Die GARBE Industrial, einer der führenden Entwickler, Anbieter und Manager von Logistik-, Industrie- und Gewerbeimmobilien in Deutschland und Europa, hat untersucht, welche europäischen Regionen besonders vom steigenden Bedarf an Militärlogistik profitieren könnten. Das Whitepaper zeigt, dass Städte in Belgien und den Niederlanden zu den größten Profiteuren gehören. Hierzulande bieten vor allem Teile Nordwestdeutschlands überdurchschnittlich gute Voraussetzungen für verteidigungsrelevante Logistikimmobilien.
„Die Immobiliennachfrage im Verteidigungsbereich lässt sich grundsätzlich in zwei Cluster unterteilen: den mobilitätsgetriebenen Bedarf der Militärlogistik sowie den fertigungsbedingten Bedarf. Beide folgen unterschiedlichen räumlichen Mustern. Unser jetzt vorliegendes Whitepaper untersucht die militärische Mobilität und zeigt, welche Standorte hiervon besonders an Bedeutung gewinnen könnten“, sagt Tobias Kassner, Head of Research bei GARBE Industrial.
Zwar gibt es eine gewisse Schnittmenge mit dem Industrie- und Logistiksektor im Allgemeinen. Die Schwerpunkte im Verteidigungsbereich liegen jedoch vor allem bei Sicherheit, Nähe, Anbindung, Flexibilität, Widerstandsfähigkeit und leistungsfähigen Infrastrukturnetzen. Infolgedessen dürfte sich der Bedarfszuwachs insbesondere auf Standorte konzentrieren, die im Umfeld wichtiger europäischer Importpunkte und Infrastrukturkorridore mit leistungsfähiger multimodaler Anbindung liegen.
Zur Ermittlung der für Industrie- und Logistikimmobilien relevantesten strategischen Militärkorridore hat das Research-Team von GARBE Industrial fünf gewichtete Kenngrößen herangezogen, die operative, infrastrukturelle, regulatorische und entwicklungstechnische Faktoren miteinander verknüpfen. Berücksichtigt werden dabei die Nähe zum transeuropäischen Verkehrsnetz (TEN-V), die multimodale Verkehrsanbindung, die Autobahnanbindung, die Geländeeignung sowie die Effizienz grenzüberschreitender Zollprozesse. Aus diesen fünf Kenngrößen wurde der von GARBE Industrial entwickelte Defence Logistics Affinity Score (Defence LOFIN) berechnet, der die Attraktivität von Logistikstandorten auf Gemeindeebene (Local Administrative Units, LAU) für militärlogistische Nutzungen bewertet.*
Nur wenige Standorte erfüllen die entscheidenden KriterienDas Ergebnis: Lediglich sechs Prozent der gesamten Landmasse in den 25 untersuchten europäischen Ländern erreichen einen LOFIN-Wert von mehr als fünf Punkten (Maximalwert: sieben). Die Niederlande und Belgien weisen mit rund zwei Dritteln ihrer Landmasse über diesem Wert die höchsten Anteile auf. Deutschland erreicht 22 Prozent und Italien elf Prozent. Damit sind sie die einzigen der fünf größten europäischen Logistikmärkte mit zweistelligem Anteil.
Als wichtiger Knotenpunkt für den Güterverkehr nach und in Europa erzielen die Benelux-Märkte bei allen fünf Parametern hohe Werte. Die Regionen erreichen durchweg LOFIN-Werte von über 6,7 Punkten und unterstreichen damit ihre Rolle als kritischer Korridor für die militärische Mobilität.
