Deutschlands Büromärkte bestätigen Vorjahresergebnis – beschleunigte Marktdynamik zum Jahresende

Mit einem beeindruckenden Flächenumsatz von 611.000 m² ist Frankfurt mit Abstand der stärkste Büromarkt Deutschlands 2025. Frankfurt kann damit nicht nur ein überdurchschnittliches Ergebnis registrieren, das erstmals seit 2019 wieder über der 600.000-m²-Marke notiert, sondern auch ein deutliches Umsatzplus von 54 % im Vorjahresvergleich. Vor allem die von BNP Paribas Real Estate begleiteten Großabschlüsse im ersten Quartal der Commerzbank (73.000 m²) und ING-Diba (32.500 m²) waren richtungsweisend für den weiteren Jahresverlauf. Während Großverträge in den Vorjahren eine Seltenheit waren, konnten nun in enger Taktung gleich 9 Abschlüsse mit jeweils mehr als 10.000 m² in den ersten drei Quartalen des Jahres erfolgreich über die Ziellinie gebracht werden. In keinem anderen Markt war die Anzahl der Großverträge 2025 so hoch.

Mit einem Flächenumsatz von 581.000 m² ordnet sich München auf dem zweiten Rang ein. Gegenüber dem Vorjahr ist zwar ein moderater Rückgang um 4 % zu verzeichnen, aber die insgesamt gute Nachfrageentwicklung erstreckt sich in der bayerischen Landeshauptstadt über alle Größensegmente. Auch die Frequenz bei den Großabschlüssen ist auf Vorjahresniveau. Positiv ins Gewicht fällt das sehr umsatzstarke vierte Quartal, das sogar das beste Ergebnis seit Q3 2022 darstellt.

Mit solch einem starken Resultat im Rücken kann Berlin nicht ins neue Jahr starten. Der Flächenumsatz beläuft sich in der Bundeshauptstadt 2025 nur auf 486.000 m², womit das Vorjahresergebnis deutlich um 16 % verfehlt wird. Vor allem die geringe Zahl an Großverträgen belastet das Ergebnis. Der Flächenumsatz bei Verträgen ab 5.000 m² ist gegenüber dem Vorjahr um 71 % gesunken. Diesen Rückgang kann die dynamische Anmietungstätigkeit im kleinen und mittleren Flächensegment nicht kompensieren. Mit einem Plus von knapp 17 % (bis 5.000 m² Mietfläche) setzt sie aber ein positives Zeichen für den Start-up-Standort Berlin.

Der stabile Hamburger Büromarkt ordnet sich einmal mehr auf Rang vier ein. Ohne den erhofften konjunkturellen Rückenwind belief sich der Flächenumsatz 2025 auf 401.000 m² und damit nur rund 5 % unter Vorjahresniveau. Dieses Resultat ist umso bemerkenswerter, da das Ergebnis von 2024 maßgeblich von seltenen großen Abschlüssen insbesondere der öffentlichen Hand getragen wurde, davon drei mit einer Mietfläche von jeweils mehr als 20.000 m². Letztere zeichnet für die größten Abschlüsse 2025 im Büromarkt Köln verantwortlich, der sich aber insbesondere im wichtigen mittleren Flächensegment deutlich lebhafter präsentiert als im Vorjahr. Mit einem Flächenumsatz von 250.000 m² und einem Umsatzplus von 10 % verweist Köln dann auch Düsseldorf mit 218.000 m² (-1 %) auf Platz 6. Während Düsseldorf auf niedrigem Niveau sein Vorjahresergebnis bestätigen konnte, mussten Leipzig (85.000 m² Flächenumsatz; - 29 %) und Essen (68.000 m²; -27 %) stark rückläufige Flächenumsätze registrieren.

