Im Jahr 2024 hat der Investmentumsatz in Deutschland erheblich angezogen. Das Gesamtergebnis beläuft sich auf rund 35,2 Mrd. €, was im Vorjahresvergleich einem Zuwachs von knapp 27 % entspricht. Die stärkste Steigerung verzeichneten Wohninvestments (ab 30 Einheiten), die um fast 78 % auf rund 9,3 Mrd. € zugelegt haben und mit gut 26 % auch den höchsten Marktanteil am Gesamtinvestmentvolumen haben. Im Bereich gewerblicher Immobilieninvestments fiel das Plus mit knapp 15 % und einem Umsatz von gut 25,9 Mrd. € zwar signifikant niedriger aus, bewegt sich aber im erwarteten Rahmen. Grundsätzlich lässt sich demzufolge festhalten, dass sich der im gesamten Jahresverlauf zu beobachtende Aufwärtstrend auch im Schlussquartal verfestigt und sogar noch etwas beschleunigt hat. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Bemerkenswert ist vor allem die deutliche Marktbelebung im Bereich Residential. Dies spricht dafür, dass die Investoren die mittel- und langfristigen Perspektiven der deutschen Wohnungsmärkte weiterhin positiv einschätzen. Verantwortlich für das gestiegene Umsatzvolumen sind nicht zuletzt die weiteren Mietpreiszuwächse seit Jahresanfang. In Verbindung mit sinkenden Leitzinsen und damit auch Finanzierungskosten ist von wieder steigenden Kaufpreisen auszugehen, die im hochwertigen Neubausegment bereits im Schlussquartal zu verzeichnen waren. Die sich hieraus ergebenden Wertsteigerungspotenziale machen Wohnungsinvestments für Anleger wieder zunehmend interessant“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Unterstrichen wird diese Aussage dadurch, dass mittlerweile auch wieder erste größere Value-add-Deals abgeschlossen werden konnten. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass die Assetklasse Residential mit über 26 % den höchsten Anteil am gesamten Transaktionsvolumen aufweist und Logistik-, Einzelhandels- und Büro-Investments auf die Plätze verweist.
Auch im Marktsegment der gewerblichen Immobilieninvestments war eine kleine Jahresendrallye zu verzeichnen, sodass im vierten Quartal fast 8 Mrd. € Umsatz erfasst werden konnten. Insgesamt liegt das Jahresergebnis mit 25,9 Mrd. € knapp 15 % höher als der vergleichbare Vorjahreswert. Die Märkte haben damit die erwartete Erholung fortgesetzt. Erfreulich ist vor allem, dass nicht nur das Umsatzvolumen zugelegt hat, sondern auch die Anzahl der registrierten Transaktionen mit gut 1.100 um gut 16% höher liegt als im Vorjahr, was als Indiz für ein wieder größeres Käuferinteresse auf breiter Front angesehen werden kann. „Diese positive Marktentwicklung ist vor dem Hintergrund des weiterhin schwierigen konjunkturellen Umfelds nicht selbstverständlich. Für das Gesamtjahr 2024 zeichnet sich eine BIP-Entwicklung im Bereich eines Nullwachstums ab. Auch eine leichte Rezession ist noch nicht ganz ausgeschlossen. Hinzu kommt, dass auch die Aussichten und die Stimmungslage der Unternehmen noch keine Entwarnung geben. Hierfür spricht unter anderem der ifo-Konjunkturindex, der zuletzt zweimal hintereinander gesunken ist. Trotzdem hat das Vertrauen der Investoren in die langfristige Entwicklung der größten europäischen Volkswirtschaft zugenommen. Vor allem die Perspektiven und Wertsteigerungspotenziale spielen hierbei eine entscheidende Rolle und machen Immobilieninvestitionen wieder zunehmend interessanter“, so Marcus Zorn.
