Der Hamburger Markt für Lager- und Logistikflächen entwickelt sich sehr volatil, zeigt aber im Trend wieder Zeichen der Belebung. Im ersten Halbjahr 2026 belief sich der Flächenumsatz auf rund 192.000 Quadratmeter. Gleichzeitig bleibt das Angebot insbesondere an kurzfristig verfügbaren, modernen Flächen begrenzt. Das ist eines der zentralen Ergebnisse des aktuellen Marktberichts „Logistik – Hamburg und der Norden“ von Avison Young.
Nach den von volatilen Import- und Exportströmen sowie Lagerbestandsabbau geprägten Jahren 2023 und 2024 hat sich die Logistikaktivität seit 2024/2025 zunehmend normalisiert. Seit dem dritten beziehungsweise vierten Quartal 2025 beobachtet Avison Young eine leichte Belebung. Impulse kommen insbesondere von Konsumgütern, Ersatz- und Effizienzprojekten sowie den Hafenhinterlandverkehren. Große Wachstumssprünge bleiben angesichts der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der vorsichtigen Haltung vieler Nutzer allerdings bislang aus.
„Der Logistikmarkt zeigt derzeit sehr anschaulich, dass schwache gesamtwirtschaftliche Dynamik nicht automatisch schwache Flächennachfrage bedeutet. Die Warenströme verändern sich, Unternehmen überprüfen ihre Lieferketten und der E-Commerce wächst weiter. Gleichzeitig sehen wir in Hamburg, dass die Entwicklung des Lkw-Verkehrs der Logistikflächennachfrage im Trend seit einigen Jahren vorausläuft. Das spricht dafür, die Logistik nicht allein durch die klassische Konjunkturbrille zu betrachten“, so Christian Ströder, Director Market Intelligence Germany bei Avison Young.
E-Commerce bleibt struktureller Nachfragetreiber
Zu den langfristigen Treibern zählt insbesondere der Online-Handel. Sein Anteil am deutschen Einzelhandelsumsatz stieg 2025 auf 13,5 Prozent und erreichte damit den zweithöchsten bislang gemessenen Wert. Für 2026 wird ein weiteres Wachstum erwartet. Während der Online-Handel nach den im Bericht verwendeten Prognosen um 4,3 Prozent zulegen soll, wird für den stationären Handel ein Plus von lediglich 1,6 Prozent erwartet. Davon profitieren neben der Logistik auch Kurier-, Express- und Paketdienste. Gleichzeitig bleibt der Hamburger Hafen ein zentraler Faktor für den regionalen Logistikmarkt. 2025 stieg der Seegüterumschlag um 2,5 Prozent, der Containerumschlag sogar um sieben Prozent auf 8,3 Millionen Euro. Im ersten Halbjahr 2026 lag der Containerumschlag dagegen rund vier Prozent unter dem Vorjahreswert. Avison Young führt dies unter anderem auf reduzierte Terminalkapazitäten im Zuge laufender Modernisierungsmaßnahmen zurück. Knapp die Hälfte des Container-Hinterlandverkehrs entfiel 2025 auf den Lkw.
Christian Belmar, Associate Director Industrial & Logistics bei Avison Young: „Der Rückgang im ersten Halbjahr 2026 sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass Hamburg strukturell ein sehr starker Logistikstandort bleibt. Entscheidend ist die langfristige Perspektive. Der Hafen wird modernisiert, Handelsströme ordnen sich neu und Unternehmen stellen ihre Lieferketten resilienter auf. Hinzu kommt der weiterhin wachsende Online-Handel. Diese Faktoren schaffen auch bei einer nur moderaten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung Nachfrage nach Logistikleistungen und damit nach entsprechenden Immobilien.“
Moderne Flächen zwischen 10.000 und 30.000 Quadratmetern besonders gefragt
Auf dem Immobilienmarkt konzentriert sich die Nachfrage aktuell vor allem auf moderne Einheiten zwischen 10.000 und 30.000 Quadratmetern mit geeigneter Rampenlogistik. Besonders gefragt sind Standorte entlang der A1 und A7, an der Süderelbe sowie im östlichen und südlichen Hamburger Umland. Für Nutzer entscheidet dabei längst nicht allein die Höhe der Miete. Avison Young beobachtet vielmehr ein Zusammenspiel aus Transport-, Immobilienkosten und der Verfügbarkeit von Arbeitskräften im jeweiligen Einzugsgebiet.
