Deutscher Investmentmarkt in der ersten Jahreshälfte mit leichtem Umsatzplus

Das gewerbliche Investitionsvolumen belief sich im ersten Halbjahr 2026 auf insgesamt 12,3 Mrd. € und notiert damit 8 % über Vorjahresniveau. Auf ein belebtes Jahresauftaktquartal, in dem rund 6,9 Mrd. € platziert wurden, folgte ein in der Transaktionsdynamik deutlich gedrosseltes zweites Quartal (5,4 Mrd. €).

„Das zweite Quartal war jedoch kein Stillstand, sondern eher eine erneute Kalibrierung des Marktes. Risiken werden im aktuellen Umfeld neu eingepreist. Refinanzierungsthemen, defensivere Nutzermarktannahmen und höhere Risikoaufschläge haben Verhandlungen in einigen Assetklassen noch einmal neu ausgerichtet. Das hat Tempo gekostet, war aber letztlich notwendig. Denn der Markt kommt nicht allein durch die Hoffnung auf niedrigere Zinsen zurück, sondern durch Preise, die Finanzierung, Mietperspektive und Objektkomplexität realistisch abbilden. Wo dies gelingt und Verkäufer mit einem klaren Handlungsrahmen in die Prozesse gehen, kommen Transaktionen erfolgreich zustande, wie wir insbesondere am Ende des zweiten Quartals gesehen haben. Refinanzierungen, strategische Portfolioanpassungen oder hart definierte Exit-Zeitfenster können dabei die Treiber sein“, erläutert Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 3,2 Mrd. € (+19 % ggü. H1 2025) und einem Marktanteil von 26 % belegen Büroimmobilien im ersten Halbjahr 2026 die Spitzenposition unter den gewerblichen Assetklassen. Zwar bewegt sich der Markt weiterhin deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt, seit dem zyklischen Tiefpunkt 2024 ist jedoch eine sukzessive Aufwärtsbewegung erkennbar. Besonders im großvolumigen Segment ist wieder mehr Bewegung zu verzeichnen: Bürotransaktionen im dreistelligen Millionenbereich summierten sich im ersten Halbjahr auf rund 1,2 Mrd. €, womit sich das Investmentvolumen im Großsegment gegenüber dem Vorjahreszeitraum verdoppelt hat.

Logistik-Investments folgen mit knapp 2,5 Mrd. €. Damit wurde das Vorjahresergebnis um 10 % verfehlt, was in erster Linie auf die temporär gesunkene Transaktionsdynamik im mittleren Größensegment zurückzuführen ist. Gleichzeitig belegen fast 70 Abschlüsse in den letzten drei Monaten sowie ein gegenüber dem Vorquartal um 16 % gestiegenes Investmentvolumen eine wachsende Marktaktivität. Auch größere Transaktionen werden vermehrt erfolgreich abgeschlossen: Das Investmentvolumen von Deals über 100 Mio. € beläuft sich im ersten Halbjahr auf fast 750 Mio. €.

Einzelhandelsinvestments belaufen sich auf knapp 2,3 Mrd. €. Der Rückgang von rund 21 % gegenüber dem Vorjahr ist vor allem auf niedrigere Volumina bei Shoppingcentern sowie im Segment der Discounter, Fach- und Supermärkte zurückzuführen. Gerade bei lebensmittelgeankerten Formaten ist dies jedoch weniger Ausdruck nachlassender Nachfrage als vielmehr eines begrenzten Angebots. Dass zum Halbjahr die Hälfte des gesamten Retail-Volumens auf dieses Segment zurückgeht, ist ein deutlicher Beleg für das hohe Interesse an Nahversorgungsobjekten mit stabilen Nutzerstrukturen.

Die Investmentaktivität im Healthcare-Segment hat sich in den vergangenen Monaten weiter beschleunigt. Mit platzierten 1,6 Mrd. € notiert das Ergebnis 71 % über Vorjahresniveau und 30 % über dem 10-Jahresdurchschnitt. Neben der im ersten Quartal unterzeichneten Übernahme von 80 % der Cofinimmo-Anteile durch Aedifica haben weitere großvolumige Portfoliotransaktionen zum starken Ergebnis beigetragen.