„Rückenwind kommt auch von den Finanzmärkten. Sowohl die EZB als auch die FED haben die Zinswende eingeläutet und den richtungsweisenden Einlagenzins mittlerweile mehrmals gesenkt. Zwar ist das Tempo weiterer Zinssenkungen noch ungewiss, es zeichnet sich aber ab, dass zumindest die EZB den eingeschlagenen Kurs noch etwas fortsetzen dürfte. Ausschlaggebend hierfür sind nicht zuletzt die nur sehr moderaten BIP-Prognosen für Deutschland und schwierige politische Gemengelagen in mehreren EU-Ländern. Grundsätzlich spiegelt sich das gesunkene Zinsniveau bereits deutlich in niedrigeren Swap-Sätzen wider, wodurch sich die Finanzierungskonditionen bereits spürbar verbessert haben und noch weiter verbessern dürften. Auch dieser Trend sollte die Investitionsbereitschaft in den nächsten Quartalen zusätzlich stimulieren“, ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Betrachtet man nur die gewerblichen Investments, dann haben die Investitionen in Logistikimmobilien ihren im letzten Jahr erstmals erreichten Spitzenplatz verteidigt. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 6,87 Mrd. € haben sie sich an die Spitze der Assetklassen gesetzt und tragen knapp 27 % zum Gesamt-umsatz bei. Damit konnten sie das Vorjahrsergebnis um 13 % steigern und haben sich auch ihrem zehnjährigen Durchschnitt wieder stärker angenähert (-7 %). Erfreulich ist, dass die positive Umsatzentwicklung sowohl von Einzeltransaktionen (Anteil: 52 %) als auch Portfoliodeals (Anteil: 48 %) getragen wird. Das Interesse der Investoren, gerade an großvolumigen Objekten und Paketen, hat spürbar zugelegt. Insgesamt konnten 19 Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden. Hiervon entfallen gut 94 % auf ausländische Käufer. Dies spricht dafür, dass deutsche Logistikimmobilien gerade für ausländische Investoren weiterhin eine ausgesprochen attraktive Assetklasse darstellen.
Auf Rang zwei folgen Einzelhandelsobjekte, die gut 6,3 Mrd. € zum gewerblichen Investmentvolumen beisteuern, was einem Anteil von gut 25 % entspricht. Relativ betrachtet haben sie damit 2024 den höchsten Zuwachs aller Assetklasse verzeichnet und erreichen ein um fast 28 % besseres Resultat als 2023. Die Nachfrage richtete sich dabei auf ganz unterschiedliche Teilsegmente im breiten Retail-Spektrum, was prinzipiell sehr positiv zu werten ist. Am meisten investiert wurde mit rund 1,85 Mrd. € in Fach- und Supermärkte, gefolgt von Kaufhäusern mit knapp 1,77 Mrd. €. Hier traten unter anderem auch eine Reihe von Städten als Käufer auf, um die Attraktivität ihrer Innenstädte zu erhalten und Leerstände zu vermeiden. Nur unwesentlich weniger wurde in Geschäftshäuser angelegt, die auf ein Umsatzvolumen von rund 1,75 Mrd. € kommen.
Auf dem Podium landen darüber hinaus erwartungsgemäß auch Büroobjekte, die mit einem Transaktionsvolumen von 5,21 Mrd. € gut 20 % zum Investmentumsatz beitragen. Trotzdem leidet das Bürosegment nach wie vor am meisten unter dem schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeld. Zum Ausdruck kommt dies auch darin, dass Büro die einzige Assetklasse ist, die 2024 weniger Investmentvolumen erzielt hat als im Vorjahr(-13 %). Viele Investoren sind nach wie vor verunsichert bezüglich der nutzerseitigen Nachfrage im Zusammenhang mit den eher moderaten BIP-Prognosen und möglichen Auswirkungen von höheren Homeoffice-Anteilen. Eine deutliche Erholung auf breiter Front bei Büro-Investments dürfte erst einsetzen, wenn die Konjunktur spürbar an Fahrt aufnehmen wird, wodurch die Nutzernachfrage wieder signifikant ansteigen dürfte. Ungeachtet dessen befinden sich einige größere Landmark-Deals in Vorbereitung, deren Umsetzung positive Signale für die Büroinvestmentmärkte senden sollte.
Den vierten Platz belegen Hotels, die gut 5 % zum Ergebnis beisteuern. Mit einem Gesamtumsatz von etwa 1,41 Mrd. € können sie ihren Vorjahreswert um rund 5 % steigern. Der leicht positive Aufwärtstrend setzt sich aufgrund des steigenden Investoreninteresses fort. Ebenfalls etwas zulegen konnten Investments in Healthcare-Objekte. Mit gut 1,16 Mrd. € liegt ihr Volumen mehr als 6 % über dem Vorjahresergebnis. Von den sehr guten Umsätzen der Jahre 2018 bis 2022 sind sie aber immer noch weit entfernt.