Aus der Untersuchung ergibt sich zudem die Bedeutung der Seehäfen entlang der Küste zwischen Hamburg und Le Havre sowie weiterer strategisch wichtiger Hafenstandorte. Am besten schneiden die größten Seehäfen der Benelux-Region, Rotterdam und Antwerpen einschließlich ihres unmittelbaren Hinterlands, ab. Aber auch weitere Hafenstandorte wie Hamburg, Bremerhaven, Le Havre und Calais erreichen LOFIN-Werte von über sechs Punkten. Darüber hinaus zählen mehrere kleinere, aber strategisch wichtige Seehäfen in Mittel- und Osteuropa zu den hervorgehobenen Standorten, darunter Klaipėda in Litauen sowie Constanţa in Rumänien.
Zu den bestbewerteten Standorten in Deutschland zählen Karlsruhe/Mannheim, Duisburg und Hamburg mit einem LOFIN-Wert von jeweils 6,6 sowie Hannover mit 6,4 Punkten. Alle vier Standorte sind zentrale Knotenpunkte, die multimodale Anbindung und leistungsfähige Infrastrukturkorridore bündeln. Karlsruhe/Mannheim profitiert insbesondere von der Lage an einem zentralen europäischen TEN-V-Korridor sowie von der Funktion als West-Ost- und Nord-Süd-Drehscheibe zwischen den Benelux- und Nordseehäfen, Süddeutschland und Frankreich. „Die Kombination aus Rhein-Anbindung, leistungsfähiger Schiene und dichter Autobahnverflechtung schafft genau jene Redundanz und Resilienz, die für militärische Mobilität wesentlich ist“, erläutert Kassner.
Steigende Verteidigungsausgaben treiben FlächennachfrageDie Beschaffung von Verteidigungsgütern in Europa wird sich bis 2030 voraussichtlich um knapp 152 Milliarden Euro auf 704 Milliarden Euro erhöhen. In einer früheren Untersuchung prognostizierte GARBE Industrial, dass je Milliarde Euro an Verteidigungsinvestitionen ein zusätzlicher Bedarf von 245.000 bis 490.000 Quadratmetern Industrie- und Logistikfläche entsteht. Daraus ergibt sich innerhalb der kommenden fünf Jahre ein potenzieller Nachfragezuwachs von 37 bis 75 Millionen Quadratmetern. Da viele der Immobilien für den Eigenbedarf („Built-to-own“) errichtet werden, dürfte lediglich rund ein Fünftel dieses Volumens für den institutionellen Immobilieninvestmentmarkt verfügbar sein. Dies entspricht einem zusätzlichen Nachfragepotenzial von 7,5 bis 14,9 Millionen Quadratmetern.
„Die europäische Aufrüstung schafft ein erhebliches Nachfragepotenzial für Industrie- und Logistikimmobilien. Um dieses Potenzial zu erschließen, ist eine genaue Kenntnis der Hauptverkehrswege und militärischen Mobilitätsmuster entscheidend“, sagt Kassner. „Strategische Investments und Projektentwicklungen sollten sich vor allem auf Standorte entlang der hoch bewerteten Korridore konzentrieren. Die Kombination aus multimodaler Verkehrsanbindung, Autobahnzugang sowie der Nähe zu Seehäfen und weiteren Zugangspunkten bietet die besten Chancen, von der künftig entstehenden Nachfrage zu profitieren.“
Das Whitepaper kann hier heruntergeladen werden: https://www.garbe-industrial.de/wp-content/uploads/2026/07/Defence_Whitepaper_de.pdf
* Zum Defence LOFIN Score: Der Logistics Affinity Score (LOFIN) ist ein von GARBE Industrial entwickeltes, datenbasiertes Analysemodell zur Bewertung der Attraktivität von Gemeinden für logistische Nutzung. Der Index basiert auf einheitlichen, länderübergreifend anwendbaren Bewertungskriterien und ermöglicht den objektiven Vergleich von Standorten in Europa. Er dient als Makro-Filterinstrument, schafft Transparenz und unterstützt datenbasierte Investitionsentscheidungen. Für die vorliegende Analyse wurden die Bewertungsparameter gezielt an die Anforderungen der Militärlogistik angepasst.
