BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Grocery Investment Report
Das Investmentvolumen für Fachmärkte ist im Jahr 2025 um rund 53 % auf 3,1 Mrd. € gestiegen, womit diese für gut 48 % der bundesweiten Einzelhandelsinvestments verantwortlich zeichnen (ggü. 32 % Marktanteil 2024). Dies ergibt der Grocery-Investmentmarkt-Report, den BNP Paribas Real Estate jetzt erneut veröffentlicht hat.
„Einen wesentlichen Beitrag zum guten Resultat leisteten erneut Fachmarkt- und Nahversorgungs-zentren, die im zweiten Jahr in Folge mit rund 1 Mrd. € (anteilig gut 33 %) am Marktgeschehen beteiligt waren, darunter das von BNP Paribas Real Estate begleitete Three Lions Portfolio. Deutlich beschleunigt hat sich die Marktdynamik bei Supermärkten und Discountern mit +32 % und 1,1 Mrd. € Investment-volumen. Getragen von der Porta-Übernahme durch XXXLutz erzielt die Non-Food Fachmarktsparte eines der besten jemals registrierten Ergebnisse und steuert 900 Mio. € zum Resultat bei“, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.
Während die größten Umsatztreiber wie die Porta-Übernahme und der Ankauf von 22 Nahversorgungsobjekten durch Habona Invest auf den Jahresbeginn entfielen, wurde die höchste Deal-Anzahl im vierten Quartal registriert, was das fortlaufend hohe Investoreninteresse an dieser Sparte unterstreicht.
Core-Objekte im Aufwind, Core+ auf konstant gutem Level
Die Nachfrage nach gut funktionierenden Lebensmittelfachmärkten ist ungebrochen hoch, da sie in einem von Unsicherheiten geprägten Umfeld Garanten für konjunkturunabhängige Umsätze sind. In der Konsequenz ist das Investmentvolumen 2025 um 10 % auf 2,1 Mrd. € gestiegen. Deutlich zugelegt hat hierbei vor allem das Core-Segment, wozu vor allem Portfolios mit gut funktionierenden Fachmarktzentren in etablierten Nahversorgungslagen beigetragen haben. Mit einem Umsatzplus von 49 % kommen Core-Investments auf 970 Mio. € und erzielen damit ihr bestes Resultat seit 2022. Unverändert im Investorenfokus stehen auch Core+-Immobilien: Mit ebenfalls über 900 Mio. € und 44 % Umsatzanteil bilden sie die zweite wichtige Säule im Markt. Value-add-Produkte spielen mangels Angebots an größeren Portfolios aktuell eine untergeordnete Rolle.
Die Kaufpreisfaktoren präsentieren sich in allen Risikoklassen stabil, sowohl im Fachmarktzentrums- als auch im Supermarkt/Discounter-Segment. Eine fortlaufende Seitwärtsbewegung ist 2026 wahrscheinlich.
Große Portfolios im 1. Quartal, im Jahresverlauf viele mittelgroße Pakete
Lebensmittelgeankerte Portfolios sind und bleiben das wichtigste Anlageprodukt innerhalb der Retail-Portfoliosparte. Insgesamt kamen Lebensmitteleinzelhandelsportfolios (LEH-Portfolios) im Gesamtjahr auf rund 1,1 Mrd. € Transaktionsvolumen, womit sie etwa 55 % des Gesamtvolumens an Paketverkäufen im Retail-Segment ausmachen; ein beachtlicher Wert angesichts der Porta-Übernahme im Non-Food-Sektor. Während die Anzahl der LEH-Portfoliodeals leicht von 22 auf 24 gestiegen ist, notiert die durchschnittliche Dealgröße unverändert bei im Langzeitvergleich relativ niedrigen 45 Mio. €.
Abseits der vereinzelten großvolumigen Portfolios im dreistelligen Millionenbereich, wie das von Habona erworbene Penka-Portfolio, entfiel der Großteil der Marktaktivitäten auf kleinere und mittelgroße Portfoliotransaktionen zwischen 20 und 70 Mio. €. Dass im Jahr 2025 nicht eine größere Anzahl an Deals jenseits der 100 Mio. € abgeschlossen wurde, ist weniger eine Frage des Investoreninteresses als des mangelnden Angebots.