Zum gestiegenen Investmentumsatz mit Gewerbeobjekten haben sowohl Einzelobjekte als auch Portfolios beigetragen. Mit einem Umsatzanteil von rund 24 % fällt der Portfolioanteil immer noch etwas geringer aus als in vielen vergangenen Jahren. Nichtsdestotrotz konnten Paketverkäufe ihr Ergebnis um gut 8 % auf aktuell 6,14 Mrd. € steigern. Deutlich mehr investiert wurde vor allem in Logistikpakete, aber auch im Bürosegment waren erste Lichtblicke mit einigen kleineren Portfoliotransaktionen zu beobachten. Mit knapp 19,77 Mrd. € steuern Einzelobjekte erneut den Löwenanteil (76 %) zum Gesamtumsatz bei. Im Vorjahresvergleich haben sie um knapp 17 % zugelegt. Hierzu beigetragen haben vor allem Einzelhandelsimmobilien, die ihr Resultat mit 5,15 Mrd. € mehr als verdoppeln konnten.
Der Anteil ausländischer Anleger am Gesamtvolumen mit gewerblichen Immobilien hat deutlich angezogen und liegt 2024 bei knapp 43 %. Damit bewegt sich die Beteiligung dieser Käufer wieder in etwa auf dem Niveau des langjährigen Schnitts. Diese Entwicklung ist als positives Signal für die deutschen Investmentmärkte zu werten, da es unterstreicht, dass Deutschland trotz des aktuell schwierigen konjunkturellen Umfelds einen für internationales Kapital unverändert wichtigen und interessanten Markt darstellt, der perspektivisch und bei verbesserten Finanzierungsbedingungen weiter an Bedeutung gewinnen dürfte.
„Dass sich die Stimmung der Investoren verbessert hat und sich die Marktaktivitäten langsam wieder den aus der Vergangenheit gewohnten Mechanismen annähern, wird nicht zuletzt dadurch deutlich, dass in den A-Standorten ein Umsatzsprung verzeichnet werden konnte. Nachdem gerade die großen Städte besonders unter den schwierigen Preisanpassungsprozessen gelitten haben, haben sie jetzt scheinbar den Beginn eines Aufholprozesses eingeläutet. Mit einem Investmentvolumen von 12,87 Mrd. € konnten sie ihren Vorjahreswert um rund die Hälfte steigern“, erläutert Nico Keller. Mit weitem Abstand auf Platz 1 liegt Berlin mit einem Ergebnis von knapp 3,55 Mrd. €, was einem Plus von fast 41 % entspricht. Wesentlich dazu beigetragen hat der Verkauf des KaDeWe an die thailändische Central Group. Auf Platz zwei folgt München mit gut 2,68 Mrd. €. Die bayerische Landeshauptstadt hat damit ihr Vorjahresresultat verdoppelt und weist die mit Abstand größte Steigerung aller großen Standorte auf. In Hamburg wurde die 2-Mrd.-€-Marke ebenfalls geknackt. Mit 2,28 Mrd. € konnte die Hansestadt ihren Umsatz um stolze 79 % steigern. Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt mit gut 1,62 Mrd. € (+36 %) und Köln mit knapp 1,17 Mrd. €. Auch die Domstadt kann ihr Ergebnis mit fast 92 % überproportional steigern. Etwas niedriger fällt das Umsatzplus mit gut 15 % in Düsseldorf aus, wo aber trotzdem mit 1,02 Mrd. € die Milliardenmarke überschritten wird. Der einzige A-Standort mit negativer Entwicklung ist Stuttgart, wo ein Transaktionsvolumen von lediglich 555 Mio. € registriert wurde, was einem Rückgang um rund ein Viertel entspricht.
Erwartungsgemäß haben sich die leicht gesenkten Leitzinsen der Notenbanken noch nicht unmittelbar in den Kaufpreisniveaus niedergeschlagen. Demzufolge war auch im vierten Quartal überwiegend eine Stabilisierung zu beobachten, sodass sich die meisten Renditen nicht verändert haben. Die Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte liegen im Durchschnitt der A-Standorte weiterhin bei 4,36 %. Teuerster Standort ist nach wie vor München mit 4,20 %. Dicht dahinter liegen gleichauf Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart werden unverändert 4,40 % notiert, und in Frankfurt und Düsseldorf sind 4,50 % anzusetzen. Im Logistikmarkt beläuft sich die Spitzenrendite trotz der sehr guten Nachfrage aktuell noch auf 4,25 %, und für innerstädtische Geschäftshäuser liegt der Durchschnitt in den A-Standorten stabil bei 3,76 %. Bei Fachmarktzentren ist dagegen ein leichter Rückgang der Spitzenrendite um 10 Basispunkte auf jetzt 4,65 % zu verzeichnen. Dagegen gab es bei Discountern/Supermärkten (4,90 %) und Shoppingcentern (5,60 %) keine Verschiebungen. Etwas anders stellt sich die Situation im Wohnungsmarkt dar. Für Neubauobjekte hat sich die Spitzenrendite im Schnitt der A-Standorte um 15 Basispunkte auf 3,58 % reduziert.
