Der Verteidigungssektor wird derzeit massiv ausgebaut und mit ihm die Nachfrage nach Immobilien. Bundeswehr und Zulieferer benötigen Büro-, Gewerbe- und Logistikflächen mit teils sehr speziellen Anforderungen. DIP-Partner Aengevelt Immobilien hat dazu bereits zahlreiche Defence Properties vermittelt und sieht einen stark wachsenden Markt.
Angesichts zunehmender geopolitischer Spannungsherde haben Bundesregierung und Bundestag beschlossen, die Unabhängigkeit und die Verteidigungsbereitschaft Deutschlands deutlich zu verbessern. Dazu wurden bekanntlich u.a. die Einrichtung eines milliardenschweren Infrastruktur- und Sondervermögens beschlossen und die Schuldengrenze gelockert. Nach den bereits erfolgten Grundgesetzänderungen wird das Volumen der Verteidigungsausgaben von 71,0 Mrd. € im Jahr 2024 Schritt für Schritt auf 152,8 Mrd. € im Jahr 2029 ansteigen. Die Ausgaben für die militärische Beschaffung steigen dabei überproportional, und zwar von 20,4 Mrd. € im Jahr 2024 auf 47,9 Mrd. € bereits im Jahr 2026. Die Truppenstärke der Bundeswehr soll bis 2029 um 44 % von rd. 181.000 aktiven Soldaten auf 260.000 erhöht werden.
Diese Beschlüsse werden bewirken, dass die Bundeswehr selbst mehr Flächen und Immobilien benötigt, beispielsweise für Kasernen, Stützpunkte, Übungsgelände oder Cyberabwehrzentren. Bis zum 1. Juli 2027 werden allein 24 neue Musterungszentren in ganz Deutschland eröffnet. Laut Infrastrukturbericht 2024 der Bundeswehr liefen bereits 2024 rund 8.000 staatlich verantwortete Infrastrukturbaumaßnahmen mit einem Projektvolumen von ca. 1,6 Mrd. €; für 2025 sind 1,7 Mrd. € angesetzt, und die Planungen sehen eine jährliche Steigerung des Projekt- und Bauvolumens von 10 bis 20 % vor.
Im Rahmen des Pilotprojekts „Bundeswehr-Bauprogramm Unterkünfte" (gemeinsam mit der BImA) sind bis 2031 76 Gebäude mit mehr als 7.150 Unterkünften in 31 Liegenschaften vorgesehen, zusätzlich 270 Kompaniegebäude mit rd. 40.000 Unterbringungsplätzen für Wehrdienstleistende.
Die Dynamik zeigt sich auch in konkreten Großabschlüssen: Laut Logivest lagen die Neubauprojekte für die Rüstungs- und Zuliefererindustrie 2023 noch unter 10.000 m²; 2024 verzehnfachte sich das Neubauvolumen, u.a. mit einer rd. 60.000 m² großen Lagerhalle in Walsrode für das Bekleidungsmanagement der Bundeswehr als größtem Einzelprojekt. Im ersten Quartal 2026 folgte eine Anmietung von rd. 65.300 m² in Wettringen (Münsterland) im selben Nutzersegment.
Noch größer ist der Zusatzbedarf an Gewerbe-Logistik- und Büroimmobilien bei den Zulieferern, die Fahrzeuge, Geräte, Waffensysteme, Ausrüstung und Munition produzieren. Der Logistikspezialist GARBE Industrial erwartet allein dadurch einen zusätzlichen Bedarf an Industrie- und Logistikflächen im Umfang von 10 bis 20 Mio. m². Ausgehend vom NATO-Ziel, 3,5 % des BIP für militärische Kernkompetenzen bereitzustellen, wird marktseitig ein zusätzlicher Flächenbedarf bis 2033 von rd. 6 Mio. m² allein in Deutschland bzw. 37 Mio. m² europaweit prognostiziert.
