, wie die Überführung der privaten Wohnungsbestände in Gemeineigentum gesellschaftsrechtlich organisiert werden könnte, wobei die Option favorisiert wird, dass die privaten Wohnungsbestände in die sechs bestehenden landeseigenen Wohnungsgesellschaften eingegliedert werden.
Die These, dass öffentliche Wohnungsbestände die Mietdynamik bremsen, ist zugleich Schlussfolgerung und Prämisse der Studie. Es findet sich keinerlei Begründung – weder werden empirische Daten herangezogen oder vergleichende Preisanalysen durchgeführt noch werden Modellrechnungen vorgenommen. Es findet noch nicht einmal eine Literaturanalyse statt. Der einzige Literaturverweis zu dieser These besteht aus einer früheren Veröffentlichung der Studienautoren (Dullien & Krebs 2020), die aber ebenfalls keine wissenschaftliche Analyse vorgenommen haben, sondern ausschließlich ordnungspolitische Grundsatzpositionen darstellten, die eine Überlegenheit des öffentlichen Wohnungsbaus gegenüber einer marktwirtschaftlich organisierten Wohnungsversorgung postulieren. Zur Frage, warum ein öffentlicher Wohnungsbau den Anstieg der Mieten abfedern sollte, findet sich lediglich die Bemerkung, er schaffe „mehr bezahlbare Wohnungen für die gleiche Menge an Bauland, da er einen Schwerpunkt auf Wohnungen unterhalb des Luxussegments legen kann“.
Die Masse preisgünstiger Altbauwohnungen liegt in den Händen privater Vermieter, die häufig deutlich weniger als die Marktmiete verlangen, weil sie Mieterhöhungsmöglichkeiten aus verschiedenen Gründen nicht oder lediglich verzögert bzw. teilweise nutzen. Wenn private Investoren öffentliche Förderung in Anspruch nehmen und Sozialwohnungen errichten, sind deren Mieten identisch mit denen kommunaler oder staatlicher Wohnungsunternehmen, weil sie durch den Fördergeber festgesetzt werden. Öffentliche und private Wohnungsunternehmen sind mit den gleichen Baukosten konfrontiert und bewirtschaften ihre Wohnungen nach derselben betriebswirtschaftlichen Logik. Die Bildungseinrichtungen der Wohnungswirtschaft differenzieren bei der Vermittlung der betriebswirtschaftlichen Methoden des Wohnungsmanagement nicht nach dem Eigentümer eines Wohnungsunternehmens.
Da auch der „Policy Brief“ der Hans-Böckler-Stiftung keinerlei Begründung enthält, warum die Vergesellschaftung privater Wohnungsbestände die Mietendynamik bremsen sollte, kann er von der Berichterstattung auch nicht zur Beweisführung für die vermeintliche Mietpeisdämpfung durch Vergesellschaftung umkonfektioniert werden.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter des DIP-Partners Aengevelt Immobilien: „Die breite Medienberichterstattung über angebliche preisdämpfende Wirkungen einer Vergesellschaftung auf das Mietniveau beruht auf einer verkürzten und fehlerhaften Wahrnehmung eines politischen Papiers, dessen Autoren eine ideologische Präferenz für eine Staatswirtschaft pflegen, indessen in der Veröffentlichung keine wissenschaftliche Analyse und keine Begründung führen, inwiefern eine Vergesellschaftung das Angebot an bezahlbaren Wohnungen steigern sollte. Im Gegenteil, die Autoren des Papiers räumen schlussfolgernd selbst ein, dass die Vergesellschaftung die seit Jahren gerade auch im Segment preiswerten Wohnraums festzustellende kritische Unterversorung nicht abmildern kann. Die politischen Akteure können sich demzufolge auch nicht auf dieses Papier berufen.“