Im aktuellen Marktumfeld dominieren Einzeltransaktionen mit rund 9,2 Mrd. € (+7 % ggü. Vorjahr) und einem Marktanteil von rund 75 % eindeutig das Marktgeschehen. Portfoliotransaktionen summieren sich auf 3,0 Mrd. €, wobei sich die Bedeutung von Paketverkäufen zwischen den Assetklassen deutlich unterscheidet. Im Bürosegment spielen klassische Portfoliotransaktionen aktuell nahezu keine Rolle und erreichen lediglich einen Anteil von rund 5 % am Volumen. Am anderen Ende des Spektrums steht das Healthcare-Segment, in dem Portfoliotransaktionen rund 80 % des Volumens ausmachen.

Das Engagement ausländischer Investoren variiert aktuell stark zwischen den Assetklassen. Bezogen auf den Gesamtmarkt liegt ihr Marktanteil bei 44 % und damit im langjährigen Durchschnitt. Während der Markt für Büro- und Einzelhandelsinvestments klar von inländischen Käufern geprägt ist (Marktanteil jeweils bei 80 %), dominieren ausländische Investoren bei Logistik (75 %) und Healthcare (87 %).

An der Spitze der A-Standorte steht München mit gut 1,2 Mrd. € (+35 % ggü. H1 2025). Hier wurden im zweiten Quartal mit dem Prinzregentenplatz 7–9 und dem Lindberg-Haus gleich zwei Bürotransaktionen im dreistelligen Millionenbereich registriert. Es folgen Hamburg mit knapp 970 Mio. € (+19 %), Düsseldorf mit 750 Mio. € (+34 %) und Berlin mit 630 Mio. € (-52 %). Das schwache Berliner Resultat ist vor allem dem Mangel an Bürotransaktionen geschuldet. Das Office-Volumen der Hauptstadt liegt zur Jahresmitte lediglich bei rund 85 Mio. €, was einen historischen Tiefstwert markiert. Dahinter ordnen sich Frankfurt mit rund 600 Mio. € (+153 %), Köln mit rund 350 Mio. € (+12 %) und Stuttgart mit 250 Mio. € (+35 %) ein.

Bei den Netto-Spitzenrenditen waren im zweiten Quartal erstmals seit Ende 2023 wieder über sämtliche Assetklassen hinweg spürbare Anstiege zu verzeichnen. Ausschlaggebend ist vor allem, dass sich das Finanzierungsumfeld nach der zwischenzeitlich erhöhten Kapitalmarktvolatilität wieder anspruchsvoller dargestellt hat und höhere Fremdkapitalkosten in die Kaufpreiskalkulationen eingeflossen sind. Auch werden Risiken im aktuellen Umfeld neu eingepreist. Gleichzeitig bleibt die Bewertung innerhalb der Assetklassen differenziert: Renditeanpassungen zeigen sich vor allem dort, wo Finanzierungskosten auf höhere Unsicherheit bei Mietentwicklung, Objektqualität, Betreiberstruktur oder konjunktureller Sensitivität treffen.

Im Bürosegment ist die Netto-Spitzenrendite im Durchschnitt der A-Standorte um 11 Basispunkte auf 4,49 % gestiegen. München bleibt mit unverändert 4,20 % der teuerste Büro-Investmentmarkt, auch Frankfurt zeigt sich mit 4,50 % stabil. Anstiege um 15 Basispunkte (bp) wurden in Berlin (4,50 %), Düsseldorf (4,65 %) und Stuttgart (4,65 %) verzeichnet. In Hamburg stieg die Netto-Spitzenrendite um 10 bp auf 4,35 %, in Köln um 20 bp auf 4,60 %.

Im Logistiksegment ist die Spitzenrendite im zweiten Quartal leicht gestiegen und liegt im Durchschnitt der A-Standorte nun bei 4,60 % (+10 bp). Die Nachfrage nach modernen Logistik-Immobilien ist intakt, allerdings schlagen sich die höheren Finanzierungskosten auch hier in den Ankaufsrechnungen nieder.