Defence Properties werden sowohl vom Typ als auch von den Standorten sehr divers sein. Beispielsweise benötigen Musterungszentren großstädtische, gut erreichbare Standorte. Auch die Zentralen der Rüstungsunternehmen befinden sich überwiegend in klassischen Büroimmobilien in großstädtischen Lagen. Fertigungsbetriebe und Logistikzentren werden entweder an abgeschiedenen Standorten errichtet und/oder in Lagen, die über direkte Anbindungen an die jeweils erforderliche Transportinfrastruktur verfügen – wie Bahnlinien, Autobahnen, Häfen oder Flughäfen.
Standorte und Gebäude bedürfen darüber hinaus einer erhöhten Sicherheitsarchitektur mit kontrollierten Zufahrts- und Zutrittsschleusen sowie Daten- und Energieredundanzen. Die zu fertigenden, zu lagernden und zu transportierenden Produkte können extreme Lasten aufweisen (z.B. gepanzerte Fahrzeuge), empfindlich sein (z.B. Fluggeräte, Elektronik) oder mit Explosionsgefahr einhergehen (z.B. Munition). Die Objekte müssen zudem auch gegen Sabotageakte und Drohnenangriffe gesichert sein, die im Rahmen der hybriden Kriegsführung schon jetzt reale Gefahren darstellen. Die Ansprüche an Schwerlastanbindung, Hallenhöhe, Fundamente und Bodenlasten, redundante Versorgungssysteme, Hochsicherheitslager etc. sind somit weitaus höher als bei konventionellen Gewerbe- und Logistikbauten.
Entsprechend ziehen die Preise für geeignete Standorte an: Aengevelt beobachtet hier Aufschläge von bis zu 30 % im Markt.
„Auf der anderen Seite ergeben sich für Investoren attraktive Chancen aus langfristigen, stabilen Mietverträgen mit Akteuren aus dem stark wachsenden Defence Bereich aufgrund der weltpolitischen Lage und dem damit verbundenen Sondervermögen sowie die Möglichkeit zur Portfoliodiversifikation“, erläutert André Rebmann, Immobilienexperte von Aengevelt Magdeburg, und ergänzt: „Unser Haus befasst sich aktuell intensiv mit konkreten Suchaufträgen und den damit verbundenen komplexen, divergierenden Anforderungsprofilen.“
Herausforderungen liegen dabei in Sicherheits- und Geheimhaltungsanforderungen, komplexen Genehmigungsprozessen aufgrund ganz anderer (NATO-) Kriterien, mangelnder oder eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit und mangelnder Kompatibilität mit ESG-Kriterien.
Unter dem Stichwort Dual-Use entsteht ein eigenes Marktsegment auf zwei Ebenen: Das Bundesministerium der Verteidigung (BMVg) setzt bei bestehenden Liegenschaften auf Ko-Nutzung durch Bundeswehr und Dritte und hat im Oktober 2025 die zivile Umwandlung von rd. 200 Standorten vorerst gestoppt, um kurzfristig auf Bedarfe reagieren zu können. Auf Logistikebene werden neue Hallen zunehmend so geplant, dass sie im Krisenfall militärisch umwidmungsfähig sind. Für Investoren bedeutet das zusätzliche Planungssicherheit.
Neben dem Neubau kommt für Defence Properties auch die Umnutzung geeigneter Brownfields infrage, insbesondere von Standorten, die von anderen Industrien (wie der der Stahlindustrie, der Automobilindustrie, dem Schienenfahrzeugbau oder dem zivilen Schiffbau) auf- und freigegeben werden.
Chiara Aengevelt, geschäftsführende Gesellschafterin Aengevelt Immobilien: „Defence Properties entwickeln sich zu einem der dynamischsten Wachstumssegmente im deutschen Immobilienmarkt. Der massive Ausbau der Bundeswehr und der Rüstungsindustrie erzeugt einen Flächenbedarf, der in Dimension und Geschwindigkeit bedeutend ist. Für Investoren bieten langfristige, stabile Mietverträge mit der öffentlichen Hand oder starken Industriepartnern eine attraktive Perspektive. Eigentümern geeigneter Liegenschaften wiederum eröffnet das Segment attraktive Verkaufsoptionen, insbesondere auch im Falle nicht mehr betriebsnotwendiger Betriebsimmobilien."