Der Leerstand ist im Jahresverlauf um rund 16 % auf 8,8 Mio. m² gestiegen. Der Leerstandsanstieg hat sich dabei in sämtlichen Bürohochburgen vollzogen, allerdings mit sehr unterschiedlichem Tempo. Während das Leerstandsvolumen in München, Frankfurt und Düsseldorf nur noch vergleichsweise moderat angezogen hat, fällt das Plus im Vorjahresvergleich vor allem in Berlin, Köln und Leipzig noch umfangreich aus, wobei diese von einem deutlich niedrigeren Ausgangsniveau kommen. Die Leerstands-quote notiert entsprechend in Leipzig bei bundesweit niedrigen 5,7 %. Für Hamburg und Köln werden jeweils 6,3 % registriert und für München 7,9 %. Berlin und Essen ordnen sich gleichauf mit 8,9 % ein. Frankfurt (12,1 %) und Düsseldorf (12,7 %) verzeichnen nach wie vor die höchsten Leerstandsquoten unter den Top-Märkten.

Die seit Monaten zu beobachtende Ausdifferenzierung bei der Leerstandsentwicklung hat sich weiter verfestigt. Der Leerstand steigt vor allem dort, wo Objekt- und Lagequalitäten den aktuellen Nutzeransprüchen nicht genügen. Insbesondere bei älteren Bestandsgebäuden und an Standorten, die weder mit einer guten Verkehrsanbindung noch mit einem attraktiven Umfeld punkten können, sinken die Nachvermietungschancen. Um veraltete Objekte wieder marktgängig zu machen, werden Eigentümer forciert Neupositionierungen, Totalsanierungen oder auch Konversionen angehen. Parallel verschärft sich der Mangel an kurzfristig verfügbaren Neubau-Erstbezugsflächen in Deutschlands Top-Bürolagen. Aktuell stehen in diesem Lage- und Qualitätssegment insgesamt nur knapp 68.000 m² kurzfristig zur Verfügung – bei einem Flächenumsatz von 215.000 m² im Jahr 2025. In Berlin, Düsseldorf, Essen und Köln liegt der Leerstand im Top-Segment sogar jeweils deutlich unter 5.000 m². Für alle Bürohochburgen gilt, dass großvolumige Flächengesuche im absoluten Premiumsegment aktuell nur im Rahmen von Projektentwicklungen bedient werden können.

Die Bautätigkeit bewegt sich weiterhin auf sehr niedrigem Niveau und tendiert in der Mehrheit der untersuchten Städte weiter nach unten. Mit Ausnahme von Frankfurt und München, wo punktuell neue Projektvorhaben in Bau gegangen sind, ist sie in den Bürohochburgen im Vorjahresvergleich gesunken. Ende des Jahres 2025 befinden sich in den großen Büromärkten rund 2,2 Mio. m² im Bau, was einem Rückgang um rund 12 % entspricht. Während die Vorvermietungsquote in Berlin bei niedrigen 17,9 % notiert, liegt sie in der Mehrheit der Städte bei deutlich über 50 %, was durch das hohe Tempo unterstrichen wird, mit dem Neubauflächen vom Markt absorbiert werden. So werden für Frankfurt, Hamburg, Köln und Essen Vorvermietungsquoten von rund 60 % vermeldet.     

Die für den Büromarkt wichtige Kennzahl des verfügbaren Flächenangebots (Leerstand und noch verfügbare Flächen im Bau) ist im Jahresverlauf um 10 % auf aktuell 10,1 Mio. m² gestiegen.

Der deutliche Nachfrageüberhang im Premiumsegment hat die Spitzenmieten in Deutschlands Top-5- Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München weiter steigen lassen. Mit einem Plus von 8 % bzw. 4,50 €/m² auf aktuell 58,00 €/m² ist München nun Deutschlands teuerster Büromarkt. Dynamisch fällt auch die Spitzenmietentwicklung in Frankfurt mit einem spürbaren Anstieg um 10 % bzw. 5,00 €/m² auf 54,00 €/m² aus. In Berlin werden zum Jahresende 47,00 €/m² (+4 %) aufgerufen und in Düsseldorf 46,00 €/m² (+6 %). Hamburg ordnet sich aktuell noch mit 38,00 €/m² (+6 %) ein, allerdings werden auch in der Hansestadt erste Abschlüsse jenseits der 40 €/m² registriert. Dieses neue Niveau wird sich in den kommenden Monaten verfestigen. Stabile Spitzenmieten werden für Köln (33,50 €/m²) und Leipzig (21,00 €/m²) vermeldet. Das Feld wird von Essen mit 20,00 €/m² und einem spürbaren Anstieg um 11 % komplettiert.

