L’équipe Études & Recherche de Colliers France partage sa lecture des grands indicateurs du marché de l’immobilier d’entreprise du 1er trimestre 2026, publiés par Immostat.
C’est un vrai coup de froid sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise au 1er trimestre 2026. En effet, avec 1,860 milliard d’€ c’est le pire début d’année, après le 1er trimestre 2009 (790 millions d’€).
L’investissement recule de 48% sur un an et de 74% sur la moyenne quinquennale. Le bureau qui avait repris quelques couleurs en 2025 retrouve - avec à peine 696 millions d’€ investis- le faible poids observé en 2024, soit 37% de l’investissement en immobilier tertiaire.
L’Ile-de-France réunit 69% du volume investi, et 62% de l’investissement francilien est toujours concentré dans Paris QCA. L’ajustement baissier des valeurs métriques des bureaux reprend après une année 2025 globalement stabilisée. L’investissement continue de se diversifier sur d’autres classes d’actifs.
Le commerce, avec 849 millions d’€ recule sur un an (1,3 milliard d’€ au T1 2025) mais représente tout de même 46% du total investi en immobilier d’entreprise grâce à 2 transactions de plus de 200 millions d’€ enregistrées sur le trimestre.
Fait marquant, l’investissement en logistique continue de ralentir, avec à peine 226 millions d’€ soit un tiers du volume du T1 2025 et seulement 6 millions d’€ positionnés en Ile-de-France. Cette perte de confiance dans cet actif s’explique vraisemblablement par l’effondrement du marché côté utilisateur (44 200 m² placés au T1 sur la logistique francilienne) et des perspectives de croissance des valeurs locatives remises en question.
Pour finir ce sombre tableau, les locaux d’activité couvrent à peine 5% du marché de l’investissement au T1 2026 avec un maigre volume de 89 millions d’€. La conjoncture internationale est venue percuter un marché encore fragile. Le durcissement violent des conditions de financement qui en découle, avec un taux de l’OAT frôlant les 3,90% au cours des dernières semaines, se traduit par un blocage du marché, ce qui pourrait compromettre l’objectif attendu d’un marché 2026 se clôturant autour d’un volume de 15 milliards d’€.
Le marché du bureau en Ile-de-France marque lui aussi le pas au 1er trimestre 2026 et souffre de l’attentisme généralisé lié à la géopolitique et aux échéances électorales. La demande placée atteint péniblement 367 700 m², soit à peine 4 000 m² de plus qu’au 1er trimestre 2021, le moins bon 1er trimestre des 20 dernières années. Cela acte d’un recul de 15% de la demande placée sur un an, avec de très fortes disparités géographiques.
La bonne performance de la Péri-Défense doit être soulignée, en forte progression tant sur un an que sur la moyenne quinquennale, avec une grande transaction de plus de 21 700 m² à Rueil Malmaison.
Au total seules 7 grandes transactions ont été signées au cours du trimestre – moitié moins qu’au T1 2025 - représentant 21% de la demande placée francilienne, dont une seule dans Paris QCA.
Cette pénurie de grands gabarits explique la contreperformance globale. Les surfaces intermédiaires et surtout les petites surfaces (inférieures à 1 000 m²) sont en progression sur un an (+3% sur un an pour ces dernières).
Dans cette configuration de marché, l’offre disponible progresse toujours, de 9% sur un an pour atteindre 6,3 millions de m² vacants en Ile-de-France. Les loyers moyens se stabilisent, avec un recul qui s’amorce dans certains secteurs, y compris à Paris QCA même si le loyer prime atteint un nouveau record à 1 250€/m²/an. Le rattrapage du loyer moyen se poursuit à La Défense, Neuilly-Levallois ou dans la Boucle sud.
« Après le faible rebond de la fin d’année 2025, alimenté par quelques très grandes transactions, le marché de l’investissement en immobilier marque de nouveau un coup d’arrêt sur le premier trimestre 2026. Le déclenchement de la guerre en Iran a clairement gelé toute prise de décision. En effet, la violente remontée des coûts de financement liée aux craintes d’une flambée des prix et l’incertitude grandissante quant aux perspectives économiques viennent interrompre la reprise du marché. Difficile dans ce contexte de se prononcer sur le niveau des taux de rendement, en raison du faible nombre de transactions abouties. Tant que la prime de risque ne se reconstitue pas, ce qui théoriquement ramènerait le taux de rendement prime QCA autour de 5,25% à minima, le marché ne retrouvera pas de fluidité », explique Sébastien Masson, directeur général adjoint, en charge des métiers Capital Markets et Agence de Colliers.
« Le fait que certains actifs soient repris par leurs financeurs avec un objectif de vente « distress » pourrait accélérer l’ajustement des valeurs métriques ».
« La guerre en Iran et la crise énergétique majeure qu’elle provoque ont un impact très net sur la confiance des entreprises. Après 3 années de baisse continue de la demande placée, ce 4ème cru accentue le ralentissement des prises de décision, et se traduit par une accélération de la baisse de la demande placée, sur les grandes surfaces et la plupart des secteurs géographiques, y compris Paris QCA. L’enjeu financier devient l’élément central de la prise de décision, ce qui devrait permettre aux marchés dits défensifs (La Défense, Boulogne, Issy-les Moulineaux…) de tirer leur épingle du jeu. »
