Nach Angaben von Colliers erreichte der deutsche Hotelinvestementmarkt in den ersten neun Monaten 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 1,3 Milliarden Euro. Damit wurde ein deutlich besseres Ergebnis erzielt als im Vergleichszeitraum des Vorjahres (915,4 Millionen Euro). Der Markt setzte damit seine Erholung fort und verzeichnete den höchsten Neunmonatswert seit Beginn der Zinswende.
Sebastian Hoffmann, Associate Director Hotel bei Colliers, kommentiert: „Wir stellen fest, dass sich die Faktoren innerhalb ihrer Produktkategorien in den letzten Quartalen gefestigt haben. Die Speerspitze stellten die solidesten, ESG-tauglichen Core-Produkte mit einem Faktor von 21,5 dar.“ Dieses stabile Fundament spiegelt sich auch in der Entwicklung des dritten Quartals wider: Zwar lag das Investitionsvolumen mit 487,4 Millionen Euro leicht über dem Vorjahreswert (480 Millionen Euro), gegenüber dem starken zweiten Quartal 2025 (546 Millionen Euro) bedeutet dies jedoch einen Rückgang von 11 Prozent. Damit bestätigte sich die Tendenz, dass das dritte Quartal im Jahresverlauf traditionell schwächer ausfällt.“
Hotelinvestmentmarkt stärkt Position
Der Hotelinvestmentmarkt hat in den ersten neun Monaten 2025 seine Position deutlich gestärkt. Mit einem aktuellen Anteil von 8 Prozent am gesamten gewerblichen Investitionsvolumen liegt die Nutzungsklasse klar über dem Niveau der Pandemiejahre (rund 3 Prozent) und auch über dem Vorkrisendurchschnitt von etwa 6 Prozent. Dies unterstreicht, dass Hotels im Investorenfokus wieder spürbar an Bedeutung gewonnen haben.
Großvolumige Transaktionen prägen in 2025 weiterhin den Markt
In den ersten neun Monaten 2025 stieg das Transaktionsvolumen um 44 Prozent und die Zahl der Kauffälle um 33 Prozent gegenüber dem Vorjahr, was auf eine starke Nachfrage nach großvolumigen Deals hinweist. Im dritten Quartal sank das Volumen leicht um 11 Prozent, während die Zahl der Deals um 72 Prozent zunahm – ein Hinweis darauf, dass kurzfristig vermehrt kleinere Transaktionen stattfanden, die großen Deals im Jahresverlauf aber weiterhin den Markt dominierten.
Einen wichtigen Beitrag zur Marktbelebung leistete das Keystone-Portfolio von über 100 Millionen Euro, bestehend aus 17 Hotels der Marken ibis und Mercure. Die durchschnittliche Ticketgröße lag bei rund 15,7 Millionen Euro, kleinere Volumina unter 10 Millionen Euro machten weiterhin 19 Prozent aus. Auffällig ist zudem die geografische Verschiebung: Der Fokus der Transaktionen verlagerte sich im dritten Quartal zunehmend auf Standorte außerhalb der Top-7-Städte, insbesondere in den erweiterten Metropolraum und das Umland etablierter Großstädte. Dies unterstreicht die zunehmende Diversifizierung der Investorenstrategien.
Eigennutzer aus Deutschland dominieren
Die aktivste Käufergruppe bilden Eigennutzer, die mit 45 Prozent Marktanteil vor allem in 3- und 4-Sterne-Hotels investieren. Boarding Houses etablierten sich mit einem Anteil von 19 Prozent ebenfalls als gefragte Assetklasse. Auffällig ist der hohe Anteil deutscher Investoren, der rund 68 Prozent des Transaktionsvolumens ausmacht. Die Nachfrage konzentrierte sich überwiegend auf Core- und Core-Plus-Objekte, während Value-Add-Strategien weiterhin selektiv verfolgt werden.
Spitzenrenditen bleiben im dritten Quartal stabil
Die Spitzenrenditen blieben in den ersten neun Monaten stabil bei rund 4,70 bis 5,50 Prozent. Einzelne Transaktionen überschritten erneut die Schwelle des 20er-Faktors und ebneten den Weg für ein starkes Schlussquartal. Value-Add-Strategien legen zunehmend ihren Fokus auf Office-to-Hotel-Conversions.
Ausblick: Starkes Jahresendgeschäft dank Conversion-Projekte
Hoffmann: „Conversions bleiben ein zentrales Wachstumsfeld im Hotelmarkt. Wir beobachten, dass große Hotelketten ihre Expansionsstrategien zunehmend auf die Umwandlung bestehender Immobilien ausrichten – insbesondere leerstehende Bürogebäude bieten erhebliches Potenzial zur Schaffung zusätzlicher Hotelkapazitäten. Das inzwischen stabilisierte Zinsumfeld schafft eine solide Grundlage für Investitionen – wir sehen mehrere großvolumige Transaktionen und Portfolios in Vorbereitung, was auf ein starkes Jahresendgeschäft hindeutet. Dieser Trend wird den Hotelinvestmentmarkt auch in den kommenden Jahren prägen.“
