Der deutsche Büro-Investmentmarkt erzielt im ersten Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen von rund 3,2 Mrd. € und behauptet damit seine Position als stärkste gewerbliche Assetklasse. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Der langjährige Durchschnittswert von 7,9 Mrd. € wird zwar weiterhin deutlich verfehlt, aber seit dem zyklischen Tiefpunkt im Jahr 2024 ist nichtsdestotrotz eine sukzessive Aufwärtsbewegung festzustellen. So steht gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum aktuell ein deutliches Plus von 19 % zu Buche“, so Franc Gockeln, Geschäftsführer und Head of Office Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Zuletzt hat die Dynamik allerdings etwas nachgelassen. Der Iran-Krieg und die gestiegenen Energiepreise haben die Zinserwartungen gedreht und die Unsicherheiten erhöht, sodass sich Verkaufsprozesse wieder stärker in die Länge ziehen. Die vergangenen drei Monate fielen mit rund 1,3 Mrd. € entsprechend etwas schwächer aus als die Vorquartale. Dennoch konnten im zweiten Quartal mehr als 50 Abschlüsse registriert werden. Dabei hat sich gezeigt, dass Transaktionen vor allem dort realisiert wurden, wo auf Verkäuferseite eine klare Bereitschaft bestand, sich auf das geänderte Marktumfeld einzulassen.
Bei den Nettospitzenrenditen ist vor diesem Hintergrund ein leichter Aufwärtsdruck zu beobachten. Die höheren Finanzierungs- und Opportunitätskosten schlagen sich in einigen Märkten in leichten Renditeanpassungen im Bereich von 10 bis 20 Basispunkten nieder. Während München (4,20 %) und Frankfurt (4,50 %) ihr Niveau vom Vorquartal halten, sind in Hamburg (4,35 %; +10bp), Berlin (4,50 %; +15bp), Düsseldorf (4,65 %; +15bp), Stuttgart (4,65 %; +15bp) und Köln (4,60 %; +20bp) Bewegungen zu verzeichnen.
Die A-Städte (2,1 Mrd. €; +13 % ggü. H1 2025) bilden mit anteilig fast zwei Dritteln des gesamten Volumens weiterhin die Bürohotspots in Deutschland. Mit Abstand stärkster Standort ist aktuell München mit rund 580 Mio. €. Mit den Veräußerungen des Gebäudes Prinzregentenplatz 7-9 sowie des Lindberg-Hauses konnten in Q2 zwei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich in der bayerischen Landeshauptstadt verzeichnet werden. Auf den weiteren Plätzen folgen eng beieinander Düsseldorf (361 Mio. €), Hamburg (356 Mio. €) und Frankfurt (343 Mio. €). Am wenigsten unter den A-Städten wurde derweil in Berlin investiert, wo aktuell nur 84 Mio. € zu Buche stehen.
Der Blick auf die Verteilung des Investitionsvolumens auf die Größenklassen zeigt, dass anders als in den Vorjahren auch insgesamt wieder mehr Bewegung im großvolumigen Marktsegment zu verzeichnen ist. Rund 1,2 Mrd. € (anteilig 38 %) wurden mit Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich erzielt. Im Vorjahr lag der Wert bei genau der Hälfte. Nicht gleichzusetzen ist dies jedoch mit Rückkehr größerer Portfoliotransaktionen. Das Marktgeschehen spielt sich weiterhin nahezu ausschließlich im Einzeldeal-Segment ab, sodass der Portfolioanteil am Gesamtvolumen mit gut 5 % weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau liegt. So ist auch die bislang größte registrierte Transaktion des Jahres, die Veräußerung der Finanzverwaltung NRW in Kaarst im ersten Quartal, eine Einzeltransaktion.
Für die zweite Jahreshälfte ist weiterhin von einer moderaten Fortsetzung der Marktbelebung auszugehen, allerdings unter veränderten Vorzeichen als noch zu Jahresbeginn. Die zwischenzeitliche Eskalation im Nahen Osten hat die zuvor gewachsene Planungssicherheit wieder reduziert und den Blick vieler Marktteilnehmer erneut stärker auf Zinsen, Finanzierungskosten und Risikoprämien gelenkt. Zwar haben sich zwischenzeitlich geopolitisch erste Entspannungssignale abgezeichnet und die jüngsten Inflationsdaten nehmen der EZB etwas Druck, der Leitzinserhöhung im Juni rasch die nächste folgen zu lassen, die Lage jedoch bleibt fragil.
Die Aussicht auf eine längere Phase höherer Kapitalkosten lässt entsprechend zunächst wenig Raum für sinkende Renditen. Für Büroinvestments verschiebt sich damit der Werttreiber und perspektivisch dürften weniger Renditekompressionen als vielmehr Mietwachstum und stabile, langfristige gesicherte Erträge im Fokus stehen. Da die Zahlen der Nutzermärkte derzeit zeigen, dass erstklassige Objekte in etablierten Lagen beim Mietwachstum outperformen, dürften sie weiterhin im Investorenfokus stehen. Gleichzeitig bleiben aber auch opportunistischere Transaktionen möglich, sofern die Preisfindung auch den geänderten Finanzierungsbedingungen Rechnung trägt.
„Für beide Anlagesegmente befinden sich derzeit eine ganze Reihe an Objekten in der Pipeline, sodass im weiteren Jahresverlauf mit einer stabilen Transaktionsdynamik zu rechnen ist. Ein erneutes Überschreiten der 6-Mrd.-€-Marke beim Transaktionsvolumen bis zum Jahresende ist damit wahrscheinlich“, erläutert Franc Gockeln.
