Nach dem ersten Halbjahr beläuft sich der Flächenumsatz am Frankfurter Büromarkt auf rund 173.000 m², davon 150.000 m² im gif-Marktgebiet. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Damit liegt das Ergebnis deutlich unter dem sehr starken Vorjahresniveau (‑53 %) und bleibt auch hinter dem langjährigen Durchschnitt zurück (‑27 %). „Ursächlich hierfür sind insbesondere das eingetrübte konjunkturelle Umfeld, anhaltende geopolitische Unsicherheiten sowie strukturelle Veränderungen auf der Nachfrageseite. Die aktuell spürbare Zurückhaltung vieler Unternehmen wirkt dämpfend auf das Marktgeschehen“, erläutert Riza Demirci, Geschäftsführer und Frankfurter Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Der Büromarkt ist weiterhin von einer verhaltenen Nachfrage geprägt. Vor allem größere Flächengesuche werden vor dem Hintergrund hybrider Arbeitsmodelle, verlängerter Entscheidungsprozesse und erhöhter Planungsunsicherheit nur zögerlich umgesetzt. Der vergleichsweise niedrige Flächenumsatz bildet die tatsächliche Marktaktivität jedoch nur bedingt ab, da die Vermietungspipeline weiterhin gut gefüllt ist. Im zweiten Quartal wurden drei größere Abschlüsse im Bereich um 5.000 m² registriert, darunter zwei in der City sowie ein Abschluss von Fraport am Flughafen.
Die Mietentwicklung zeigt sich insgesamt stabil mit positiver Tendenz im Prime-Segment: Auf Zwölfmonatssicht ist die Durchschnittsmiete über alle Abschlüsse hinweg um rund 2 % auf 28,30 €/m² gestiegen. Die Spitzenmiete für hochwertige Flächen in Toplagen legte mit einem Plus von 6 % deutlicher zu und erreicht aktuell 57,00 €/m². Vereinzelte Verträge übersteigen hierbei sogar dieses auch bundesweit hohe Niveau, wobei bereits Abschlüsse mit über 70 €/m² im laufenden Jahr registriert werden konnten.
Beratungen und Finanzdienstleister mit Anteil von 44 % – Leerstand seit Jahresbeginn leicht rückläufig
In der Verteilung der Flächenumsätze nach Branchen dominieren die Beratungsgesellschaften mit einem Anteil von 24 % klar das Ranking und liegen damit deutlich über ihrem langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 18 %). Banken und Finanzdienstleister erreichen mit 20 % einen für die Branche üblich hohen Marktanteil.
Auffällig ist zudem eine aktuell kleinteiligere Marktstruktur. Großabschlüsse über 5.000 m² tragen mit 19 % deutlich weniger zum Flächenumsatz bei als im langjährigen Mittel (32 %). Demgegenüber prägen kleinere und mittlere Flächen zwischen 200 und 5.000 m² mit einem kumulierten Anteil von 78 % das Marktgeschehen.
Das Flächenangebot ist durch einen leicht rückläufigen Leerstand seit Jahresbeginn gekennzeichnet, der sich aktuell auf rund 1,8 Mio. m² beläuft. Davon verfügen 56 % über eine moderne Ausstattungsqualität. Die Gesamtsumme der im Bau befindlichen Flächen hat sich auf Zwölfmonatssicht weitestgehend stabil entwickelt und belaufen sich auf rund 406.000 m². Hiervon sind derzeit etwa noch 176.000 m² verfügbar. Die Vorvermietungsquote notiert bei 57 %. Insgesamt steht dem Markt damit zwar ein vergleichsweise solides Angebot an noch verfügbaren Flächen im Bau zur Verfügung, ein Angebot an noch verfügbaren Projektentwicklungen in absoluten Premiumlagen ist jedoch nahezu nicht vorhanden.
Perspektiven
Im weiteren Jahresverlauf ist am Frankfurter Büromarkt mit einer weiterhin ruhigen, zugleich aber zunehmend stabilen Entwicklung zu rechnen. Trotz anhaltender konjunktureller Unsicherheiten und geopolitischer Risiken zeigt sich, dass einige Unternehmen bereit sind, ihre Flächenstrategien zu konkretisieren und aufgeschobene Entscheidungen schrittweise umzusetzen. Im Kontext hybrider Arbeitsmodelle werden bestehende Flächenanforderungen neu definiert und sukzessive in konkrete Abschlüsse überführt.
„Die Flächennachfrage wird gestützt durch die unverändert hohe Attraktivität des Standorts Frankfurt. Insbesondere beratungsnahe und finanzwirtschaftliche Branchen sorgen weiterhin für eine solide Nachfrage, sodass in der zweiten Jahreshälfte mit einer Belebung der Marktaktivität zu rechnen ist. Vor diesem Hintergrund ist von moderat steigenden Flächenumsätzen auszugehen, sodass bis zum Jahresende ein Niveau von rund 420.000 m² als realistisch erscheint“, so Riza Demirci.
Auch die Angebotsseite bietet gute Voraussetzungen für eine moderate Markterholung: Ein solides Volumen moderner Flächen trifft auf eine stabile Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Objekten in zentralen und gut angebundenen Lagen. Vor diesem Hintergrund dürfte sich die Mietpreisentwicklung weiter positiv darstellen, wobei die Spitzenmiete voraussichtlich kurzfristig erstmals die Marke von 60 €/m² überschreiten wird.
