Eine hochrangige Expertenrunde, die an der Podiumsdiskussion “Hält Büro die Assetklasse?“ von DIP-Partner Aengevelt Immobilien auf der EXPO REAL teilnahm, war sich einig: Trotz großer Herausforderungen hat die Assetklasse Büro nicht nur Zukunft, sondern der richtige Zeitpunkt für Investments ist genau jetzt gekommen. Übereinstimmung bestand aber auch darin, dass der Markt selektiver geworden ist und die Anforderungen an Standorte und Qualitäten gestiegen sind.
Brigitte Adam FRICS, geschäftsführende Gesellschafterin von ENA Experts Real Estate Valuation, eröffnete die Expertenrunde mit einem Impulsvortrag, der Herausforderungen und Chancen skizzierte. Die Arbeitswelt hat sich in den letzten Jahren grundlegend verändert, was die Anforderungen an Büroflächen beeinflusst:
- Flexibilität wird wichtiger als Präsenzpflicht; Mitarbeitende wünschen Wahlfreiheit beim Arbeitsort.
- Digitalisierung und KI ermöglichen ortsunabhängige Tätigkeiten.
- New Work-Konzepte fördern Kreativität und Wohlbefinden.
- Der Flächenbedarf sinkt, während jedoch die Anforderungen an Qualität und Ausstattung steigen.
Aufgrund veränderter Arbeitsmodelle, wirtschaftlicher Unsicherheiten und staatlicher Regulierungen steht die Büroimmobilienklasse vor erheblichen Herausforderungen:
- Steigende Leerstände durch Homeoffice und hybride Arbeitsmodelle.
- Geringe Neubauaktivitäten aufgrund hoher Baukosten und unsicherer Nachfrage.
- Energetische Sanierungspflichten erhöhen den Investitionsbedarf.
- Wirtschaftliche Rezession schwächt die Nachfrage nach Büroflächen.
- Institutionelle Anleger zeigen Zurückhaltung, fokussieren sich auf risikoarme, ESG-konforme Investments.
Als Konsequenz daraus verschiebt sich die Nachfrage von Quantität zu Qualität, wobei ESG-Kriterien und flexible Nutzungskonzepte an Bedeutung gewinnen:
- ESG-konforme Gebäude mit guter Energieeffizienz sind gefragt.
- Zentrale, gut angebundene Standorte bleiben attraktiv.
- Flexible Nutzungskonzepte wie Co-Working und Shared Spaces gewinnen an Bedeutung.
Brigitte Adam von ENA Experts wörtlich: „Das Büro bleibt eine relevante Assetklasse – jedoch selektiv und qualitätsgetrieben. Zukunftsfähig sind nur Standorte und Objekte, die ESG-Kriterien erfüllen, Nutzerbedürfnisse in den Mittelpunkt stellen und kreative Revitalisierungs- sowie Nutzungskonzepte verfolgen.“
Heike Beyer, Head of Asset Mangement DACH von Commerz Real, verwies auf die eigenen Vermietungserfolge und aktuell 250.000 m² spekulative Projektentwicklungen. Beyers Quintessenz: „Büro ist gerade jetzt eine attraktive Assetklasse. Das Büro war selten bedeutender: von einem Platz zum Arbeiten ist es zu einem der Hauptmotivatoren für den Return to Office-Prozess geworden. Durch steigende Anforderungen, neue Nutzergruppen und komplexere Entscheidungswege ist die Vermietung zwar anspruchsvoller geworden, aber mit den richtigen Lagen, guten Gebäuden, engem Mieterkontakt und Durchhaltevermögen trauen wir uns auch weiterhin zu, erfolgreich mit der Assetklasse Büro zu arbeiten.“
Simon Van Zoggel, Head of Transaction des Asset-Managers IMAXXAM sprach sogar von „goldenen Zeiten für Büroinvestments“, fügt aber hinzu, dass man inzwischen „aber genauer hinsehen“ sollte: „Wir investieren nach wie vor in Büro und versuchen gerade jetzt, diese Zeit auszunutzen, sehen das ein bisschen als Goldgräberstimmung. Natürlich wird es Lagen geben, die im Bürobereich nicht überleben, es wird Büroformen geben, die outdated sind, aber es gibt auch viele Mieter, die diesem Trend nicht folgen und nicht diese großen Ansprüche haben, insbesondere Behördenmieter und behördenähnliche Mieter. Im Moment sind die Renditen wahnsinnig spannend, wir kaufen Neubauten deutlich unter Gestehungskosten an, wir kaufen zu günstigen Faktoren an, das macht es aus Anlegersicht einfach.“
Klaus-Peter Hesse, Executive Consultant von Beust & Coll., spitzte die Erkenntnis, das Totgesagte bekanntlich länger leben, für Office-Immobilien zu: „Viele Büros leben länger als manch einer glaubt und das ist auch gut so! Lage, energetische Qualität und Flexibilität bei der Raumplanung, Miethöhe sowie die Laufzeit von Verträgen spielen bereits jetzt eine große Rolle. Die Zukunft vieler Büroimmobilien wird aber davon abhängen, wie radikal Politik und Verwaltung den Transformationsprozess begleiten und mutig Nutzungsänderungen unterstützen. Finanzielle Förderung kann und sollte nur im Einzelfall und bei Schlüsselimmobilien stattfinden.“
Die These, dass die Assetklasse Büro Zukunft hat, aber selektive Strategien erfordert, teilte auch Daniel Milkus, Niederlassungsleiter Frankfurt und Mitglied der Geschäftsführung von Aengevelt Immobilien: „Der Büromarkt lebt! Wer sich mit Büros auskennt, findet hier – antizyklisch – bessere Einstiegs-Chancen als in anderen Assetklassen. Investments in B-Städten können sogar nachhaltig stabiler sein als Top-5 Standorte!“
Die Expertenrunde war sich auch über die Strategien einig, die im Detail zu ergreifen sind:
- Um hochqualifiziertes Personal zu finden und zu binden, wird die Zentralität von Standorten immer wichtiger. Periphere Standorte haben nur noch Chancen, wenn die Qualität außergewöhnlich ist. Periphere Backoffice-Standorte sind am stärksten durch KI gefährdet.
- Nutzungsmischung kann die Attraktivität einer Büroimmobilien steigern, wobei horizontale Mischung im Sinne eines „Quartiers auf einer Etage“ zukunftsfähiger sind als die klassische vertikale Mischung.
- Office-Umgebungen müssen auch Relaxing, Socializing, Entertainment und Wellness bieten. Eine Podiumsteilnehmerin brachte es auf den Punkt: „Der Kicker-Tisch reicht nicht mehr.“
- ESG ist Standard.
- Die Grundrisse müssen für innovative Workspaces geeignet sein
- Deckenhöhen: Wenn die Deckenhöhe nicht ausreicht, bleibt nur noch der Abriss. Kompromisse wie Downlights werden heute nicht mehr akzeptiert.
- Für Bestandsgebäude, die keine innovativen Arbeitswelten zulassen, bleiben meistens nur noch Umnutzung oder Abriss als Lösungsalternativen.