In der Gesamtjahresbetrachtung wird der zunehmende Nachfragefokus auf moderne Büroflächen in der Entwicklung der Durchschnittsmiete besonders sichtbar. Sie ist im Jahresverlauf im Durchschnitt der großen Märkte um 7 % auf aktuell 21,70 €/m² gestiegen. Mit Ausnahme von Berlin, wo sie um knapp 10 % auf 26,50 €/m² nachgegeben hat, ist sie in sämtlichen Märkten gestiegen. Mit 30,20 €/m² verzeichnet Frankfurt nicht nur das höchste Niveau, sondern mit 28 % auch das stärkste Wachstum. München reiht sich mit 27,30 €/m² und einem Plus von 9 % ein. In Hamburg notiert die Durchschnittsmiete bei 22,50 €/m² und in Düsseldorf bei 20,00 €/m². Im benachbarten Köln liegt sie auf einem ähnlichen Niveau mit 19,00 €/m². Mit großem Abstand folgen Essen (14,80 €/m²) und Leipzig (13,50 €/m²).

Nach einem Jahr, in dem sich die deutschen Büromärkte trotz weiterhin herausfordernder konjunktureller und geopolitischer Rahmenbedingungen bemerkenswert robust gezeigt haben, spricht vieles dafür, dass sich der Trend zu mehr Bewegung auf Nutzerseite fortsetzt. Unternehmen gehen Flächenentscheidungen wieder aktiver an – häufig nach einer längeren Analysephase, dann aber mit einer zügigen Umsetzung. Treiber bleibt der „Flight to Quality“: Moderne, ESG-konforme Flächen in sehr gut angebundenen Standorten stehen klar im Fokus, während insbesondere ältere Bestandsobjekte außerhalb der Kernlagen weiter unter Anpassungsdruck geraten.

Gleichzeitig bleibt das Marktumfeld komplex, und die Planungssicherheit bleibt für Unternehmen in den kommenden Monaten begrenzt: Externe Faktoren wie handels- und geopolitische Konflikte können weiterhin kurzfristig für Volatilität sorgen. Für 2026 erwarten wir dennoch insgesamt eine moderate Belebung des Vermietungsgeschehens, insbesondere dann, wenn sich die gefüllten Entscheidungs-pipelines in der zweiten Jahreshälfte stärker in Abschlüssen materialisieren – allen voran auch im großflächigen Segment. Auf der Angebotsseite dürfte die Marktsegmentierung weiter zunehmen: Repositionierungen, Sanierungen und Konversionen bleiben zentrale Themen, wo Büroflächen den gestiegenen Qualitäts- und Standortanforderungen der Nutzer nicht mehr entsprechen, während der strukturelle Mangel an Top-Flächen in Premiumlagen den Druck auf die Spitzenmieten hochhalten wird.

„Die Dynamik auf Nutzerseite dürfte sich 2026 weiter verstetigen. Wir sehen in vielen Unternehmen einen klaren Willen zur räumlichen Veränderung. Dies wird maßgeblich von spürbar gestiegenen Qualitäts- und Lageansprüchen getrieben, sowie dem Ziel, Flächen zukunftsfähig und effizient zu nutzen. Vor diesem Hintergrund halten wir für den weiteren Jahresverlauf einen moderaten Anstieg der Flächenumsätze für realistisch, mit einem stärkeren Impuls vor allem in der zweiten Jahreshälfte. Zum einen dürfte das Sondervermögen der Bundesregierung dann zunehmend Wirkung entfalten und für mehr konjunkturellen Rückenwind sorgen. Zum anderen dürften unabhängig davon in diesen Monaten auch die laufenden Such- und Entscheidungsprozesse vermehrt zum Abschluss kommen und in einer steigenden Zahl von Neuvertragsabschlüssen münden. Gleichzeitig bleibt das Angebot an kurzfristig verfügbaren Premiumflächen in den Kernlagen äußerst knapp. In Konsequenz dürfte der Aufwärtsdruck bei den Spitzenmieten anhalten und sich weiter in steigenden Top-Niveaus niederschlagen“, fasst Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, die Aussichten zusammen.