Kurzfristig verfügbare geeignete Objekte bleiben knapp
„Wer heute eine größere Logistikfläche in Hamburg sucht, muss drei Faktoren gleichzeitig zusammenbringen: Lage und Transportkosten, die Miete und das Arbeitskräftepotenzial. Genau diese Kombination schränkt die Zahl tatsächlich geeigneter Standorte deutlich ein“, so Belmar. „Die Nachfrage ist vorhanden, aber sie trifft auf einen Markt, in dem moderne und kurzfristig verfügbare Flächen rar sind. Das stabilisiert die Mieten und erhöht zugleich den Druck, Bestandsflächen weiterzuentwickeln und vorhandene Grundstückspotenziale effizienter zu nutzen.“
Flächenknappheit hält Mietniveau hoch
Die strukturelle Angebotsknappheit prägt entsprechend die Mietentwicklung. Für hochwertige Neubau- und Build-to-suit-Flächen in Hamburg-Süd und im Hafenbereich weist Avison Young aktuell Spitzenmieten von 8,00 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter aus. In den Umlandmärkten, darunter Stade, Elmshorn und Lüneburg, liegt die Mietspanne bei etwa 6,00 bis 7,20 Euro pro Quadratmeter. Steigende Grundstückspreise und regulatorische Anforderungen erschweren zusätzliche Flächenentwicklungen. Auch Nachhaltigkeitsanforderungen gewinnen weiter an Bedeutung. Nutzer und Investoren achten verstärkt auf energieeffiziente Gebäude, Photovoltaikanlagen und die Voraussetzungen für alternative Antriebe der Logistikflotten. Bei älteren Bestandsobjekten mit energetischem Nachrüstbedarf bleiben dagegen Incentives ein Thema.
Belmar: „Die entscheidende Frage für Hamburg ist weniger, ob grundsätzlich Nachfrage vorhanden ist, sondern wo diese Nachfrage künftig bedient werden kann. Neue Flächen sind nur begrenzt verfügbar. Umso wichtiger werden die Revitalisierung bestehender Standorte, die effizientere Nutzung von Grundstücken und moderne Konzepte auf ehemaligen Industrie- und Hafenarealen.“
Milliardeninvestitionen stärken den Standort Hamburg
Unterstützung erhält der Markt durch die geplanten Investitionen in die Hafeninfrastruktur. Bis 2030 sind laut den im Marktbericht ausgewerteten Angaben rund acht Milliarden Euro für Terminals, Straßen- und Schienenanbindungen sowie Digitalisierung vorgesehen. Avison Young wertet dies als langfristig positives Signal für Logistiknutzer und Investoren.
Ströder: „Auch am Investmentmarkt hat die Assetklasse an Bedeutung gewonnen. Im ersten Halbjahr 2026 wurden deutschlandweit rund 2,4 Milliarden Euro in Industrial- und Logistikimmobilien investiert. In Hamburg erreichte das Investmentvolumen für Logistikimmobilien rund 227 Millionen Euro und hat sich damit gegenüber dem Vorjahreszeitraum verdreifacht. Rund jeder dritte Euro des gewerblichen Hamburger Investmentvolumens entfiel damit auf Industrie- und Logistikimmobilien. Gleichzeitig gewinnen Light Industrial und neue Segmente wie Industrial Outdoor Storage an Bedeutung.“
Ausblick: Potenzial vorhanden, aber kein Selbstläufer
Für die weitere Entwicklung sieht Avison Young sowohl Chancen als auch Risiken. Zusätzliche Impulse könnten von einer allgemeinen wirtschaftlichen Belebung, der Neuordnung internationaler Lieferketten durch Re-, Near- und Friend-Shoring, dem E-Commerce sowie der Expansion des Defense-Sektors ausgehen. In diesem Szenario könnten auch größere Vorvermietungen von mehr als 30.000 Quadratmetern wieder häufiger werden und zusätzliche Projektentwicklungen angestoßen werden.
Dem stehen eine möglicherweise anhaltende konjunkturelle Schwäche, längere Entscheidungsprozesse und Ausweichbewegungen in günstigere Teilmärkte gegenüber. Für Hamburg bleibt der grundlegende Befund dennoch bestehen: Ein hoher, von Hafen und E-Commerce gestützter Bedarf trifft auf ein strukturell begrenztes Flächenangebot.
„Hamburg verfügt über starke strukturelle Nachfragefaktoren. Aber daraus entsteht nicht automatisch mehr Flächenumsatz, wenn geeignete Immobilien fehlen“, fasst Belmar zusammen. „Für die kommenden Jahre wird deshalb entscheidend sein, wie es gelingt, zusätzliche Flächenpotenziale zu aktivieren und gleichzeitig die Anforderungen der Nutzer an Lage, Effizienz und Nachhaltigkeit zu erfüllen.“