Im Healthcare-Segment wurde mit einem Plus um 30 bp auf 5,20 % die deutlichste Anpassung registriert. Hier treffen gestiegene Finanzierungskosten auf ein Marktumfeld, das bereits zuvor durch sektorspezifische Themen wie Betreiberbonität, Kostenentwicklung und regulatorische Anforderungen geprägt war.

Im Wohnsegment für Neubauobjekte ist die Netto-Spitzenrendite im Durchschnitt der A-Standorte auf 3,65 % gestiegen.

Im Einzelhandel zeigt sich ein differenziertes Bild. Shoppingcenter rentieren mit 6,00 % um 10 Basispunkte höher als im Vorquartal, Baumärkte als stark konjunkturabhängiges Format mit 6,20 % sogar um 25 Basispunkte höher. Im Highstreet-Segment ist dagegen eine Seitwärtsbewegung zu beobachten. Die Netto-Spitzenrendite liegt im Durchschnitt der A-Standorte unverändert bei 3,85 %. Ebenfalls stabil sind die Spitzenrenditen von lebensmittelgeankerten Fachmarktzentren sowie von Supermärkten und Discountern mit Spitzenrenditen von 4,65 % beziehungsweise 4,90 %.

Das Investmentmarktumfeld dürfte sich in den kommenden Monaten sukzessive aufhellen. Zwar werden geopolitische Unsicherheiten ein übergeordnetes Thema bleiben, und die Wirtschaftsdynamik dürfte vorerst weiter enttäuschen, aber der Korridor nach vorn ist für die Marktteilnehmer sowohl hinsichtlich der Entwicklung auf den Kapitalmärkten als auch der Realwirtschaft enger gefasst und kalkulierbarer.

Für die deutsche Wirtschaft wird entscheidend sein, wie der aktuelle Transformationsprozess positiv gestaltet wird. Mit dem jetzt vorgestellten Reformpaket ist ein erster Schritt getan, um Zukunftsfähigkeit und Wachstum zu fördern. Wirtschaftlich prosperierende Regionen wie der Raum München mit seinem starken Technologiesektor sowie weltweit beachtete Erfolge bei der Robotik zeigen, über welches Potenzial die deutsche Wirtschaft und Unternehmen verfügen können. Insbesondere ausländische Investoren monitoren, wo sich attraktive Investitionschancen bieten. Zusätzliche Sicherheit bei Investments bieten die soliden Nutzermärkte – wo Standort und Objekt passen, mit umfangreichem Mietwachstumspotenzial.

Die ausschlaggebende Komponente für das weitere Investmentjahr wird die Entwicklung der Finanzierungskosten sein. Überraschende Richtungswechsel werden nicht erwartet. Ein möglicher weiterer Zinsschritt der EZB ist eingepreist und die jüngsten Inflationsdaten im Euroraum haben die Sorgen einer weiter anziehenden Teuerung gedämpft. Eine vollständige Entwarnung ist damit aber nicht verbunden und eine nachhaltige Vergünstigung bei den Finanzierungsbedingungen unwahrscheinlich. Entsprechend bleiben defensive Finanzierungsannahmen, erhöhte Risikoprämien und Objektqualität transaktionsbestimmend.

„Entscheidend wird weniger die reine Verfügbarkeit von Kapital sein, sondern, ob Käufer und Verkäufer die veränderten Rahmenbedingungen in einem abschlussfähigen Preisniveau zusammenführen. Die aktuellen Transaktionsprozesse zeigen, dass Verkäufer und Käufer in der Kaufpreisfindung wieder etwas leichter zusammenfinden. Vorerst dürfte sich diese Entwicklung noch nicht direkt in einer umfangreichen Ausweitung des Investmentvolumens niederschlagen, aber wir gehen zum Jahresende hin von einer deutlichen Beschleunigung der Transaktionsdynamik auch im großvolumigen Segment aus. Über weite Strecken dürfte sich der Markt damit gegenüber 2025 seitwärts bewegen, mit Chance auf ein stärkeres Jahresende. Das Gesamtjahresvolumen wird mit großer Wahrscheinlichkeit Kurs auf die 40-Mrd.-€-Marke nehmen. Punktuelle Renditeanstiege sind dabei durchaus noch zu erwarten“, fasst Marcus Zorn die Aussichten zusammen.