Die weitere Entwicklung der Investmentmärkte wird auch 2025 durch unterschiedliche Rahmenbedingungen mit teilweise gegensätzlichen Einflüssen auf das Investmentgeschehen bestimmt werden. Die aktuellen Prognosen zur BIP-Entwicklung deuten darauf hin, dass das konjunkturelle Umfeld auch 2025 herausfordernd bleiben wird. Die meisten Wirtschaftsinstitute gehen davon aus, dass, wenn überhaupt, nur ein bescheidenes Wachstum von deutlich unter 1 % zu erwarten ist. Hinzu kommt eine Reihe von Unsicherheitsfaktoren hinsichtlich weiterer globaler Entwicklungen. Als Stichworte sind die noch nicht eindeutigen Maßnahmen der neuen US-Regierung, beispielsweise bei Zöllen oder der Unterstützung der Ukraine, oder latente Regierungskrisen wie beispielsweise in Frankreich oder Österreich zu nennen.
Andererseits gibt es eine ganze Reihe von positiven Faktoren, von denen die Investmentmärkte profitieren könnten. Hierzu gehört die spürbar verbesserte Stimmung auf Investorenseite und das wachsende Interesse ausländischer Anleger, das sich in den Ergebnissen des Jahres 2024 widerspiegelt. Darüber hinaus deutet einiges darauf hin, dass dem Markt in den nächsten Monaten ein zusätzliches Angebot zur Verfügung gestellt werden könnte. In Verbindung mit möglichen weiteren Leitzinssenkungen und sich verbessernden Finanzierungsbedingungen eröffnen sich für Anleger mittel- und langfristig erhebliche Wertsteigerungspotenziale. Voraussetzung hierfür ist allerdings das richtige Timing. Es spricht einiges dafür, dass Käufer sich zunehmend damit beschäftigen, den richtigen Zeitpunkt zum Markteinstieg nicht zu verpassen. Die genannten Aspekte dürften die Investmentmärkte stimulieren und beflügeln.
In der Abwägung der unterschiedlichen Einflussparameter, die in ähnlicher Form ja auch bereits im zweiten Halbjahr 2024 wirksam waren, spricht aus heutiger Sicht vieles dafür, dass die positiven Markteinflüsse etwas überwiegen und sich die sukzessive Erholung der Investmentmärkte 2025 fortsetzen wird. Transaktionsvolumina, die sich den langfristigen Durchschnittswerten deutlich annähern, dürften aber auch 2025 noch nicht wieder zu erzielen sein. Trotz erheblich besserer Stimmung auf der Anlegerseite wird sich das gesamtwirtschaftliche Umfeld hierfür voraussichtlich noch zu herausfordernd gestalten.
„Für das Jahr 2025 erwarten wir demzufolge ein Transaktionsvolumen, das gegenüber dem Vorjahr noch einmal sichtbar zulegen dürfte. Ein Ergebnis von über 40 Mrd. € für Investments in Gewerbe- und Living-Objekte erscheint nicht unrealistisch. Allerdings werden die einzelnen Assetklassen hiervon unterschiedlich profitieren. Das Umfeld für Büroimmobilien wird sich im laufenden Jahr vorerst vermutlich noch anspruchsvoll gestalten. Im Wohnungssegment und bei Logistikimmobilien ist dagegen eine positivere Entwicklung zu erwarten. Hinsichtlich der Renditeentwicklung deutet alles darauf hin, dass die gesunkenen Zinsniveaus zu leichten Renditekompressionen führen werden, sodass die Spitzenrenditen voraussichtlich in den meisten Assetklassen im Jahresverlauf leicht sinken sollten“, fasst Marcus Zorn zusammen.
Bemerkenswert ist vor allem die deutliche Marktbelebung im Bereich Residential. Dies spricht dafür, dass die Investoren die mittel- und langfristigen Perspektiven der deutschen Wohnungsmärkte weiterhin positiv einschätzen.