Investmentmanager klar marktdominierend
Institutionelle Anleger sind weiterhin mit Abstand die aktivsten Player im Markt. Sie haben 2025 deutlich über 50 % zum Investmentvolumen beigetragen und dieses vor allem umfangreich in Spezialfonds (18 % Marktanteil) und geschlossenen Fonds (11 %) platziert. Die größten Transaktionen im Markt wurden dann auch für institutionelle Investmentvehikel getätigt, darunter das von Habona erworbene Penka-Portfolio sowie das Three Lions-Portfolio. Aber auch weitere prominente Ankäufe wie das ShoreLine- und das Four Green-Portfolio fallen in diese Kategorie.
Mit einem Anteil von 9 % sind Betreiber unverändert stark auf Käuferseite aktiv. Auf Seiten der Verkäufer sind neben den Investment/Asset Managern (28 % Marktanteil) mit anteilig gut 15 % auch Projektentwickler prominenter im Verkäuferranking vertreten. Betreiber sind die drittstärkste Verkäufergruppe mit 12 % Marktanteil.
Große Erweiterungspotenziale im Food-Segment – die stille Reserve in jedem Portfolio
Der Lebensmitteleinzelhandel hat sich in den vergangenen Jahren sehr dynamisch entwickelt. Die Umsätze sind seit Jahren steigend, zuletzt 2025 mit real +1,1 % gegenüber dem Vorjahr. Gestiegen ist jedoch nicht nur der Umsatz, sondern auch das Warensortiment (beispielsweise um mehr Frische- und Bio-Waren sowie Drogerieartikel). Darüber hinaus wird größerer Wert auf Warenpräsentation und Aufenthaltsqualität gelegt, was zu einem steigenden Verkaufsflächenbedarf führt.
BNP Paribas Real Estate hat auf Basis von bundesweit knapp 1.200 Filialen eine Analyse erstellt, um möglichen zusätzlichen Flächenbedarf zu ermitteln. Betrachtet wurden die Ladenformate Super- und Verbrauchermarkt, SB-Warenhaus und LEH-Discounter. Je Format wurde die aktuelle durchschnittliche Mietfläche den Flächennutzungsanforderungen gegenübergestellt, die in den Expansionsprofilen der führenden Lebensmitteleinzelhändler klar definiert werden.
Die Analyse-Ergebnisse im Überblick: Bei den Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern decken sich meist aktuelle Mietfläche und Flächenbedarf. Hier besteht entsprechend kein größerer Handlungsbedarf. Bei Supermärkten und LEH-Discountern sind die aktuellen Mietflächen im Durchschnitt viel kleiner als die von Händlern definierte Flächengröße. Im Supermarkt-Format fehlen im Durchschnitt pro Asset rund 450 m², bei den LEH-Discountern sind es 250 m² pro Objekt. In Summe ergibt sich im Supermarkt-Segment ein kalkulatorisches Erweiterungspotenzial von 4,8 Mio. m² und bei LEH-Discountern von 4 Mio. m². Dies würde theoretisch 2.100 beziehungsweise 2.700 Neubaumärkten entsprechen.
Unabhängig von der Vertragslaufzeit besteht somit ein erhebliches „stilles“ Upside-Potenzial in jedem Bestandsportfolio. Hinzu kommen bei Erweiterungen in den meisten Fällen signifikante Mietsteigerungen und lange Vertragslaufzeiten (meist 15 Jahre).
Perspektiven
„Mit einem Marktanteil von 48 % am gesamten Einzelhandelsinvestmentvolumen hat die Fachmarkt-Sparte 2025 erneut ihre Bedeutung und das große Investoreninteresse bestätigt. Vor allem das sogenannte Grocery-Segment entwickelte sich dynamisch mit +10 % auf 2,1 Mrd. €. Allerdings verhinderte 2025 der Angebotsmangel im großvolumigen Portfoliosegment ein höheres Gesamtvolumen und hielt das Durchschnittsvolumen bei LEH-Portfolios bei niedrigen 45 Mio. €. Der Grocery Investmentmarkt steuert auf ein starkes Jahr 2026 zu, da die Investorennachfrage hoch ist und gerade seitens pan-europäisch operierender Fonds weiter steigt. In einem von Unsicherheiten geprägten Umfeld wissen sie die konjunkturunabhängigen Umsätze im LEH-Segment zu schätzen. Zusätzlichen Rückenwind sollte der Markt auch von Angebotsseite bekommen. Insbesondere im stark gesuchten Core-Segment zeichnet sich eine Angebotsausweitung auch bei großen Portfolios ab. Generell sollte über alle Risikoklassen und Qualitätssegmente mehr Produkt in den Markt kommen, während bei den Kaufpreisen wenig Veränderung erwartet wird“, fasst Christoph Scharf die Aussichten zusammen.
