Am deutschen Büroimmobilieninvestmentmarkt wurden im ersten Halbjahr 2025 mit 2,1 Milliarden Euro rund 23 Prozent weniger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum investiert. Insbesondere das schwache zweite Quartal mit einem Volumen von nur 765 Millionen Euro führte zu diesem Ergebnis. Wie auch in den anderen Assetklassen blieben die Spitzenrenditen für erstklassige Büroimmobilien weiterhin stabil und lagen Ende des zweiten Quartals im Durchschnitt der Top-7-Märkte bei 4,96 Prozent. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Der Büroimmobilieninvestmentmarkt blieb trotz einiger großer Abschlüsse weiterhin zurückhaltend – auch bedingt durch die unsichere Wirtschaftslage. Sobald die Wirtschaft wieder in die Gänge kommt, dürfte sich auch der Büroinvestmentmarkt wieder erholen“, sagt Kai Mende, CEO von CBRE in Deutschland.
Die Spitzen- und Durchschnittsmieten an den deutschen Büromärkten legten im Jahresvergleich zu, was die anhaltende Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen widerspiegelt. Die gesamtwirtschaftlichen Frühindikatoren senden vorsichtig positive Signale, was sich mittelfristig in einer zunehmenden Planungssicherheit bei den Nutzern niederschlagen könnte. Gleichzeitig bleibt die Flächennachfrage selektiv und qualitätsgetrieben.
„Die positiven Aussichten auf ein Ende der Rezession im laufenden Jahr und ein Wachstum in den Folgejahren bereiten ein gutes Fundament für die Aussichten am deutschen Immobilieninvestmentmarkt“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE.
Anfang Juni senkte die Europäische Zentralbank (EZB) sowohl ihren Hauptrefinanzierungssatz als auch den Einlagensatz um 0,25 Prozentpunkte auf 2,15 Prozent beziehungsweise zwei Prozent. Dabei handelte es sich um die achte Zinssenkung seit Juni 2024 und die dritte in Folge im Jahr 2025. CBRE erwartet eine weitere Zinssenkung im Laufe des Jahres. Jedoch liegen die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihe und des Euro-Swap-Satzes (zehn Jahre) bei 2,6 Prozent – und damit jeweils gut 0,2 Prozentpunkte höher als zu Jahresbeginn.
„Nach einer moderateren Entwicklung im zweiten Quartal dürfte die Transaktionsdynamik an den europäischen Immobilienmärkten wieder anziehen, da die Widerstandsfähigkeit der europäischen und vor allem der deutschen Wirtschaft Immobilieninvestitionen attraktiv macht. Die Swap-Sätze im Euroraum liegen aktuell rund 1,4 beziehungsweise 1,75 Prozentpunkte unter denen in den USA und Großbritannien, was zu attraktiven Kreditkosten führt. Allerdings sind die langfristigen Zinsen nicht so stark gesunken wie noch vor sechs Monaten erwartet, was den Renditeverfall kurzfristig begrenzt und damit Anlegern zugutekommt, die auf Ertragswachstum setzen“, erklärt Linsin.
„Investoren setzen bei Büroinvestments zuletzt vor allem auf Sicherheit: Core steht ganz klar im Fokus“, sagt Marcus Lemli, Head of Capital Markets bei CBRE.
Generell wurde vorwiegend selektiv gekauft – Portfoliotransaktionen waren mit einem Anteil von sieben Prozent kaum am Markt zu verzeichnen. Entsprechend zeigt sich auch die Investmentstrategie am Büroimmobilienmarkt deutlich sicherheitsorientierter als am Gesamtmarkt – 62 Prozent des Kapitals floss in Core- und Core-Plus-Produkte, mehr noch als im Vorjahreszeitraum. Die am Gesamtmarkt favorisierten Value-add-Produkte hatten in dieser Assetklasse nur einen Anteil von 16 Prozent, gegenüber 30 Prozent im ersten Halbjahr 2024.
Anders als am gesamten Immobilieninvestmentmarkt wurde im Segment der Büroimmobilien mehr in die Top-7-Standorte investiert, auch im Rahmen von Großtransaktionen wie unter anderem des Upper West in Berlin oder der Rosenheimer Straße in München. Diese beiden Investmentmärkte waren entsprechend auch die stärksten unter den Top-7-Märkten. Ergebnisse im dreistelligen Millionenbereich erzielten auch Düsseldorf, Hamburg und Köln.
Die Anzahl der Transaktionen im Größensegment von über 100 Millionen Euro blieb im Vergleich zum Vorjahr mit drei Deals stabil. Insgesamt ging die Transaktionsanzahl über alle Größenklassen jedoch nur leicht zurück, sodass die durchschnittliche Abschlussgröße um 17 Prozent auf gut 21 Millionen Euro sank.
Auf internationale Anleger entfiel mit 30 Prozent des Transaktionsvolumens wieder deutlich mehr als im ersten Halbjahr 2024 (zwölf Prozent). Unter anderem investierte ein spanisches Family Office in zwei hochwertige Büroobjekte in Hamburg und München.
„Angesichts der Transaktionspipeline ist für das Gesamtjahr 2025 ein Investitionsvolumen von bis zu fünf Milliarden Euro zu erwarten“, erwartet Lemli.
„Leichte Anpassungen der Spitzenrenditen nach unten sind im weiteren Jahresverlauf möglich. Wir sehen, dass sich die Preisvorstellungen im Core-Segment und für absolute, liquide Premium-Produkte zwischen Käufer und Verkäufer weiter angenähert haben und gerade von vermögenden Privatpersonen und Family Offices zu höheren Vervielfältigern gekauft wird“, sagt Linsin.
